باغ‌کُشی در تهران فقط با متری یک میلیون!

۲ هزار و ۹۲ درخت در ۱۲ منطقه پایتخت، با موافقت نهایی مدیریت شهری برای تغییر کاربری ۶۲ قطعه زمین سبز، از محیط زیست تهران حذف می‌شود.

 

به گزارش دنیای اقتصاد، جزئیات مجوزی که اخیرا به شکل کلی برای احداث «برج‌باغ»‌ها در اراضی مشجر صادر شده است، نشان می‌دهد شهرداری تهران در ازای صدور پروانه ساختمانی روی ۱۶ هکتار از ذخایر سبز شهر -که در حالت بهینه باید از هر نوع ساخت و ساز به نفع منافع آتی شهر و شهروندان محافظت شوند- درآمدی کمتر از یک درصد بودجه سالانه اداره پایتخت کسب کرده است.

کل مبلغ دریافتی از مالکان این ۶۲ باغ که متقاضی احداث برج بوده‌اند، به‌عنوان عوارض قطعی، ۱۷۰ میلیارد تومان است که به معنی فروش امتیاز برج‌سازی به بهای یک میلیون تومان در هر مترمربع از عرصه باغات است. مقایسه بین هزینه واقعی (زیان) شهر تهران با درآمد شهرداری در این معامله شهری مشخص می‌کند امتیاز‌گیرنده‌ها، برنده حتمی و عموم شهروندان که همواره در سال‌های اخیر با تبعات زیست‌محیطی از دست رفتن ریه‌های شهر دست به گریبان بوده‌اند نیز بازنده اصلی «باغ‌کشی رسمی» هستند.

 

ساخت برج‌باغ از اواسط دهه ۸۰ با تصویب یک دستورالعمل در پارلمان شهری پایتخت، در مناطق مشخصی از شهر - عمدتا مناطق یک تا پنج - شیوع پیدا کرد؛ به‌طوری‌که با تشدید تقاضای ساختمانی از طرف مالکان زمین‌های باغی، ظرف فقط سال‌های ۹۲ تا ۹۵ برای ۲۳۵ قطعه باغ با مساحت ۱۱۰ هکتار در سطح شهر، مجوز تغییر کاربری و ساخت‌وساز بلندمرتبه صادر شد.

 

مصوبه آن زمان شورای شهر با طرح توجیهی «تشویق مالکان باغات به نگهداری ۷۰ درصد از زمین مشجر به شکل سبز در ازای ساخت‌وساز محدود در ۳۰ درصد از عرصه زمین»، به اجرا درآمد؛ اما گزارش آسیب‌شناسی از فرجام صدور پروانه برای برج‌باغ‌ها که سال گذشته منتشر شد، نشان داد برج‌ساز‌ها اغلب بدون رعایت خط‌قرمز ۷۰ درصدی، شکل انحرافی از دستورالعمل ساخت برج‌باغ را به اجرا گذاشتند.

 

نیمه سال گذشته مدیران جدید شهر تهران با اعلام قصد خود برای لغو مصوبه برج‌باغ، از برنامه شورا و شهرداری برای حفظ و نگهداری متفاوت اراضی سبز به شکل برد-برد خبر دادند؛ به‌گونه‌ای‌که هم مالکان این اراضی بتوانند از منافع زمین‌های خود در چارچوب حفظ اصول زیست‌محیطی شهر، بهره‌برداری کنند و هم سلامت شهر و شهروندان از این محل دچار آسیب نشود.

 

با این حال تعلل قابل‌تامل شورا در تصمیم‌گیری موثر برای این موضوع باعث شد فرآیند لغو ریشه‌ای مصوبه برج‌باغ و تصویب نسخه جایگزین آن، بیش از یک سال به طول بینجامد و در این مدت، عطش باغ‌خوار‌ها برای خرید مجوز تغییر کاربری با مراجعه گسترده به شهرداری‌های مناطق بیشتر شود. بخش قابل‌توجهی از ۶۲ پلاک سبز در پرونده اخیر تغییر کاربری باغات تهران، قطعاتی هستند که در یک سال گذشته عوارض آن‌ها به شهرداری پرداخت شده است.

