جهش «ویلا» در ایستگاه آخر؟

بازار ویلا‌های «شمال» پس از دو سال رکود سنگین سفر‌های نوروزی، از امروز به مدت حدود دو هفته مجددا با «مراجعه بخشی از مسافران در قالب متقاضی خرید ملک» روبه‌رو می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها از این بازار در وضعیت فعلی نشان می‌دهد تحولات دو سال۹۸ و ۹۹ از یکسو و تغییراتی که در ۱۴۰۰ در حوزه قیمت ملک -در تهران و شمال- رخ داد حاوی «۱+۳» پیام برای خریداران احتمالی «ویلا» در مناطق شمال کشور است. این پیام‌ها، چشم‌انداز احتمالی قیمت «ویلا» را برای متقاضیان خرید مصرفی و سرمایه‌ای ترسیم می‌کند.

تابلوی هشدار در بازار نوروزی ویلا شرایط معامله در نوروز ۱۴۰۱ را به خریداران احتمالی نشان داده است. این تابلو مبتنی بر وضعیت ۱+۳ متغیر نشان می‌دهد املاک شمال در حال عبور از نقطه جوش است و ادامه روند پرسرعت تورم مسکن در استان پرتقاضای شمال کشور طی سال آینده، بسیار بعید به نظر می‌رسد؛ بنابراین خریداران احتمالی می‌توانند با لحاظ وضعیت متغیر‌های موثر بر قیمت ملک در شهر‌های شمالی درباره خرید خود تصمیم‌گیری کنند.

روند رشد شتابان قیمت ویلا در شهر‌های شمالی کشور به ویژه در کانون تقاضای خرید ویلا (استان مازندران)، از سال ۹۸ یعنی درست یک سال پس از رونق معاملات مسکن در تهران آغاز شد و عامل اصلی آن انتقال بخشی از تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک از تهران و سایر کلان‌شهر‌ها به شهر‌های توریستی شمال کشور بود.

حضور متقاضیان سرمایه‌ای خرید ملک در بازار زمین و ویلا طی سه سال اخیر سبب شد از ابتدای سال ۹۸ تا پایان بهار ۱۴۰۰ میانگین قیمت زمین در شمال شش برابر و میانگین قیمت مسکن نیز سه برابر شود. این در حالی است که میانگین تورم کشوری زمین در همین مدت به مراتب کمتر بوده و قیمت زمین در کشور طی این مدت چهار برابر شد.

البته علاوه بر افزایش خرید‌های سرمایه ای، تمایل به سکونت موقت در خارج از مرکز شهر‌هایی که اغلب به لحاظ شیوع ویروس کووید-۱۹ دچار وضعیت قرمز بودند نیز بر میزان تقاضای خرید ویلا دست کم در دو سال اخیر افزود و این موضوع نیز در شتاب گرفتن تورم در بازار ویلا موثر بوده است؛ ضمن اینکه رواج دورکاری شرایط را برای سکونت خارج از شهر‌های بزرگ برای گروهی از شاغلان فراهم کرد و این جنس از تقاضای خرید ویلا نیز دست کم در سال ۹۹ در بازار معاملات ویلا پررنگ بود.

به اذعان واسطه‌ها و نیز به روایت آمار، روند افزایش قیمت ویلا در نیمه دوم امسال نیز متوقف نشد و تورم قیمت در معاملات ملکی شمال در مقایسه با تورم مسکن در تهران به مراتب بیشتر بود.

تغییرات قیمت مسکن در پایتخت طی دو ماه نخست زمستان امسال در مقایسه با فصل پاییز فقط ۳ درصد بود، در حالی که در همین مدت میانگین تغییرات قیمت پیشنهادی فروش ویلا در شهر‌های شمالی شاخص و کانون تقاضای ویلا مبتنی بر آمار متعلق به فایل‌های ثبت شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در زمستان نسبت به پاییز بین ۱۲ تا ۱۵ درصد بوده است.

