فایل مردودی بازار مسکن

به زودی سه لیزینگ مسکن وارد بازار ایران می شوند. این خبری است که محمد هاشم
بت شکن مدیرعامل بانک مسکن به فارس اعلام کرده و گفته است انبوه سازانی که قرار است املاک فروشی خود را به صورت لیزینگی یا فروش قسطی عرضه کنند با بانک مسکن وارد انعقاد قرارداد شده اند و به زودی این مدل جدید فروش مسکن به بازار کشور عرضه می شود. این موضوع در حالی رخ می دهد که پیش از این قرار بود مسکن قسطی یا همان فروش لیزینگی از اردیبهشت امسال به اجرا درآید اما فعالان بازار مسکن با طرح انتقادهای فراوان به این طرح، اجرای ناموفقی برای آن پیش بینی کردند.

 منتقدان معتقدند تورم دو رقمی در بازار مسکن سودآوری فروش لیزینگی در ایران را به شدت دستخوش تاثیر قرار می دهد زیرا در این مدل، فروشنده ناچار است ملک خود را به صورت طولانی مدت مورد فروش قسطی قرار دهد که افزایش قیمت سالانه مسکن، توجیه این مدل فروش را از بین
می برد.

 آنها تاکید می کنند مدل فروش لیزینگی در کشورهایی جوابگوست که نرخ تورم بازار مسکن زیر ٥ درصد است. از طرف دیگر اگر انبوه ساز بخواهد مسکن خود را با اقساط کوتاه مدت در اختیار خریدار قرار دهد رقم قسط مبلغ سنگینی می شود و از توان خرید مشتریان ایرانی خارج است.

حالا فروش قسطی مسکن در ایران در شرایطی کلید خورده است که مصطفی قلی‌خسروی رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور در این باره به «شهروند» می گوید: انبوه سازان از سر ناچاری و برای خروج سرمایه خود از خواب رکودی ناچار شده اند دست به دامن فروش قسطی مسکن شوند. حسن محتشم رئیس کانون انبوه سازان تهران نیز به «شهروند» می گوید: فروش قسطی مسکن سرانجام موفقیت آمیزی نخواهد داشت زیرا قدرت خرید مردم در بازار بسیار کم شده است و دیگر درآمدها جوابگوی هزینه  نیست.

انعقاد قرارداد فروش قسطی مسکن با ٣ انبوه ساز
محمد هاشم بت‌شکن مدیرعامل بانک مسکن از مراجعه ۳ شرکت انبوه ساز برای فروش قسطی مسکن و نزدیک شدن برای انعقاد قرارداد‌های مسکن قسطی خبر داد و به فارس گفت: نرخ کارمزد در فروش قسطی مسکن به ۲.۳ درصد کاهش یافته و سیاست ما کماکان حمایت از انبوه سازان است.

او با اشاره به اینکه سیاست بانک مسکن روان کردن برنامه‌ها برای ارائه خدمات به انبوه سازان مسکن در طرح فروش قسطی است،گفت: تاکنون ٣ انبوه ساز برای فروش قسطی مسکن به بانک مسکن مراجعه کرده‌اند و در حال تنظیم و انعقاد قرارداد با آنها هستیم.

بت شکن با اشاره به اینکه بانک مسکن در حال انجام اقدامات لازم برای مراجعه کنندگان در طرح فروش قسطی است،افزود: نرخ کارمزد مورد توافق میان بانک مسکن و کانون سراسری انبوه سازان سرانجام پس از بحث‌های صورت گرفته به ٢,٣ درصد کاهش یافت تا بتوانیم فروش قسطی مسکن را روان‌تر کنیم.

او از تعداد واحد مسکونی که این ٣ انبوه ساز به بانک مسکن ارایه کرده‌اند اظهار بی اطلاعی کرد و گفت: در این طرح قرار نیست وامی از سوی بانک مسکن پرداخت شود و در حقیقت در این طرح بانک مسکن با دریافت کارمزد از متقاضیان، تضمین پرداخت اقساط از سوی خریداران مسکن را برعهده خواهد داشت. مدیر عامل بانک مسکن در پاسخ به این سوال که با توجه به حرکت بازار مسکن به سمت رونق در ماه‌های آتی آیا احتمال می دهید که با پدیده رونق تورمی در این بازار مواجه شویم، اظهارداشت: دوره‌های قبل با دوره کنونی یک تفاوت کلیدی دارد چرا که دوره‌هایی که رشد ساخت و ساز و فروش مسکن همراه با افزایش قیمت بود به دلیل همزمانی رشد پایه پولی در آن سال‌ها بوده است.