 

شهرداری تهران اعلام کرده است با اجرای نسخه جایگزین برج‌باغ از هم اکنون، مسیر انحرافی مواجهه با این اراضی، مسدود شده است. نسخه جایگزین، امکان احداث «خانه‌باغ» و همچنین ایجاد کاربری‌های سبز و عمومی بر روی معدود «قطعات باغی» باقیمانده در شهر را برای مالکان آن‌ها فراهم می‌کند.

 

مجوز قطع ۲ هزار و۹۲ درخت در ۶۲ باغ شهر تهران به بهای متر مربعی یک میلیون تومان عایدی برای شهرداری تهران صادر شد. پارلمان محلی پایتخت به دلیل غفلت از فرآیند صحیح و اساسی لغو مصوبه باغ‌کشی (برج‌باغ) ناگزیر به صدور فرمان حذف ۲ هزار و ۹۲ اصله درخت در ۶۲ قطعه باغی واقع در ۱۲ منطقه شهر تهران شد. این فرمان در پی دریافت قطعی رقمی معادل ۱۷۰ میلیارد تومان از مالکان باغات بابت عوارض تغییر کاربری باغ به برج و صدور مجوز ساخت و ساز در سال‌های اخیر صادر شده است.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد: رقم قطعی دریافتی شهرداری تهران برای این تعداد باغ‌کشی از مالکان ۶۲ قطعه باغ معادل کمتر از یک درصد بودجه شهرداری تهران است. به تعبیر دیگر مدیریت شهری پایتخت در عمل به ازای فروش امتیاز برج‌باغ برای هر مترمربع زمین شهر در تهران فقط یک میلیون تومان عایدی داشته است.

 

این در حالی است که کارشناسان زیست‌محیطی، اقتصاد شهر و شهرسازی معتقدند زیان پایتخت و به تبع آن شهرداری تهران از تغییر کاربری این ۶۲ قطعه باغی چند برابر رقم دریافتی از مالکان آن‌ها است به ویژه آنکه بخشی از هزینه وارد شده به شهر و شهروندان تهرانی بابت باغ‌کشی و قطع درختان به لحاظ ریالی قابل ارزش‌گذاری نیست.

اگرچه طی سال‌های گذشته با اجرای مصوبه‌ای موسوم به برج باغ در سال ۸۲ بنا بود یک بازی برد-برد میان شهرداری و مالکان باغات برای حفظ باغات به نفع شهر از یکسو و تامین منافع اقتصادی مالکان باغات از سوی دیگر شکل بگیرد، اما بررسی‌ها حاکی از آن است که در معامله میان مدیریت شهری پایتخت با سرمایه‌گذاران برج‌باغ یک بازنده و یک برنده مطلق وجود داشته است.

 

برنده مطلق مالکان باغات بودند که با کمترین هزینه بیشترین منفعت را از تغییر کاربری نصیب خود کرده‌اند و بازنده مطلق نیز شهر و شهروندان بوده‌اند که سالانه از حجم اراضی مشجر و سبز محدوده شهری پایتخت کاسته شده است. مطابق با آمار منتشر شده از سوی شهرداری تهران طی ۳۸ ماه (از تاریخ مردادماه ۹۲ تا اردیبهشت ماه سال ۹۵) مجموعا ۲۳۵ پروانه ساختمانی با وسعت حدود ۱۱۰ هکتار در باغات شهر تهران صادر شده است؛ به این معنا که در این مدت تمام یا به نوعی بخشی از ۲۳۵ باغ به دلیل آغاز عملیات ساختمانی تخریب شده است.

