«مسکن که در میانگین شاخص کالاها نه در میان بالاترین شاخص کالاها و نه در میان پایین ترین کالاها جای نمی گیرد و چندین قدم از بالاترین کالاها نیز بالاتر است اساسا امکان لیزینگ وجود ندارد. لیزینگ مربوط به کالاهایی است که پایین میانگین شاخص کالاها باشد نه بالای میانگین شاخص کالاها. لذا در شرایط کنونی نمی توان با لیزینگ مشکل مسکن را حل کرد.»
فرارو- یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به طرح پیشنهادی برای لیزینگ مسکن گفت: «مسکن که در میانگین شاخص کالاها نه در میان بالاترین شاخص کالاها و نه در میان پایین ترین کالاها جای نمی گیرد و چندین قدم از بالاترین کالاها نیز بالاتر است اساسا امکان لیزینگ وجود ندارد. لیزینگ مربوط به کالاهایی است که پایین میانگین شاخص کالاها باشد نه بالای میانگین شاخص کالاها. لذا در شرایط کنونی نمی توان با لیزینگ مشکل مسکن را حل کرد.»
اتاق فکر معاونت مسکن به عنوان مرجع تامین مالی بخش مسکن ریشه اصلی شرایط غیرطبیعی کنونی را «غیبت تسهیلات کارآمد زودپرداخت به خریداران مسکن» معرفی کرد و با تاکید بر اینکه راه خروج از رکود مسکن، «اقدامات عاجل» برای «تحریک» تقاضای موثر و مصرفی است، اجرای 6 طرح میان‌مدت را برای تصویب به شورای پول و اعتبار پیشنهاد داد.
اولین پیشنهاد، افزایش سقف وام اوراق مسکن از 45 میلیون به 60 میلیون تومان در تهران و 40 تا 50 میلیون تومان در سایر شهرها است. در صورتی که شورای پول و اعتبار با پیشنهاد دوم مبنی بر کاهش نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به اوراق مسکن در بانک مسکن موافقت کند، هزار میلیارد تومان اعتبار برای وام‌دهی آزاد خواهد شد. پیشنهاد سوم، افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون تومان فعلی به 20 میلیون تومان است. پیشنهاد چهارم صدور مجوز لیزینگ برای بانک مسکن و پیشنهاد پنجم که موافقت کلی بانک مرکزی برای آن اعلام شده است، راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان با مدیریت بانک مسکن است به طوری که بانک با نرخ کارمزد 3 تا 5 درصد، فروش نسیه واحدهای مسکونی را برای سازنده‌ها تضمین کند. آخرین پیشنهاد نیز «پرداخت کمتر از 55 هزار فقره وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی در نیمه دوم امسال» را شامل میشود.
در این میان مديركل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهر سازی از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار خبر داد و گفت: وام مسکن از 35 میلیون تومان به 60 میلیون برای تهران، 50 میلیون برای مراکز استان‌ها و 40 میلیون برای سایر شهرها افزایش یافت.
آیا این طرح ها می تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟
اتاق فکر معاونت مسکن فاقد بستر اقتصادی لازم می باشد دکتر بیت الله ستاریان استاد دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «اگرچه اتاق فکر وزارت راه و شهرسازی در خصوص مسکن جایگاه خوبی برای نظام دهی به بخش مسکن است، اما به نظر می رسد فاقد بستر اقتصادی لازم می باشد و راهکارهایی که لازم است ارائه شود فراتر از حوزه وزارت راه و شهرسازی است.»
وی ادامه داد: «بعد از بیست سال که مشکل مسکن به عنوان یکی از بزرگترین معضلات در اقتصاد کشور تاثیرگذار بوده، هنوز این نقیصه در وزارت اقتصاد وجود دارد که فاقد یک حوزه مشخص که از یک نگرش اقتصادی درست نسبت به اقتصاد مسکن برخوردار باشد است و این جایگاه خالی در بانک مرکزی نیز دیده می شود.»
هر طرحی که نیازمند منابع مالی است قابلیت اجرایی ندارد این استاد دانشگاه اظهار کرد: «طرح هایی که از سوی اتاق فکر معاونت مسکن به شورای پول و اعتبار ارائه شده است (جز یک مورد و آن هم با لحاظ برخی موارد) قابلیت اجرایی ندارد.»