بت شکن خاطر نشان کرد: در سال‌های ٨٩ تا ٩١ یک حباب قیمتی در بخش مسکن به وجود آمد و یکی از دلایل اصلی آن اضافه برداشت‌ بانک‌ها از منابع بانک مرکزی و رشد پایه پولی بوده است اما در شرایط فعلی پایه پولی وارد بخش مسکن نشده است.

شرایط فروش مسکن قسطی
بر اساس اخباری که پیرامون مسکن قسطی روی خروجی رسانه ها قرار گرفت، انبوه سازان می توانند آپارتمان‌های حداکثر ١٠ سال ساخت خود را با  ضمانت بانک مسکن بفروشند.  در این طرح، بانک مسکن نقش پرداخت کننده تسهیلات ریالی را بر عهده ندارد و تنها ضامن خریدار
 می شود که اقساط خود را به فروشنده تسلیم کند و چنانچه خریدار به موقع اقساط ماهانه خود را پرداخت نکند بانک مسکن مبالغ معوق را به سازنده یا همان فروشنده پرداخت خواهد کرد.

 جزییات دیگر این طرح همچنین بر این منوال است که خریدار می تواند حداکثر ٥٠ درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف ١٥٠ میلیون تومان را به صورت اقساط پرداخت کند.

علاوه‌بر این دو شرط، در فاز اول اجرا فقط آپارتمان‌های حداکثر ١٠ سال ساخت – از تاریخ صدور پروانه ساختمانی- مشمول تضمین فروش قسطی هستند و در کنار این سه شرط، عملیات تقسیط و نوع توافق خریدار و فروشنده در فروش نسیه آپارتمان باید به گونه‌ای باشد که قسط ماهانه از ٣ میلیون تومان و طول بازپرداخت نیز از ٥٠ ماه تجاوز نکند. این موضوع در حالی رخ می دهد که بانک مسکن نیز اعلام کرده است در ازای تضمین خریداران ٢,٣ درصد کارمزد سالانه از طرفین معامله دریافت خواهد کرد.

انبوه سازان از ناچاری به فروش قسطی روی آورده اند
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور درباره مسکن قسطی به «شهروند» می گوید: تمامی این‌راه‌ها رفته شده است. وقتی شرایط اعطای مسکن قسطی را نداریم، نمی‌توان انتظار داشت این طرح به سرانجام برسد.

به گفته او بهترین راهکار برای تعدیل تقاضا در بازار مسکن، تحریک عرضه بیشتر است. این فعال بازار مسکن تاکید می کند: این رکود سنگین در بخش های مختلف اقتصادی باعث شده است پول‌های مردم در بانک بلوکه شود و بنابراین انبوه سازان برای نجات از دست رکود ناچار شده اند دست به دامن طرح هایی مثل مسکن قسطی و فروش لیزینگی شوند تا بتوانند سرمایه خود را از حالت راکد خارج کنند و دوباره به جریان  بیندازند.

قلی خسروی تاکید می کند: در شرایطی که بازار مسکن تورم دو رقمی را تجربه می کند و قیمت ها سال به سال افزایش قابل توجهی دارد، چگونه ممکن است انبوه سازی حاضر شود سرمایه خود را به صورت فروش بلند مدت در اختیار مشتری قرار دهد و اگر بخواهد جلوی ضرر و زیان خود را بگیرد و فروش قسطی کوتاه مدت را طراحی کند، اقساط بسیار سنگین می شود و پرداخت آن از عهده مشتری خارج است.