 

آمار‌ها نشان می‌دهد بیشترین پروانه ساختمانی در منطقه یک شهر تهران حدود ۷۰ هکتار بوده و پس از آن مناطق ۲،۳،۴ و ۲۲ بوده است. اگرچه تیم جدید مدیریت شهری پایتخت از زمان استقرار در سال گذشته با سمی خواندن مصوبه موسوم به برج‌باغ و مخالفت با اجرای این مصوبه به دلیل تخریب حجم زیادی از باغات خواهان توقف این روند و تغییر ضابطه ساخت و ساز در اراضی مشجر شهر شدند، اما نحوه ورود و عملکرد شورای شهر به این حوزه طی یک سال و نیم گذشته، منجر به شکل‌دهی یک نتیجه متفاوت شد.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه همزمان با ابطال مصوبه موسوم به برج‌باغ در اسفندماه سال گذشته، یک دوره ممنوعه ۶۰ روزه تا زمان ارائه لایحه جایگزین برای صدور هر گونه مجوز ساخت‌وساز تعیین شد، اما نوع مواجهه شورا و شهرداری تهران در فرآیند لغو و ارائه لایحه جایگزین سبب شد تا میوه ممنوعه تعلل یک سال و نیمه مدیریت شهری در ابطال کامل مصوبه برج‌باغ به شکل صدور مجوز ساخت و ساز برای ۶۲ قطعه باغی بروز پیدا کند.

مدیریت شهری پایتخت از نیمه سال گذشته به‌صورت گسترده و پیش از اقدام رسمی، از تصمیم خود برای ابطال مصوبه ۱۴ سال گذشته برج‌باغ رونمایی کرد. بااین حال زمان عملیاتی شدن این تصمیم به اسفندماه سال گذشته (۲۲ اسفند) موکول شد.

 

در این تاریخ مصوبه موسوم به برج‌باغ ابطال شد و فرصت ۶۰ روزه‌ای به شهرداری تهران برای ارائه لایحه جایگزین داده شد. همزمان شورای شهر اعلام کرد تا زمان نهایی شدن لایحه جایگزین، صدور هرگونه مجوز ساخت در باغات تهران ممنوع خواهد بود.

 

پس از نهایی شدن تصمیم شورای شهر و تایید مصوبه از سوی فرمانداری در هفتم فروردین ماه سال جاری، شهرداری تهران به دلایل نامعلومی (برخی از آن به‌عنوان لابی گسترده فعالان عرصه ساخت‌وساز نام می‌برند) از ابلاغ مصوبه شورای شهر خودداری کرد. نهایتا با فشار‌های رسانه‌ای مصوبه بایگانی شده شورای شهر، اواخر اردیبهشت ماه ابلاغ شد. خردادماه سال جاری نیز نخستین نسخه پیش‌نویس لایحه جایگزین به شورای شهر ارسال شد، اما با تعلل شورا و برخی ایرادات وارده، مجددا نسخه دوم لایحه جایگزین در آبان‌ماه سال جاری به شورای شهر ارسال شد. نکته مهم آنکه از آبان تا اسفندماه شورای شهر روند بررسی این لایحه در صحن علنی را به تعویق انداخت.

 

برخی از کارشناسان شهری معتقدند نحوه مواجهه مدیریت شهری به ویژه شورای شهر در ابطال و تصویب لایحه جایگزین برای باغات پایتخت منجر به بروز اختلال در نتیجه آن و اجبار به صدور مجوز ساخت و ساز برای برخی باغات شده است. از دیدگاه آن‌ها شروع زمزمه قطع صدور مجوز برای ساخت و ساز در باغات بدون اقدام منجر به تحریک بخش زیادی از سرمایه‌گذاران باغات برای مراجعه به شهرداری و پرداخت قطعی فیش عوارض شده است. به این معنا که تکرار مداوم نزدیک شدن زمان ممنوعیت ساخت و ساز در باغات بدون اقدام همراه یک نوع زمینه‌سازی و فراخواندن مالکان باغات برای اقدام هرچه سریع‌تر جهت اخذ مجوز پیش از اعمال ممنوعیت کامل بوده است.

 

هرچند برخی مدیران شهری معتقدند اعلام نکردن این تصمیم به‌صورت عمومی ممکن بود یک رانت برای عده‌ای محدود را جهت اخذ مجوز ساخت و ساز در باغات در زمان باقی مانده به وجود آورد. اما با توجه به هدف اصلی از ابطال مصوبه برج‌باغ که حفظ باغات پایتخت از ساخت و ساز بوده و نتیجه رخ داده از تصمیم اخیر شورای شهر برای صدور مجوز در ۶۲ باغ شهر، به نظر می‌رسد این دیدگاه مدیران شهری نه تنها رانت را از بین نبرده بلکه یک رانت برای عده‌ای گسترده‌تر از باغ‌خواران را شکل داده است.