وی ادامه داد: «پرداخت 55 هزار فقره وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی در نیمه دوم امسال قرار است با کدام منابع صورت بگیرد؟! دولت حدود 110 هزار میلیارد تومان به بانک ها بدهکار است و بانک ها بیش از 50 هزار میلیارد تومان به بانک مرکزی بدهکار هستند. لذا به نظر می رسد این پیشنهاد قابلیت اجرا ندارد و در صورت اعلام این طرح نیز صرفا تاثیر روانی خواهد داشت.»
وی افزود: «حتی اگر با کاهش نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به اوراق مسکن در بانک مسکن موافقت شود، آنگاه بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی چه می شود؟ آیا با آن تهاتر می شود؟ از سوی دیگر با این کار تنها هزار میلیارد تومان تامین می شود در حالی که پیشنهاد گفته شده منابع بیشتری نیاز دارد. لذا باید شرایط بانک ها را هم در نظر گرفت.»
این کارشناس بازار مسکن گفت: «درباره پیشنهاد افزایش سقف وام جعاله نیز با همین مشکل تامین منابع مواجه هستیم و بنابراین هر طرحی که نیازمند منابع مالی است قابلیت اجرایی ندارد.»
عدم امکان لیزینگ مسکن در شرایط کنونی ستاریان اظهار کرد: «در رابطه با پیشنهاد لیزینگ باید گفت نرخ رشد مسکن نسبت به شاخص کل کالاها بیش از دو برابر است؛ در حالی که لیزینگ بر روی کالاهایی می تواند لیز کند که حداکثر شاخص رشد آن کالاها معادل میانگین شاخص رشد دیگر کالاها باشد. یعنی اگر آن کالا در پایین شاخص میانگین باشد سود می برد و اگر بالای شاخص میانگین باشد ضرر می کند.»
وی ادامه داد: «لذا مسکن که در میانگین شاخص کالاها نه در میان بالاترین شاخص کالاها و نه در پایین ترین کالاها جای نمی گیرد و چندین قدم از بالاترین کالاها نیز بالاتر است اساسا امکان لیزینگ وجود ندارد. لیزینگ مربوط به کالاهایی است که پایین میانگین شاخص کالاها باشد نه بالای میانگین شاخص کالاها. لذا در شرایط کنونی نمی توان با لیزینگ مشکل مسکن را حل کرد.»
راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان خوب است اما ... این استاد دانشگاه گفت: «اما پیشنهاد آخر پیشنهاد بسیار خوبی است و تقریبا تمام بانک ها و خصوصا موسسات مالی و اعتباری در حوزه ساختمان در دنیا آن را انجام می دهند و آن راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان است.»
وی با بیان اینکه در این شیوه به جای پول، اعتبار توزیع می شود که مهمتر از توزیع پول است گفت: «بانک های ما علیرغم ظاهر ورشکسته و نداشتن پول، اعتبار بسیار بالایی دارند اما از این اعتبار استفاده نمی کنند چون بانک مرکزی جلوی آنها را گرفته است.»
ستاریان با بیان اینکه در اجرای این طرح چند نکته را باید رعایت کرد گفت: «اول آنکه باید همه بانک ها و نه فقط بانک مسکن بتوانند در این طرح مشارکت داشته باشند و این کار فقط در بخش مسکن انجام نشود؛ بلکه در تمام بخش های ساختمان از جمله اداری و تجاری هم ورود کنند.»
وی ادامه داد: «دوم اینکه فقط در فروش وارد نشوند. در دنیا بانک ها سپرده را ذخیره می کنند و از این سپرده استفاده های خاصی می برند و هزینه پروژه ها را به صورت تسهیلات پرداخت می کنند و بهره ای نیز از اینجا می برند. آنگاه وارد حوزه های دیگر بانک داری می شوند که این حوزه ها در ایران محدود شده است. لذا در کنار اجرای این طرح باید ال سی خارجی و داخلی برای خرید کالاها را نیز باز کنند و یا کنترل صورت وضعیت ها، پرداخت تسهیلات به پیمانکاران جزء و بیمه کردن پروژه ها را نیز انجام دهند تا حوزه وسیعی از عملیات بانکی برای بانک ها باز شود تا بانک ها سود کلانی ببرند.»