بر اساس داده‌های مربوط به فایل‌های ثبت‌شده در دیوار از چهار شهر شاخص و پرمعامله در مازندران شامل نور، نوشهر، کلاردشت و سلمان شهر (متل قو)، میانگین قیمت پیشنهادی ویلا در زمستان ۱۴۰۰ در این شهر‌ها مترمربعی ۱۵ میلیون تومان بوده که این میزان در مقایسه با قیمت‌های پیشنهادی بهار امسال به‌طور میانگین ۳۰ درصد رشد داشته است. این ارقام نشان‌دهنده قله زنی دوباره قیمت ویلا در ماه‌های اخیر است.

اما در عین حال وضعیت ۱+۳ متغیر موثر بر بازار املاک شمال نشان می‌دهد احتمالا جهش ویلا به ایستگاه آخر رسیده است. این متغیر‌ها در واقع کارگردانان تورم ملک در شمال هستند و وضعیت آن‌ها می‌تواند برداشتی از چشم انداز آتی بازار ویلا ارائه کند.

یکی از این متغیر‌ها که از جنس متغیر‌های درونی اثرگذار بر بازار املاک شمال است، «نسبت میانگین قیمت املاک شمال به تهران» است. این نسبت در ابتدای سال ۹۸ پس از گذشت یک دوره از جهش قیمت املاک پایتخت که از ابتدای سال ۹۷ آغاز شده بود، به مقدار بی سابقه شش واحد رسید.

این در حالی است که مقدار متعارف این نسبت در دوره‌های پساجهش مسکن در تهران حدود ۲ واحد بوده است. اما از آنجا که مقدار جهش در دوره اخیر که از سال ۹۷ آغاز شد و تا پایان ۹۹ ادامه پیدا کرد، بی سابقه بود، نسبت میانگین قیمت املاک شمال به تهران نیز به شکل بی سابقه‌ای افزایش پیدا کرد و در ابتدای سال ۹۸ روی ایستگاه شش واحد متوقف شد.

پس از متورم شدن بازار مسکن در پایتخت به عنوان شهر پیشرو، از سال ۹۸ جهش قیمت در بازار املاک شمال نیز کلید خورد و سرعت رشد آن حتی از سرعت رشد قیمت در تهران نیز پیشی گرفت.

در نتیجه این روند نسبت قیمت املاک شمال به تهران در معاملات بهار امسال قدری تعدیل شد و به مقدار ۶/ ۴ واحد رسید. با این حال مقدار این نسبت هنوز بالا بود و مقدار آن به حد متعارف و استاندارد مورد انتظار در شرایط ثبات بازار نرسید.

از ابتدای امسال تاکنون روند تغییرات قیمت املاک در پایتخت به کلی تغییر کرد و ثبات نسبتا پایدار در بازار معاملات حاکم شد، طوری که بازدهی مسکن در تهران از ابتدای امسال تا پایان بهمن حدود ۹ درصد بوده است.

این در حالی است که تورم در بازار املاک شمال ادامه پیدا کرد و تحت تاثیر تغییرات کم دامنه صورت کسر «نسبت قیمت املاک تهران به شمال» و در عین حال افزایش مخرج کسر مذکور، این نسبت در زمستان امسال مبتنی بر قیمت ویلا در چهار شهر شاخص عرضه ویلا در استان مازندران، به ۲/ ۲ واحد کاهش پیدا کرد.

البته اگر برآوردی از میانگین قیمت ویلا در کل شهر‌های شمالی در محاسبه این نسبت مبنا قرار گیرد، احتمالا مقدار آن به حدود سه واحد می‌رسد و این یعنی هنوز نسبت مذکور به مقدار استاندارد یعنی ۲ واحد نرسیده است.

به این ترتیب بر اساس وضعیت این متغیر درونی بازار ویلا می‌توان پیش بینی کرد برای رسیدن به مقدار استاندارد نسبت مذکور یا باید سطح قیمت املاک در پایتخت طی ماه‌های آینده تنزل کند یا اینکه سطح قیمت ویلا افزایش پیدا کند تا مقدار این نسبت به نزدیکی ۲ برسد. اما بررسی وضعیت سایر متغیر‌های موثر بر بازار نشان می‌دهد سناریوی محتمل برای تعدیل نسبت قیمت املاک تهران به شمال، تخلیه حباب قیمت ملک در پایتخت خواهد بود.

