مسکن در سال 94 به کدام سمت می‌رود؟

فرارو- بازار مسکن همیشه با نوسانات زیادی همراه بوده و دوره‌های رکود و رونق در آن بار‌ها تکرار شده است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که در دو سالی که گذشت این بازار تماما با رکود درگیر بوده است. رکودی که تا به امروز هم ادامه پیدا کرده و برخی امید پایان آن در سال آینده را دارند و برخی دیگر هم آن را دنباله‌دار پیش بینی کرده‌اند.

 رئیس اتحادیه املاک تهران گفته وضع معاملات مسکن تا پایان تابستان سال آینده رشد خوبی خواهد داشت و از رکود دو و نیم ساله خارج می‌شود. او تاکید کرده که البته رونق بازار به معنی افزایش قیمت نیست.

به گفته حسام عقبائی قیمت مسکن در سال ۹۴ افزایش نخواهد داشت زیرا دیگر بستر رشد قیمت مسکن در اقتصاد وجود ندارد و مردم هم نقدینگی و قدرت خرید لازم را درصورت افزایش قیمت مسکن ندارند.

معاون وزیر راه و شهرسازی هم این پیش‌بینی را تایید کرده است. به گفته حامد مظاهری، در سال ۹۴، مسکن کمتر از ۵ درصد افزایش قیمت خواهد داشت و اتفاق قیمتی در آن روی نخواهد داد.

چندی پیش هم کار‌شناسان اعلام کردند که قیمت‌ها به کف رسیده‌اند. با این حال قدرت خرید مردم به آن میزان نیست که بتواند جوابگوی قیمت‌های کنونی باشد. در این زمان بحث پرداخت وام به بخش مسکن مطرح شد که از آن به عنوان آخرین مرحله خروج از رکود هم یاد می‌شود. آیا این سیاست در سال آینده به ثمر خواهد نشست؟ چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۴ چگونه خواهد بود؟ آیا قیمت مسکن در سال آینده ثابت می‌ماند؟

مسکن به کدام سمت می‌رود؟
بیت الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کار‌شناس مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «وضعیت مسکن بیشتر منوط به شرایط ویژه اقتصادی دولت است. رکودی که الان حاصل شده ناشی از سیاست انقباضی‌ای است که دولت اتخاذ کرده و به این ترتیب اقتصاد را در رکود برده است تا آمار تورم خودش را نشان ندهد.»

وی افزود: «در رکود باقی ماندن بخش مسکن خطر بزرگی دارد. زیرا این رکود باعث شده تا میزان تولید در این بخش در دو سال گذشته به شدت کاهش یابد و به دنبال آن گریز و کوچ سرمایه از این بخش هم اتفاق بیافتد.»
 
این استاد دانشگاه توضیح داد: «حجم ساختمان سازی در سالی که گذشت در مقایسه با سال‌های ۹۱ و ۹۲ به شدت نزولی شد و تولید کنندگان دیگر تمایلی به ساخت مسکن در کشور نداشتند.»
 
وی با تاکید بر آنکه ما امسال کمترین سرمایه گذاری را در بخش مسکن داشتیم ادامه داد: «وقتی که سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج می‌شوند و آمار ساخت و ساز کاهش می‌یابد نیاز و تقاضای انباشته مسکن افزایش می‌یابد. این اتفاق عوارض خطرناکی برای سال‌های بعد مسکن دارد و فشار تقاضا را بسیار افزایش می‌دهد.»

به گفته ستاریان دولت نباید فکر کند که اگر در هنگام رکود، تولید مسکن کاهش یابد بازار از رکود خارج می‌شود و خرید و فروش افزایش یافته و بازار به رونق می‌رسد. زیرا در مقابل در بازار مسکن رونق همواره با افزایش قیمت همراه بوده است.

وی تصریح کرد: «حال این سوال مطرح می‌شود که دولت چه برنامه‌ای برای اقتصاد سال آینده دارد. اگر بخواهد این سیاست انقباضی را برای سال آینده هم اتخاذ کند، احتمالا تا اواخر سال هم می‌تواند این تورم را تنها به تاخیر بیندازد نه که از آن جلوگیری کند.»