وی افزود: «در این شرایط دیگر بانک ها با بهره 30 درصد تسهیلات نمی دهند که تازه بازهم عنوان کنند ضرر می کنند که راست هم می گویند چون پول یکبار در سال می چرخد. اما در شرایطی که گفته شد پول بارها در بانک می چرخد و این گردش پول بهره بسیار بالایی به بانک می دهد و آنگاه بانک قادر است نرخ تسهیلات را پایین بیاورد. لذا اگر قرار است طرح راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان اجرا شود باید تکمیلی اجرا شود و اگر ناقص ارائه شود بعد از مدتی شکست خواهد خورد.»
استفاده بخش خصوصی از منابع خارجی به صورت مستقیم ستاریان در بیان پیشنهاد خود برای خروج مسکن از رکود گفت: «یکی از مشکلات اصلی بخش مسکن محدود بودن بخش خصوصی به منابع داخلی و دولتی است که نمی تواند به صورت مستقیم از منابع خارجی، فاینانس و سرمایه گذاری خارجی استفاده کند.»
وی ادامه داد: «اگر شما بخواهید در هر جای دنیا در بخش مسکن سرمایه گذاری کنید تسهیلات فراوانی به شما می دهند؛ اما امکان ندارد یک خارجی بتواند به راحتی در ایران حتی یک آپارتمان بخرد. این سوال خیلی اساسی است که چرا بخش خصوصی ما باید در استفاده از منابع خارجی محدود باشد؟ لذا به نظر من دولت باید زمینه را برای استفاده بخش خصوصی از منابع خارجی و آن هم به صورت مستقیم فراهم کند.»
یکی از راههای خروج از رکود مسکن میتواند کاهش هزینه های صدور جواز ساخت و ساز، کاهش جرایم کمیسیون ماده صد شهرداری و کاهش هزینه مربوط به خرید انشعابات آب، برق و گاز باشد. در ساخت واحدهای کوچک این هزینه ها گاهی تا 20 درصد کل هزینه ساخت و ساز بالغ میشوند.
دعدغه شما خانه دار شدن مردم نیست بلکه ناراحت عدم سرمایه گذاری دلالانی هستید که طی این سالها خون مردم را مکیده اند و حالا انتظار میکشند ببینند که پولشان را کجا ببرند تا سود بیشتر کنند اگر تمام بازارها را مناسب کنید و سود سپرده بانکی را کم کنید آنوقت مطمئن باشید به این سودها هم راضی به کار میشوند به شرطی که به واردات تسهیلات ندید و به ازای آن به تولید تسهیلات دهید
يكي از عوامل ركود مسكن قيمت بسيار بالاي آن است. در اين رابطه عوامل مختلفي دخيل هستند ولي يكي از اصلي ترين عوامل، رويكرد كاسبكارانه بانك مسكن مي باشد. در چند سال اخير بانك مسكن با فروش اوراق مسكن سود سرشاري به دست آورد. اكنون براي دريافت وام تعمير مسكن نيز بايد اوراق خريداري كرد. بانك مسكن مدعي است سود تسهيلات اين بانك كمتر از ساير بانك ها مي باشد ولي به نرخ اوليه خريد اوراق كه مبلغ قابل توجهي است، اشاره نمي شود. بانك مسكن به صورت جزيره اي عمل مي كند در صورتي كه اين بانك متعلق به دولت مي باشد و بايد در خدمت مردم باشد.
چرا نمی خواهید این موضوع رو متوجه بشید که بازار خونه و ماشین اگر سابق براین رونق داشته بخاطر سود مالی بالای بوده که داشته است و دلال ها را به این بازار جذب می کرده، سابق براین مصرف کننده واقعی نمی توانست آنرا بخرد الان هم نمی تواند فقط تنها فرقش این است که دلال ها سرمایه هایشان در این دو بخش سرمایه گذاری نمی کنند چون دیگر سود آنچنانی ندارد.
پس زیاد نگران مصرف کننده واقعی نباشید که هیچ چیز برای او تغییر نکرده و نمی کند.
ببینید برای دلال ها چه کاری می توانید انجام دهید!!!