 علاوه بر این نسبت که یکی از کارگردان‌های اصلی تورم املاک شمال به شمار می‌آید، وضعیت سه فاکتور بیرونی دیگر نیز به نحوی رقم خورده که نمی‌تواند به نفع استمرار افزایش تورم ویلا تمام شود.

یکی از این فاکتور‌ها «انتظارات تورمی» است که جهت این تغییرات نیز به سمت و سویی است که ادامه تورم در بازار املاک شمال را بعید نشان می‌دهد. کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها تحت تاثیر انتشار اخباری از نزدیک شدن به توافق احتمالی برای رفع تحریم‌ها در آینده نزدیک سبب شده در مجموع انتظارات تورمی در بازار املاک کل کشور از جمله تهران و شهر‌های شمالی مهار شود.

افزون بر این، فاکتور بیرونی مهم دیگر، «کاهش تقاضای خرید متاثر از پایان دورکاری ها» و به عبارت دیگر، پایان تقاضای سکونت موقت در شمال به جای شهر‌های بزرگ تحت تاثیر شیوع کرونا است.

به دنبال واکسیناسیون سراسری و پایان دورکاری در اغلب مشاغل، فرصت سکونت مدت دار در شهر‌های شمالی برای گروهی از شهروندان که پیش‌تر به این دلیل نسبت به خرید ویلا اقدام کرده بودند، به اتمام رسیده و اکنون حداقل از این جنس متقاضیان خرید ویلا در بازار مشاهده نمی‌شود.

سومین فاکتور بیرونی موثر بر بازار املاک شمال نیز عبور کامل تهران از دوره جهش و ورود تمام‌عیار به دوره «پساجهش» است که با توجه به نقش آن به عنوان پیشرو در بازار معاملات ملکی کشور، انتظار می‌رود در شهر‌های شمالی نیز به زودی دوره ثبات نسبی و به اصطلاح «پساجهش» آغاز شود.

مجموعه فاکتور‌های سه گانه بیرونی اثرگذار بر بازار معاملات ملکی شمال را نیز می‌توان به عنوان دومین کارگردان تورم ویلا معرفی کرد که جهت همه این فاکتور‌ها به سمت و سویی است که احتمال ماندگاری املاک شمال در نقطه جوش در ماه‌های آینده را ضعیف می‌کند.

کارگردان سوم موثر بر بازار ویلا، تحلیل واسطه‌های ملکی شمال از وضعیت است که روی دیدگاه فروشنده‌ها و خریداران اثرگذار است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد واسطه‌ها معتقدند تورم ملکی به پایان راه رسیده و دیگر جایی برای افزایش قیمت وجود ندارد.

مهم‌ترین نشانه‌ای که آن‌ها برای اثبات مدعای خود به آن متوسل می‌شوند، رکود فراگیری است که بر بازار معاملات ویلا سایه انداخته است. این رکود نشان می‌دهد جایی برای متورم باقی ماندن بازار ویلا وجود ندارد.

در نهایت چهارمین و آخرین متغیر موثر بر تورم در بازار ویلا که می‌توان از آن به عنوان کارگردان دیگری در این بازار یاد کرد، میزان عرضه ویلای نوساز است.

در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ به دلیل محدودیت‌های کرونایی از یک سو و تورم بالای مصالح ساختمانی و بازار ناپایدار آن از سوی دیگر، ساخت‌و‌ساز ویلا در شهر‌های شمالی با افت همراه بود، اما ظرف چند ماه اخیر سازنده‌ها با مشاهده بهبود شرایط به لحاظ کاهش شیوع بیماری و نیز کاهش انتظارات تورمی به بازار بازگشته اند. این موضوع نشان می‌دهد در سال آینده به تدریج بر میزان عرضه ویلای نوساز افزوده می‌شود و افزایش عرضه قطعا در کنترل تورم ویلا موثر خواهد بود.