جزئیات تغییر کاربری و آدرس ۶۲ پلاک باغی که هفته گذشته مجوز نهایی برای تغییر کاربری آن‌ها از باغ به برج از سوی شورای شهر تهران صادر شد نشان می‌دهد: مساحت مجموع این باغات معادل ۱/ ۱۶ هکتار بوده است. متوسط مساحت هر باغ نیز حدود ۲ هزار و ۶۰۰ مترمربع بوده است. ۵۰ قطعه از این باغات نیز در مناطق یک تا ۵ واقع شده‌اند. نکته جالب آنکه ۲۷ مورد از ۶۲قطعه باغی نیز فقط در منطقه یک قرار دارند. همچنین ۴ قطعه از این باغات نیز در منطقه ۲۲ قرار دارند؛ منطقه‌ای که سه سال پیش شورای عالی شهرسازی صدور پروانه برای ساخت و ساز‌های بلندمرتبه در آن را تا زمان تدوین طرح تفصیلی ویژه این منطقه معلق کرد.

 

تصاویر ماهواره‌ای از ۶۲ پلاک باغی حاکی از آن است که تعداد قابل توجهی از این قطعات مملو از درختان هستند. براساس گزارش کارشناسان رسمی شهرداری تهران هفت مورد از ۶۲ قطعه باغی دارای درختان انبوه و مابقی نیز دارای تعداد متوسط درختان در عرصه خود بوده است.

 

این اطلاعات شایعات مربوط به این باغات را که عنوان می‌شد صدور مجوز ساخت‌وساز برای باغات متروک انجام شده رد می‌کنند. چراکه مطابق با بررسی‌ها تعداد ۲ هزار و ۹۲ اصله درخت در اراضی این باغات وجود داشته است. نکته مهم آنکه پرداخت قطعی برای ۳۳ مورد از ۶۲ باغ مورد اشاره، از نیمه دوم سال ۹۶ تاکنون انجام شده است. در یک هفته اخیر که از اعلام موافقت شورای شهر برای صدور مجوز نهایی تغییر کاربری در ۶۲ پلاک باغی می‌گذرد در فضای مجازی یک بحث انحرافی درباره آن شکل گرفت مبنی بر اینکه اقدام شورا و شهرداری تهران درخصوص موافقت برای صدور مجوز در این باغات یک عقبگرد به سمت مسیر گذشته است.

 

در صورتی که بیش از شکل موافقت شورای شهر با صدور این مجوز‌ها و آثار زیان‌بار احتمالی ناشی از آن برای باغات شهر (البته این تصمیم نسبت به زیان‌های بلندمدت گذشته تحت تاثیر باغ‌کشی‌های رسمی رخ داده متفاوت است) نحوه ورود و تصمیم‌گیری شورای شهر به موضوع باغات از سال گذشته بیشتر می‌تواند مورد نقد و اشکال اساسی باشد. به‌طوری که به نظر می‌رسد یک نوع ناشی‌گری در فرآیند ابطال مصوبه برج‌باغ و تصویب ضابطه جدید برای تعیین تکلیف اراضی سبز شهر تهران اتفاق افتاده است.

 

چراکه با لغو مصوبه سال ۸۲ شورای شهر موسوم به مصوبه برج‌باغ، تضمین ۱۰۰ درصدی برای جلوگیری از صدور مجوز برج‌باغ به وجود نیامده است. بررسی‌ها مشخص می‌کند: موضوع صدور مجوز ساخت و ساز‌های بلندمرتبه در ۳۰ درصد اراضی باغی فقط به مصوبه سال ۸۲ شورای شهر محدود نمی‌شود، بلکه مرجع اصلی برای صدور مجوز تغییر کاربری باغات به پیوست شماره سه طرح جامع شهر تهران بازمی‌گردد.