ناشناس
۱۰:۳۴ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
به نکته خوبی اشاره کردید
ناشناس
۱۵:۲۷ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
آپارتمانی که با بهترین مصالح متری 800 هزار تومن تموم میشه رو میخوان متری 4 میلیون بفروشن!!!
باسلام
بازار ملک و ماشین تابع عرضه و تقاضاست بدلیل قیمتهای بالا مصرف کننده واقعی با حقوق ماهی 800 هزار تومان قدرت خرید ملک 200--300 میلیونی را ندارد و در ضمن نیز دلالها بدلیل سود کم این دو کالا سرمایه اشان را از این دو بازار کنار کشیده اند و این دلیل رکود است
درسال 73 یک واحد مسکونی100متری را به قیمت 3500000تومان خریدم که 2500000تومان آن تسهیلات بانک مسکن بود(بیش از 70درصد) با قسط ماهی 28300تومان وباحقوق ماهی70000تومان بنده(40درصد حقوق) / اما امروز همان واحد مسکونی به قیمت270میلیوت تومان است که اگر 60میلیون هم وام بدهند(22درصد قیمت ساختمان)کل حقوق بنده در قبال آن بلعیده می شود / پس چاره کار فقط دادن تسهیلات نیست
mamoti
۱۱:۳۶ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
در ادامه نظر دوستمون
کل مشکلات بیکاری از بازار مسکن بالای 80 درصد شغل ها به مسکن مربوط میشه مثل کاشی سازی مستقیم حمل کاشی غیر مستقیم کارخونه تولید کنتینر در رتبه بعد تولید لاستیک و قطعات یدکی بعد اون و...
پس کارشناسای محترم بجای بسته ها ی که معلوم نیست برای کدوم کشور طراحی شده خیلی ساده 1- عوارض شهرداری (بالای 50 میلیون برای ساخت) رو بردارن 2-ارزش پول رو بالاببرن باحذف صفر (اینکار باعث گرون شدن اقلام ریز میشه اما تو بازار بزرگ تاثیر کمی داره)
من که تازه ازدواج کردم بدون سرمایه با وام 80 ملیونی با حقوق 1200000 تومانی چی میتونم بخرم
فکری به حال مسکن نکنید همه با این اوضاع اجار و خریده یواش یواش به کشورهای همسایه که وضعیت خرید ملک در آنها راحت تر است پناه می برند قیمت ملک در اکثر کشورها پایین تر از ایران است، برای بازنشستگی قطعا ایران گزینه خوبی نیست چون نه آب دارد نه هوا نه شهرسازی و نه زیبایی با توجه به افزایش جمعیت مسن کشور با بی برنامگی در مسکن و رفاه سطح زندگی با موج مهاجرت و خروج سرمایه مواجه خواهید شد، تا بحال هم مهاجرت روستاییان و فروش زمین کشاورزی قیمت مسکن تهران را بالا نگه داشته
در هیچ یک از این راه حل ها اشاره به کاهش قیمت مسکن نداره . ملاک این هست که سود دلال ها و بساز بفروش ها باقی بماند حتی به ریز قرض وام سنگین رفتن مشتریان . و یا با کاهش سود بانکی و به ریختن بازارهای داخلی یک بازار کاذب در بازار مسکن ایجاد گردد تا دلالان مسکن به یک نان و نوایی برسند
بر خلاف نظرات احساسی و غیرعلمی عنوان شده در اینجا ، بزرگترین اشتباه دولت فعلی اتخاذ سیاستهای قهرآمیز و رکودزا در بخش مسکن بود بلکه نقدینگی از آن بخش به بورس جذب شود. اجرای این سیاست صددرصد غلط و غیرکارشناسی ابتدا موجب رکود عمیق در املاک و بطور سریالی باعث انتشار این رکود به دیگر بخشها و کل اقتصاد شد بطوریکه در زنجیره آخر گریبان خود بورس را هم گرفت. بعنوان کارشناس ارشد اقتصاد که بیش از بیست سال مطالعات موردی در زمینه رکود و سهم بخش مسکن داشته ام معتقدم که راه برون رفت از رکود خطرناک فعلی تنها رونق بخش مسکن است و لاغیر. بخشی که ستون 400 صنعت وابسته محسوب میشود ، نیازی به منابع ارزی ندارد و کاملا" متکی به ریال است ، تمام مایحتاج فیزیکی و انسانی آن از داخل تامین میشود ، چرخش پول در بازار آن تقاضا برای سایر تولیدات از جمله خودرو و لوازم خانگی را تحریک و مثبت میکند ، از قبل از انقلاب تا بحال تنها موتور توسعه و رشد اقتصاد ایران بوده است و از همه مهمتر اساسیترین و مهمترین نیاز ضروری تمام آحاد جامعه است. مطمئن باشید ادامه رکود در بخش مسکن نه تنها کمکی به کاهش قیمت آن نمیکند بلکه ضمن بروز بحران بی سابقه و سونامی مسکن در آینده نزدیک ، رکود حاکم بر کل اقتصاد را روزبروز سنگینتر و شدیدتر میکند.