به این ترتیب وضعیت آتی بازار ویلا‌های شمال کشور بر اساس همه متغیر‌ها و فاکتور‌های جهت دهنده در این بازار نمی‌تواند متورم باقی بماند و سناریوی محتمل در صورتی که اتفاق غیرمنتظره‌ای به ویژه در حوزه متغیر غیراقتصادی موثر بر بازار‌ها (مذاکرات احیای برجام) رخ ندهد، این است که بازار ویلا نیز به دنبال ورود تهران به پساجهش، در سال آینده وارد دوره ثبات نسبی خواهد شد و حتی از نگاه برخی واسطه‌ها قدری کاهش قیمت نیز درباره قیمت‌های به اصطلاح «حبابی» محتمل است.

تشریح آینده بازار از آن جهت اهمیت دارد که می‌تواند به مثابه چراغ راهنمایی برای خریداران احتمالی ویلا باشد. بر اساس روال سنتی و همیشگی بازار زمین و ویلا در شهر‌های شمالی کشور، نوروز و در مرتبه بعدی فصل بهار به واسطه تعطیلات دو هفته‌ای و فرصتی که برای ارزیابی و بازدید از فایل‌های فروش همزمان با سپری کردن اوقات فراغت برای متقاضیان خرید فراهم می‌شود، پرمعامله‌ترین فصل بازار املاک شمال است.

با این حال در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ به واسطه محدودیت‌های سفر کرونایی و وضع جریمه نقدی برای نقض کنندگان محدودیت سفر، خبری از تب و تاب معاملات ملکی در نوروز نبود و معاملات به جای اینکه عمدتا ظرف سه ماه نخست سال انجام شود، در تمام ایام سال توزیع شد.

این در حالی است که واسطه‌های ملکی در بازار ویلا انتظار دارند نوروز امسال با توجه به عبور از پیک کرونا و نبود محدودیت سفر به شهر‌های شمالی، وضعیت معاملات در این ایام نسبت به مدت مشابه دو سال اخیر اندکی بهبود پیدا کند؛ هرچند رکود فعلی که در معاملات حاکم است نیز ممکن است حتی در نوروز ادامه پیدا کند.

ردیابی حباب در قیمت ویلا

بررسی قیمت‌های پیشنهادی فروش در بازار ویلا نشان می‌دهد درباره برخی از فایل‌ها قیمت پیشنهادی بین ۵ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و مالکان این ویلا‌ها به واسطه‌های ملکی اعلام کرده اند در صورت وجود متقاضی خرید، حاضر به انعطاف و ارائه تخفیف تا این حدود هستند.

البته این روال حاکم بر همه نقاط بازار معاملات ویلا در شهر‌های شمالی نیست و بیشتر به فروشنده‌های مصر و واقعی اختصاص دارد که قصد دارند نقدینگی خود را به نحوی از این بازار خارج کنند.

این عقب نشینی قیمتی به دو علت رخ داده است. علت نخست و مهم‌تر این است که سرمایه گذارانی که قصد خروج از بازار ویلا را دارند، با توجه به رکود چند ماه اخیر نمی‌خواهند فرصت ویژه نوروز و بهار را از دست بدهند و در واقع تاکتیک «کاهش قیمت» را در پیش گرفته اند تا بتوانند در مقطعی که بازدید و خرید ویلا بیش از هر زمان دیگری از سال در شهر‌های شمالی رواج دارد، موفق به فروش ملک خود شوند.

علت دوم نیز این است که سطح قیمت زمین و ویلا در برخی شهر‌های شمالی حبابی شده است و این اضافه پرش در مقایسه آمار تورم زمین و مسکن در شمال و کل کشور نیز مشهود است. مقایسه با تهران نیز حکایت از آن دارد که در طول دو سال و نیم سپری شده از سال ۹۸ تا تابستان امسال، قیمت مسکن در تهران ۵/ ۲ برابر شده، اما در شمال این تغییرات، سه برابری بوده است که نشان می‌دهد تورم ویلا حتی از تورم مسکن در تهران نیز پیشی گرفته بود.

البته بررسی میدانی  نشان می‌دهد همه سرمایه گذاران ملکی برنامه خروج از بازار ویلا را در پیش نگرفته اند و فقط سرمایه گذاران کوتاه مدت که شاید بتوان از آن‌ها به عنوان «سفته باز» نیز یاد کرد، با مشاهده نخستین نشانه‌های ثبات قیمت قصد فروش ملک و انتقال سرمایه خود به بازار دیگری را دارند.