قدرت خرید مردم سقوط کرده است
مسکن قسطی بدون برنامه‌ریزی از قبل و به طور ناگهانی اعلام شد. حسن محتشم رئیس انجمن انبوه سازان تهران ضمن اعلام این موضوع به « شهروند» می‌گوید: بعد از طی یک فرآیند، بانک مسکن اعلام آمادگی برای ارائه تسهیلات تا سقف ١٥٠ میلیون تومان با کارمزد ٥ درصد کرد اما مشکل اصلی این بود که کجای تهران می‌شود با ١٥٠ میلیون تومان واحد قابل سکونتی تهیه کرد؟
محتشم با اشاره به نقش انبوه‌سازان در طرح مسکن قسطی گفت: انبوه‌سازان نه تنها باید اعلام آمادگی می‌کردند، بلکه خودشان مسئول پیدا کردن مشتری مناسب برای بازار خودشان بودند. از طرفی انبوه‌سازان کمی هم هستند که به واقع آمادگی پشتیبانی از این طرح را دارند.

اطلاع رسانی نادرست هم مشکل دیگری بود که طرح مسکن قسطی با آن دست و پنجه نرم کرد.  محتشم می‌گوید بانک وظیفه اطلاع رسانی ندارد و وقتی آگاه‌سازی درستی صورت نمی‌گیرد، نمی‌توان انتظار مشارکت داشت. البته به تازگی ٣ انبوه‌ساز  به بانک مسکن، آمادگی خود را برای حمایت از این طرح اعلام کرده‌اند.

به عقیده رئیس کانون انبوه سازان مسکن تهران، شکست تقریبی این طرح، چندان ربطی به تورم ندارد و کاهش قابل توجه قدرت خرید مشتریان و نیز رکود اقتصاد کشور مانع از آن است که طرح مسکن قسطی به سرانجام خوبی برسد.  به گفته او، رکود مسکن که ناشی از رکود اقتصاد کشور است، موجب شده است تسهیلات به درستی توزیع نشوند، درآمد ملی پایین و به تبع آن قدرت خرید مردم پایین بیاید. محتشم این‌ها را موانع اصلی طرح مسکن قسطی دانسته و می‌گوید: مگر الان که تورم‌مان تک رقمی است، اوضاع فرقی کرده است؟  مساله اینجاست که مردم قدرت خرید سابق را ندارند و درآمدها جوابگوی
هزینه  نیست.
اجرای دوباره طرح شکست آمیز
بهروز سربندی رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان نیز با اشاره به شکست طرح لیزینگ مسکن در ایران، به «شهروند» می گوید: مسکن قسطی  تا کنون چندین بار در ایران اجرایی و هربار نیز به شکست ختم شده است . این بار نیز با توجه به نرخ تورم حاکم بر اقتصاد و عدم اطمینان خریداران  به سازندگان ، در صورت اجرایی شدن بازهم نافرجام خواهد بود.

او که معتقد است از طرح خرید مسکن قسطی استقبال چندانی نخواهد شد، ادامه می دهد: دولت ها برای تسکین هیجانات حاکم بر بازار و نارضایتی ناشی از عدم دسترسی به مسکن مناسب هرچند وقت یک بار طرحی را پیشنهاد می کنند که خود نیز می دانند آنها قابلیت اجرا ندارد. این کارشناس اقتصاد با اشاره به رکود حاکم بر اقتصاد و صنعت ساخت و ساز در ایران، تاکید می کند: بسیاری بر این باورند که با ایجاد رونق در اقتصاد، نرخ تورم هم روند افزایشی به خود خواهد گرفت. در چنین شرایطی مسکن قسطی یک طرح دو سر بازنده خواهد بود. چرا که بالا رفتن نرخ تورم، توجیه اقتصادی ساخت و ساز را از بین برده و در نهایت دولت را  مجبور به پرداخت یارانه  خواهد کرد. به عبارت دیگر تجربه مسکن مهر، انحراف در ساخت و ساز و هدر رفتن منابع ملی بار دیگر در کشور تکرار می شود.

رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان می افزاید: دولت برای ایجاد رونق در بازار مسکن باید تعهدات به جای مانده از سال های گذشته همچون مسکن مهر،  ساخت مسکن در بافت های فرسوده  را اجرایی کرده و تدابیر دراز مدت کارشناسی شده  را در دستور کار خود قرار دهد. متاسفانه در سال های گذشته شاهد بودیم که دولت برای جلب اطمینان مردم و سازندگان  به سراغ سرتیترهای نوین و مسکن های آنی و کوتاه مدت روی آورد که هیچ یک چاره ساز نبود و نتوانست دردی از مشکل مسکن دوا کند.