وی توضیح داد: «دولت می‌تواند به صورت تعمدی به این رکود ادامه دهد تا آمار تورمی بهتری داشته باشد. اما نمی‌تواند از بروز تورم جلوگیری کند. مخصوصا در بخش مسکن. زیرا مسکن کالایی است که فشار تورمی آن از امسال به سال بعد منتقل می‌شود و فشار با گذشت زمان از بین نمی‌رود. در واقع باعث می‌شود که افزایش و جهش و گسیختگی فشار وارده بر مسکن به تاخیر بیافتد اما باشتاب بیشتری خواهد بود.»

وی ادامه داد: «اما اگر دولت برنامه اقتصادی‌ تدوین و اجرا کند و نقدینگی کافی در دسترس باشد، می‌شود گفت که در میانه سال شاهد افزایش قیمت در مسکن باشیم.»

ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا اعطای وام به بخش مسکن می‌تواند رونق را به بازار بیاورد گفت: «وام و تسهیلات یکی از بندهای یک برنامه مدون مالی در بخش مسکن هستند. باید در کنار آن منابع مالی لازم وجود داشته باشد، تسهیلات خارجی و سرمایه گذاری خارجی و دیگر موارد هم وجود داشته باشد.»

وی ادامه داد: «بحث وام‌هایی هم که برای بخش مسکن در نظر گرفته شده‌اند تنها یک بخش از این بندهای سیاستی هستند و در حال حاضر هم این سوال وجود دارد که به چه میزان می‌توان این تسهیلات را به متقاضیان مسکن اعطا کرد. ده هزار تا؟ بیست هزارتا؟ پنجاه هزارتا؟»

این کارشناس مسکن تصریح کرد: «منابع بانکی ما چنین اجازه‌ای را به ما نمی‌دهند که بخواهیم در سطح گسترده تسهیلاتی را به مردم اعطا کنیم. هر کدام از بانک‌های ما اگر بخواهند وارد چرخه ارائه تسهیلات به مردم بشوند ورشکسته خواهند شد.»

وی با انتقاد به عملکرد بانک‌ها در بخش مسکن افزود: «تنها کاری که بانک‌های ما در حال حاضر انجام می‌دهند بنگاه داری و وام دادن به خودشان است. آنان سرمایه‌های مردم را جمع می‌کنند و به خودشان وام می‌دهند و با آن ساخت و ساز انجام داده و یا در بخش مسکن سرمایه گذاری می‌کنند.»

وی در پاسخ به این سوال که آیا سیگنال‌هایی از برنامه مدون بخش مسکن از سوی دولت دیده می‌شود گفت: «دولت تا به امروز هیچ برنامه اقتصادی روشنی را اعلام و اجرا نکرده است و متاسفانه من هم چنین توانی را در بخش وزارت راه و شهرسازی نمی‌بینم که بخواهد برنامه‌ای مناسب برای مسکن تدوین کند.»


چشم انداز خروج از رکود بازار مسکن
دکتر علی دینی ترکمانی استاد دانشگاه و اقتصاددان در گفتگو با فراروگفت: «در لایحه بودجه سال ۹۴، بودجه وزارت مسکن، راه و شهرسازی به همراه وزرات تعاون و کار اجتماعی بیشترین نرخ رشد را دارند.»

وی ادامه داد: «این به آن معنا است که بودجه بیشتری در اختیار وزارت مسکن در سال ۹۴ در نظر گرفته شده تا سیاست‌های مختلفی همچون تامین مسکن اجتماعی، تکمیل پروژه مسکن مهر که از قبل وجود داشته و به طور کلی سر و سامان دادن به بازار مسکن بهتر پیش بروند.»

به گفته وی اگر این منابع در سال آینده واقعا به این وزارت خانه تخصیص پیدا کند و وزرات مسکن قادر باشد که منابع بیشتری چه در قالب پروژه‌های سرمایه گذاری چه در قالب تحریک طرف تقاضا و افزایش وام و اعتبار مسکن به بازار مسکن تزریق کند، می‌شود امیدوار بود که بازار از این رکودی که طی دو سال اخیر درگیرش بوده خارج شود و رونقی دوباره بگیرد.

این اقتصاددان با تاکید بر آنکه هنوز سیاست وام مسکن عملیاتی نشده است گفت: «اما هر وقت این اتفاق بیافتد تبعا می‌تواند به افزایش قدرت خرید متقاضیان کمک کند.»
 
