رمزگشایی رفتار پاییزی بازار مسکن

به گزارش ایسنا، از ابتدای سال ۱۳۹۴ به دنبال زمزمه‌های پیش‌رونق مسکن و رسیدن قیمت مسکن شهر تهران به کف، به دلیل ضعف بنیه بخش مصرف، روند تمایل به خرید آپارتمان‌های قدیمی‌ساز آغاز شد. در فروردین ۱۳۹۴ سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا  ۲۰ سال از کل واحدها ۱.۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و در مقابل از سهم واحدهای کمتر از ۵ سال ۲ درصد کاسته شد که این روند تا کنون ادامه یافته است؛ به طوری که معاملات آذرماه ۱۳۹۶ پایتخت از افت ۳.۷ درصدی بازار نوسازها و رشد ۵.۸ درصدی معاملات کهنه‌سازها حکایت دارد.

بر اساس اعلام بانک مرکزی، در آذرماه امسال معاملات مسکن شهر تهران به رقم ۱۷ هزار و ۷۷۶ واحد رسید که افزایش چشمگیر ۵۰ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می‌دهد. ۴۸.۸ درصد از این تعداد به واحدهای کمتر از ۵ سال اختصاص داشته، در حالی که فروردین سال ۱۳۹۳ این رقم ۵۷ درصد بوده است.

بررسی‌های میدانی از علت نزول سهم معاملات نوسازها به افت درآمد خانوارها نسبت به مخارج، نگرانی از جهش قیمت مسکن، نزدیک شدن قیمت مسکن به کف قدرت خرید تقاضای مصرفی، فاصله‌ی قابل توجه قیمت واحدهای نوساز نسبت به قدیمی‌ساز و عدم کفاف تسهیلات مسکن یکم و اوراق "تسه" برای خرید واحدهای نوساز حکایت دارد. آمارها نشان می‌دهد تعداد معاملات واحدهای قدیمی‌ساز در آذرماه امسال نسبت به آذرماه دو سال قبل ۱۳۱ درصد  رشد کرده در حالی که تعداد کل معاملات در همین بازه زمانی ۴۱ درصد افزایش یافته است.

علامت‌شناسی از تحرک نیمه دوم بازار مسکن به افزایش ۳۵ درصدی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نیمه نخست، افزایش ۵۷ درصدی تقاضا برای سپرده‌گذاری و رشد منابع بانکی از طریق فروش امتیاز تسهیلات می‌رسد. در نیمه نخست سال جاری سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید در شهر تهران به ارزش جاری به حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۳۵ درصد رشد را نشان می دهد. هم‌چنین بر اساس اعلام بانک مسکن،  ثبت نام ماهانه متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، پاییز امسال ۵۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. تمایل شهروندان تهرانی به استفاده از اوراق حق تقدم  استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز در تقویت بخش عرضه موثر بوده است.

از سوی دیگر، طی هفته‌های اخیر برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت پیشنهادی را بالا برده‌اند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمی‌سازها شده است. مشاهدات میدانی حاکی از آن است در یکی دو ماه گذشته بعضی صاحبان املاک نوساز، قیمت پیشنهادی واحدهای میان‌متراژ را ۱۰ تا ۲۰ درصد بالا برده‌اند. این موضوع در مناطقی از غرب و نیمه شمالی تهران که از سرانه خدمات عمومی بهتری برخوردارند نمود بیشتری دارد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال اظهار کرد: افزایش تدریجی تمایل به خرید واحدهای قدیمی‌ساز حاکی از وجود تقاضای واقعی در بخش مسکن است.

مهدی روانشادنیا در این خصوص به ایسنا گفت: تفاوت بازار فعلی مسکن شهر تهران با سال‌های ۹۰ و ۹۱ این است که در آن سال‌ها موتور محرکه بازار، سوداگران بخش مسکن بودند که با توجه به سودهای این بخش ورود کردند و منجر به افزایش قابل توجه قیمت شدند. اما تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد مصرف کنندگان واقعی هستند که نسبت به افزایش قیمت به شدت واکنش نشان می‌دهند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که محدودیت قیمت برای متقاضیان مصرفی، عاملی بازدارنده محسوب می‌شود گفت: شاید برای خریدار سوداگر، خرید تعداد کمی ملک گران یا تعداد زیادی ملک ارزان تفاوتی نداشته باشد اما برای متقاضیان مصرفی با توجه به محدودیت مالی، وضعیت فرق می‌کند. قیمت واحدهای متوسط شهر تهران بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است که به راحتی برای مصرف کنندگان واقعی قابل تهیه نیست. لذا طبیعتا به سمت واحدهای با طول عمر بیشتر می‌روند. پیش‌بینی من این است که با توجه به خصلت تطبیق‌پذیری بازار، نهایتا واحدهای قدیمی، خود را با شرایط موجود تطبیق دهند و افزایش قیمت در این نوع واحدها را نیز شاهد باشیم.

به گفته روانشادنیا، نهایتا به آن گزاره می رسیم که در سال‌های گذشته واحدهایی میان متراژ و میان قیمت که بازار می‌پسندد در شهر تهران تولید نشده است. به فروش نرسیدن واحدهای لوکس این موضوع را تایید می‌کند. لذا پیش‌بینی می‌شود در آینده با فشار تقاضا برای خرید واحدهای متوسط قیمت مواجه باشیم.