 

از این رو شورای شهر و شهرداری تهران با توجه به ضابطه موجود در طرح جامع شهر تهران به‌عنوان اسناد فرادست شهری مکلف به صدور مجوز هستند. ضابطه‌ای که هنوز در زمینه اصلاح آن بعد از ابطال مصوبه موسوم به برج‌باغ از سوی شورای عالی شهرسازی اقدامی انجام نشده است. از این رو از دیدگاه کارشناسان شهری، شورای شهر در یک سال اخیر روند درستی را برای ممنوعیت صدور مجوز ساخت و ساز در باغات پیش نگرفته و حتی در این مسیر دو اقدام اشتباه نیز داشته است.

 

اولین اشتباه تعلل در عملیاتی کردن ابطال مصوبه موسوم به برج‌باغ است که باعث شد بخش زیادی از مالکان تا قبل از ایجاد ممنوعیت کامل برای ارائه درخواست مجوز از طریق پرداخت قطعی یا علی‌الحساب اقدام کنند. دوم آنکه به شکل پایه‌ای و ریشه‌ای مصوبه برج‌باغ با اصلاح طرح جامع را لغو نکرده است.

 

به همین دلیل مطابق با آنچه کمیسیون حقوقی شورای شهر تهران بررسی کرده پرونده‌هایی که از سال ۹۰ تاکنون برای اخذ مجوز تغییر کاربری اقدام کرده‌اند می‌توانستند به استناد ضابطه موجود در طرح جامع، نه تنها ابطال مصوبه را زیر سوال ببرند بلکه لایحه جایگزین را نیز منتفی

کنند. در قالب لایحه جایگزین که اخیرا مورد تصویب شورای شهر قرار گرفته، برای ساخت و ساز براساس فرمول «خانه‌باغ» مساحت عرصه ۶ هزار و ۱۸۳ باغ و زمین مشجر به سه گروه تقسیم‌بندی شده‌اند. به این صورت که اراضی مشجر تا ۳ هزار مترمربع، اراضی مشجر بین ۳ تا ۵ هزار مترمربع و اراضی بیش از ۵ هزار مترمربع هر کدام در گروه‌های جداگانه قرار گرفته‌اند. مالکان برحسب این طبقه‌بندی مساحت عرصه، می‌توانند به ترتیب ۲، ۳ و ۴ طبقه در حداکثر ۱۵ درصد مساحت زمین ساخت و ساز انجام دهند و در این چارچوب از شهرداری مجوز ساخت دریافت کنند.

 

این ضوابط نشان می‌دهد برای اراضی تا ۵ هزار مترمربع، حداقل مساحت باید ۱۵۰ مترمربع و برای اراضی بیش از ۵ هزار مترمربع حداقل مساحت باید ۲۵۰ مترمربع باشد. به این ترتیب در صورت تصویب این پلان در شورای شهر تهران، فرمول ۳۰ به ۷۰ درصد برج‌باغ به فرمول ۱۵ به ۸۵ درصد خانه‌باغ تغییر خواهد کرد. به این ترتیب حریم مساحتی مجاز برای ساخت و ساز در زمین‌های باغی نسبت به فرمول رسمی نصف شده است.

 

این در حالی است که طی سال‌های گذشته مطابق با مصوبه موسوم به برج‌باغ، کمتر از ۱۰ طبقه در باغات شهر تهران ساخت و ساز انجام نشده است. دیگر ویژگی مثبت لایحه جایگزین آن است که صدور مجوز ساخت و ساز برای باغات از دست شهرداری‌های مناطق خارج و تحت نظر کمیته‌ای در معاونت شهرسازی و معماری انجام خواهد شد.

 

هرچند که به اعتقاد تعداد زیادی از کارشناسان شهری شکل صحیح مواجهه مدیریت شهری با پدیده باغ‌کشی در پایتخت، این است که شهرداری با بودجه‌ای خاص و ویژه اقدام به تملک باغات کند یا آنکه مجموعه‌ای از مکانیزم‌های تشویقی که براساس آن منافع و سود اقتصادی مالکان باغات بدون لطمه به منافع شهر تامین شود، تعریف شود.