وی در پاسخ به این سوال که آیا اعطای وام می‌تواند رونق را به بازار برگرداند گفت: «دستکم بخشی از بازار مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت می‌تواند تحت تاثیر قرار بگیرد و موجب تحرک در بازار شود.»

وی افزود: «اما مشکلی که در بازار مسکن وجود دارد آن است که در دو سال اخیر نرخ رشد عرضه در بازار مسکن که معمولا هم تابع قیمت آن به صورت پله‌ای است و چند سال رکود دارد و باز افزایش می‌یابد، کاهش پیدا کرده است.»

وی تصریح کرد: «با این شرایط و با وجود رکود عمیق دو ساله و کاهش نرخ رشد طرف عرضه، فکر می‌کنم سال آینده بازار مسکن تحریک شود و سیاست‌هایی مثل افزایش وام و همین طور افزایش بودجه این بخش، باعث گردش بیشتر منابع در بازار شود و آن را از رکود خارج کند.»

وی با اشاره به اظهارات معاون وزرات راه و شهرسازی مبنی بر افزایش قیمت زیر ۵ درصدی مسکن در سال آینده گفت: «آنچنان با این پیش بینی موافق نیستم زیرا عوامل مختلفی بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارند که بسته به فعال شدن هرکدام از این عوامل، تغییرات قیمتی هم می‌تواند متفاوت باشد.»

دینی ترکمانی ادامه داد: «برای مثال نقدینگی‌ای که در بازارهای مختلف می‌چرخند مانند بازار ارز، بازار سهام، بازار طلا و... اگر بخشی از آن به بازار مسکن سرازیر شود می‌تواند موج ایجاد کند و افزایش قیمت‌هایی بیشتر از ۵ درصد را به همراه بیاورد.»

وی تصریح کرد: «بنابراین به این بستگی دارد که این عوامل چگونه آرایش پیدا کنند. اما به طور قطع می‌توان گفت که بر مبنای شرایط واقعی یعنی طرف عرضه و طرف نقاضا، انتظار می‌رود که سال آینده رونقی به وجود بیاید و تبعا ممکن است قیمت هم افزایش پیدا کند. زیرا معمولا قیمت در شرایط رونق، افزایش پیدا می‌کند.»

وی با اشاره به نقش دلالان در بازار ادامه داد: «معمولا چیزی حدود ۳۰ درصد از معاملاتی که در بازار مسکن صورت می‌گیرد به دلیل حضور واسطه‌هایی است که مسکن را می‌خرند و با قیمتی بالا‌تر می‌فروشند.»

وی ادامه داد: «در شرایط رکود این ۳۰ درصد سهم کمتری دارند و به بازارهای دیگر می‌روند اما در شرایط رونق می‌توانند بازگردند و باعث شوند که خرید و فروش‌ها بیشتر و به تبع آن قیمت‌ها هم افزایش بیشتری داشته باشند.»

وی در پاسخ به این سوال که آیا برنامه مدونی برای بخش مسکن در سال آینده تنظیم شده است گفت: «مساله تنها بخش مسکن نیست بلکه مساله به کل اقتصاد بازمی گردد.»

دینی ترکمانی تصریح کرد: «باید برنامه‌هایی تنظیم شوند که به برقراری توازن بین بخشی در سطح کل اقتصاد کمک می‌کنند. یعنی اینکه بخش‌های تولیدی ما، صنعت کشاوری ما و... شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری داشته باشند که بتوانند سرمایه را به خود جذب کنند.»

وی ادامه داد: «وقتی بازدهی سرمایه پایین است تبعا بخشی از نقدینگی هم در بخش‌های مسکن، ارز و طلا و سهام و دیگر بازار‌ها می‌چرخند و با جا به جایی‌هایی که صورت می‌گیرد باعث تغییرات قیمتی هم می‌شوند.»

وی تصریح کرد: «شاید با برنامه‌ای مدون در بخش مسکن بتوان به گونه‌ای نقش سرمایه گذاری سفته بازانه را ساماندهی کرد اما همه داستان به خود بخش مسکن تقلیل پیدا نمی‌کند. بلکه کل اقتصاد باید عملکردش تقویت شود و سرمایه را به طور متعادل در بخش‌های مختلف جذب کند.»