علی
۱۲:۴۶ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
ببخشید دوست عزیز حاصل این همه سال تزریق نقدینگی در مسکن چه شد؟تنها اتفاقی که افتاد سود کلان عده ای بود که بدون هیچگونه تخصص و ارز آوری برای کشور به نان و نوایی رسیدند و سرخورده شدن نخبگان و مهاجرت آن ها به علت درآمد بسیار کمتر از آن عده خاص در ضمن تولید شغل مسکن ارزش ذاتی ندارد بلکه سرگرم کردن شاغلین است زیرا هیچ ارزی وارد کشور نکرده و باعث خارج نشدن ارز نیز نمی شود.
سعيد
۱۳:۵۸ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
بیایید واقع بینانه به مسله نگاه کنیم نظر این دوست اقتصاد دان انصافا واقع بینانه هستش
کل مشکلات بیکاری از بازار مسکن بالای 80 درصد شغل ها به مسکن مربوط میشه مثل کاشی سازی مستقیم حمل کاشی غیر مستقیم کارخونه تولید کنتینر در رتبه بعد تولید لاستیک و قطعات یدکی بعد اون و...
پس کارشناسای محترم بجای بسته ها ی که معلوم نیست برای کدوم کشور طراحی شده خیلی ساده 1- عوارض شهرداری (بالای 50 میلیون برای ساخت) رو بردارن 2-ارزش پول رو بالاببرن باحذف صفر (اینکار باعث گرون شدن اقلام ریز میشه اما تو بازار بزرگ تاثیر کمی داره)
توصیه من به دوستانی که مسکن دارند این است که هرچه سریع تر از این بازار خارج شوند،درست مثل بورس،دوستان دیدید چگونه با آن همه هیاهو بسته خروج از رکود بورس تنها سه درصد مثبت شد و دوباره از امروز در سراشیبی سقوط قرار گرفت،دولت دیگر توان اداره این دو بازار را ندارد و قصد دارد از نقدینگی مردم و با تحمیل وام های کمر شکن به مردم این دو بازار خسته را زمانی هرچند کوتاه سرپا نگه دارد وگرنه چرا در دولت قبل قیمت مسکن را حبابی اعلام می کردند زیرا آن موقع توان بالایی به واسطه نفت صدوپنجاه دلاری داشتند و نیازی به نقدینگی مردم نبود.
کافی است قیمت مسکن در ایران و آمریکا را مقایسه کنید تا به پوشالی بودن این بازار ایمان آورید.
فرارو لطفا برای آگاهی خوانندگان چاپ کن.
یک ایرانی
۱۶:۲۸ - ۱۳۹۴/۰۸/۰۳
جناب اسکندری فرمایشات شما دوست عزیز بسیار متین است، باید به آن عدم نیاز و اشباع شدن بازار مسکن رو هم اضافه نمود.
متاسفانه ملت ایرانی، مردمانی دهان بین هستند و چشمشان به دست همسایه و فامیل و ... است. این ملت عزیز باید بالاخره به این باور برسند که بازار مسکن اشباع شده است و بر همین اساس در آینده نزدیک روند نزولی قیمت مسکن شروع خواهد شد.
مانند بیشتر کشورهای اروپایی.
در آینده آنهایی که می خواهند در زمینه مسکن فعالیت کنند باید بیشتر بسراغ بازسازی و دکوراسیون داخلی بروند.
حالا بازم حرفهای این بنده حقیر رو مثل همیشه گوش ندید.
