عوارض ساخت مسکن تهران، ٥برابر شانزه لیزه

حدود نیمی از هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی (صرف‌نظر از قیمت زمین) به حساب شهرداری و ٦ ارگان دولتی و نیمه دولتی واریز می‌شود. این موضوع که انتقاد کانون سراسری انبوه‌سازان را به دنبال داشته است بنا به اعلام شورای شهر تهران توانسته ٦٠ تا ٧٠‌درصد بار مالی اداره پایتخت را به دوش سازندگان مسکن تحمیل کند. این در شرایطی است که آمارهای رسمی نشان می‌دهد رکود کم‌سابقه بازار مسکن و تورم، بسیاری از سرمایه‌گذاران را از گود خارج کرده است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که شمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده در بهار ‌سال ٩٣ نسبت به‌سال‌گذشته کاهش قابل‌ملاحظه‌ای داشته است.

براساس این گزارش میزان پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل کشور ٣٨,٤‌درصد و در تهران ٥٠.٥‌درصد نسبت به ‌سال‌گذشته کاهش یافته است. با این وجود شهرداری بازهم برای جبران کسر درآمد خود بخش ساخت‌وساز را نشانه گرفته است و اخیرا بند جدیدی به لیست عوارض دریافتی خود اضافه کرده است. «ارزش بهینه ساخت‌و‌ساز» عنوانی است که شهرداری برای عوارض تازه خود انتخاب کرده است. این عوارض جدید که قرار است از ‌سال ٩٤ اجرایی شود، حداقل ٧٥ و حداکثر ٣٠٠‌هزار تومان، هزینه اضافه به ساخت هر مترمربع واحد مسکونی تحمیل می‌کند.   این درحالی است که «مجتبی بیگدلی»، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور عوارض دریافتی در ایران را چند برابر سایر کشورها دانسته و به «شهروند» می‌گوید: اگر از تخلف‌های دریافت عوارض چشم‌پوشی کنیم میزان عوارض دریافتی در جنوب شهر تهران ٥ برابر خیابان «شانزه‌لیزه» و دیگر مناطق مرفه‌نشین پاریس است.

هزینه تراشی ارگان‌ها ٥٠‌درصد نرخ تمام شده مسکن
چندی پیش کانون سراسری انبوه‌سازان نامه‌ای به مقامات ارشد کشوری فرستاده و در آن به‌گزاف بودن عوارض و کارمزد دریافتی از فعالان بخش ساخت‌وساز انتقاد کرده بود. این تشکل صنفی با درج ١٩ بند اعلام کرده بود شهرداری و ٦ ارگان دولتی و نیمه‌دولتی به‌طور میانگین ٣٢٧‌هزار تومان هزینه به ساخت هر مترمربع واحد مسکونی تحمیل می‌کنند که اگر بخواهیم نرخ ٧٠٠‌هزار تومان بانک مرکزی را به‌عنوان مبنای هزینه تولید هر مربع واحد مسکونی در نظر بگیریم، به این ترتیب حدود ٥٠‌درصد از هزینه تمام شده تولید (بدون احتساب نرخ زمین) به حساب شهرداری و ٦ ارگان دیگر واریز می‌شود. این تشکل ٦ ارگان دیگر را شامل سازمان نظام‌مهندسی، بیمه، شرکت‌های آب، برق و گاز و ثبت اسناد دانسته و تأکید کرده بود هزینه‌های دریافتی این ارگان‌ها به بندهای نامبرده، محدود نشده و بنا به تشخیص کارشناسان این سازمان‌ها، ردیف‌های عوارضی دیگری تعریف می‌شود.

علاوه‌بر این بعضا مشاهده می‌شود که تخلفاتی در محاسبه میزان عوارض دریافتی انجام می‌شود و بار مالی هزینه‌های جانبی ساخت مسکن را سنگین‌تر می‌کند. پیش‌آمدگی ساختمان، ارتفاع سکو، نمای ساختمان، تراکم، سهم آموزش‌وپرورش، ایمنی و حتی بند عجیبی به نام عوارض متفرقه! ازجمله مواردی است که رقم هزینه‌های جانبی را افزایش می‌دهد.

عوارض ساخت تهران، ٥ برابر شانزه لیزه
مجتبی بیگدلی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با تأیید دریافت سلیقه‌ای عوارض و کارمزدهای ساخت‌وساز به «شهروند» می‌گوید: اگر قوانین سایر کشورها را مطالعه کنید به راحتی متوجه می‌شوید که آنها برای رونق بخشیدن ساخت‌وساز و اشتغال به فعالان صنعت ساختمان یارانه‌های ویژه اعطا می‌کنند. این درحالی است که فعالان این صنعت در ایران از مزایای گفته شده بی‌بهره هستند. درحال حاضر عوارض و مالیات‌های گوناگونی برای فعالان این بخش اعمال می‌شود و در این میان تخلف‌های بسیاری نیز در دریافت عوارض و کارمزد از سازندگان مسکن اتفاق می‌افتد.