به عبارت دیگر به دنبال فروشنده شدن این گروه از مالکان ویلا، تعداد فایل‌های فروش اگرچه افزایش یافته، اما این افزایش به حدی نیست که بتوان ادعا کرد فروشنده‌های ویلا به‌طور محسوس بیشتر از متقاضیان خرید هستند.

در صورتی که در کوتاه‌مدت، بر تعداد فروشنده‌های واقعی در بازار ویلا افزوده شود - هر چند تحقق این گزاره فعلا بعید است، مگر اینکه تحولات متغیر برون زا به فعالان بازار ویلا جهت دهد - احتمال اینکه تخلیه حباب قیمت به یک روند در این بازار تبدیل شود و فروشنده‌های بیشتری قیمت‌های پیشنهادی اعلامی خود را کاهش دهند، وجود دارد. اما دست کم در مقطع فعلی چنین روندی محتمل نیست و رخداد فعلی را نمی‌توان به موج خروج سرمایه از بازار ویلا تعبیر کرد.

اغلب خریدارانی که در یکی، دو هفته اخیر با واسطه‌ها تماس گرفته اند و ضمن اطلاع از فایل‌های موجود و دریافت عکس و فیلم ویلا‌های مطلوب و متناسب با بودجه خود، وعده بازدید حضوری در ایام نوروز را داده اند، خریداران مصرفی ویلا به قصد استفاده به عنوان خانه دوم و با هدف تفریح و تفرج بوده اند. این در حالی است که فروشنده‌ها از یکی از دو گروه سازنده‌ها و خریداران سرمایه‌ای سه سال اخیر بوده اند.

قیمت ویلا در فایل‌های نوروزی

 نوشهر، نور و رویان نیز شهر‌های جنگلی و ساحلی توامان هستند که به واسطه فاصله کمتر تا پایتخت قیمت ویلا در آن‌ها به مراتب بالاتر است. در این محدوده قیمت ویلا‌های دوخوابه از حدود ۲ میلیارد تومان آغاز می‌شود و ویلا‌هایی تا ۳۰ میلیارد تومان نیز در فایل‌های موجود از این شهر‌ها وجود دارد.

اما صرف نظر از قیمت‌های خیلی پایین (حدود یک میلیارد تومان) که مربوط به ویلا‌های نقلی فلت با فاصله نسبتا زیاد از دریا و جنگل است و نیز ویلا‌هایی با قیمت‌های بیش از ۲۰ میلیارد تومان که مربوط به املاک فوق لوکس است، میانگین قیمت یک ویلای دوبلکس با متراژ و امکانات متعارف (اغلب سه خوابه) در این شهر‌ها حدود ۵ تا ۸ میلیارد تومان است.

در میان این شهر‌ها نوشهر به واسطه نزدیکی به تهران در صدر تقاضای خرید ویلا قرار دارد و قیمت در این شهر به مراتب بیشتر از شهر‌های بعد و قبل از آن است.

این در حالی است که قیمت ویلا در شهر‌های نسبتا ارزان‌تر شمال از چمستان تا محدوده محمودآباد و حوالی جاده سرخرود از یک تا حدود چهار میلیارد تومان بر اساس موقعیت و فاصله تا دریا است. البته در شهر‌های ارزان مازندران نیز ویلا‌های استثنایی با قیمت‌های به مراتب بالاتر وجود دارد، اما این موارد دست کم در فایل‌های موجود بسیار اندک است.

متل قو (سلمان شهر) و نمک آبرود نیز شهر‌های برند مازندران و انتخاب اول خریداران ویلا‌های فوق لوکس به شمار می‌آیند و بالاترین قیمت‌های ویلا که بعضا به چند ده میلیارد تومان نیز می‌رسد مربوط به این شهر‌ها است. در حال حاضر میانگین قیمت فایل‌های سه و چهارخوابه موجود در بازار ویلای این شهر‌ها حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیارد تومان است.