اگرچه کارشناسان و شهرسازان تصمیم هفته گذشته شورای شهر تهران را به‌عنوان یک نمره منفی در کارنامه دوره پنجم مدیریت شهری تلقی می‌کنند، اما به نظر می‌رسد مدیریت شهری نیز به دلیل اخذ پول از مالکان باغات (به نظر می‌رسد شهرداری‌های مناطق چندان همراه با شورای شهر در این زمینه عمل نکرده‌اند) چاره‌ای جز صدور مجوز ساخت و ساز در باغات نداشته‌اند. با این حال به نظر می‌رسد بعد از این مرحله، مدیریت شهری در مقابل آزمون مهم‌تری نیز قرار دارد.

 

گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد هم‌اکنون پرونده ۷۳ باغ به دلیل پرداخت‌های علی‌الحساب برای صدور مجوز تغییر کاربری در شهرداری تهران باز است. اگرچه در مرحله کنونی مجوزی برای این باغات صادر نشده است، اما به‌طور قطع به دلیل پرداخت بخشی از هزینه عوارض تغییر کاربری از سوی مالکان آن‌ها باید پرونده متعلق به این قطعات باغی نیز از سوی مدیریت شهری تعیین تکلیف شود.

 

مطابق با گزارش اعلام شده تاکنون برای این ۷۳ پرونده باغی شهر تهران معادل ۵۰۰ میلیارد تومان پول از مالکان آن‌ها دریافت شده است. برخی از کارشناسان پیشنهاد می‌دهند اگر مدیریت شهری بخواهد نمره منفی درج شده در کارنامه عملکرد خود را در حوزه باغات کمرنگ کند می‌تواند از نسخه جایگزین مصوب شورای شهر و از طریق مذاکره و تعامل با مالکان برای صدور مجوز این باغات اقدام کند، اما اگر مدیریت شهری بنا داشته باشد به‌صورت مرحله به مرحله برای صدور مجوز باغی اقدام کند می‌توان گفت: یک بازگشت به عقب در این حوزه اتفاق خواهد افتاد.

مطابق با آخرین آمار ارائه شده درخصوص تعداد اراضی باقی مانده مشجر در شهر تهران به دلیل باغ‌کشی‌های انجام شده طی سال‌های گذشته فقط ۶ هزار و ۱۸۳ باغ یا زمین مشجر در شهر تهران باقی مانده است که با تصمیم هفته گذشته شورای شهر ۶۲ مورد از این باغات نیز کم می‌شوند. اما مالکان سایر باغات باقی مانده در ۲۲ منطقه شهر تهران می‌توانند برای تبدیل باغ خود یکی از ۱۴ کاربری مجاز تعریف شده را انتخاب کنند. لیستی که در قالب این پیش‌نویس به‌عنوان کاربری مجاز تعریف شده طیفی از انواع ساخت و ساز‌ها را در سبد انتخاب مالکان قرار می‌دهد.

 

این سبد در شش گروه اصلی شامل ساخت و ساز با کاربری مسکونی، اوقات فراغت، تجاری، خدماتی، اداری و درمانی طبقه‌بندی شده‌اند. به‌طوری‌که در کاربری اوقات فراغت امکان ساخت و ساز باهدف ساخت سالن کنسرت، گالری، دفاتر مطبوعات، سالن ورزشی و فعالیت‌های تولید زراعی پیش‌بینی شده همین‌طور در قالب ساخت و ساز‌های تجاری کاربری‌هایی همچون احداث بازارچه سنتی و تهیه غذا امکان‌پذیر خواهد بود.

 

در عین حال در بخش خدماتی ساخت مدرسه و مهدکودک، مراکز آموزشی و در بخش اداری ساخت و ساز‌های مربوط به استقرار انواع انجمن‌ها و نهایتا در بخش درمانی برای ساختمان‌های مربوط‌به آسایشگاه، خانه سالمندان و شیرخوارگاه امکان صدور مجوز فراهم شده است.