او در ادامه توضیح می‌دهد: من به عوارض دریافتی از پروژه‌های شمیران و نیاوران و حتی خیابان انقلاب شهر تهران اشاره نمی‌کنم عوارض و کارمزدهایی که از سازندگان مسکن در جنوب شهر تهران گرفته می‌شود ٥ برابر عوارض ساخت در شانزه لیزه پاریس است برای این ادعا مستند دارم. شخصا عوارض دریافتی از سازندگان مسکن در خیابان شانزه‌لیزه پاریس و چند نقطه از بهترین مراکز شهر پاریس را بررسی کرده‌ام و به جرأت می‌گویم عوارض دریافتی یک پنجم عوارض جنوب شهر تهران است.

از گرفتن پول بدون ارایه خدمات تا عوارض متفرقه!
این فعال بخش ساخت‌وساز با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید مسکن در کشور به «شهروند» می‌گوید: ساخت‌وساز توجیه خود را از دست داده است و برخی از پیمانکاران به دلیل بدهی‌های سنگین راهی زندان شده‌اند. در این میان نه‌تنها هیچ‌گونه حمایتی از فعالان صنعت ساختمان نمی‌شود بلکه عوارض و سود دریافتی از فعالان این بخش بی‌ضابطه رشد می‌کند. به‌عنوان مثال سود بانکی در سال‌های گذشته تنها ١٤‌درصد بود اما درحال حاضر با وجود نصف‌شدن تورم سود بانکی ٢ برابر شده است. این در شرایطی است که در علم اقتصاد گفته می‌شود در صورت نصف شدن تورم، سود بانکی باید به یک پنجم برسد. غیر از این شرکت‌های بیمه‌ای نرخ بیمه کارگران را از ٢٥٠ تومان در ٥ -٤‌سال گذشته به ٢٤‌هزار تومان رسانده‌اند این درحالی است که خدمات موثری هم به کارگران ساختمانی ارایه نمی‌دهند و کارگر نیز از نداشتن پوشش و حمایت کامل بیمه‌ای ناراضی است.

بیگدلی ادامه می‌دهد: بسیاری از هزینه‌های دریافتی از انبوه‌سازان منجر به ارایه خدمات نمی‌شود. به‌عنوان مثال هزینه تفکیک و تعیین کاربری یکی از آن هزینه‌هاست. این هزینه‌ها تنها منجر به تولید درآمد برای برخی ارگان‌ها و افزایش هزینه ساخت‌وساز می‌شود. رئیس انجمن سراسری انبوه‌سازان همچنین به بندهای سلیقه‌ای عوارض انتقاد کرده و می‌گوید: یکی از بندهای سلیقه‌ای «عوارض متفرقه» است که با رقم‌های سنگین از فعالان صنعت ساختمان دریافت می‌شود. متاسفانه شهرداری برای این بند هیچ توضیحی ندارد و پیگیری‌های ما تاکنون بی‌جواب مانده است. غیر از این برخی از شهرداری‌ها عوارض سنگینی مانند عوارض صدور پروانه ساختمان را به صورت قسطی از سازندگان دریافت می‌کنند و حتی برای این اقساط سود دریافت می‌کنند سودهایی که بعضا رقم آن به ٤٠‌درصد می‌رسد.

افزایش ٨درصدی هزینه ساخت با تصویب عوارض تازه شهرداری
با این وجود شهرداری تهران به‌تازگی بند جدیدی را به عوارض دریافتی خود اضافه کرده است. این بند جدید عوارض «ارزش بهینه ساخت‌وساز» نامگذاری شده و گفته می‌شود برای جبران کاهش درآمد شهرداری تصویب شده است. عوارض ارزش بهینه یا عوارض طرح تفصیلی که قرار است از ‌سال ٩٤ اجرایی شود به‌طور میانگین حدود ٨‌درصد هزینه ساخت مسکن را بدون احتساب نرخ زمین افزایش می‌دهد. مبلغ عوارض جدید برای آپارتمان‌های یک تا ٥ طبقه حدودا متری ٧٥‌هزار تومان اعلام شده و برای ساختمان‌های بیشتر از ٥ طبقه براساس فرمولی محاسبه می‌شود که پایه آن عوارض تراکم و منطقه جغرافیایی پروژه ساخت‌وساز است. به این ترتیب ساختمان‌های واقع در محور شمالی پایتخت یعنی از خیابان انقلاب به بالا موظفند ٢ برابر پروژه‌های محور جنوبی، عوارض ارزش بهینه پرداخت کنند. حداکثر مبلغ این عوارض برای هر مترمربع آپارتمان به حدود ٣٠٠‌هزار تومان می‌رسد.