دانگ خانه‌اولی‌ها در رونق

ردیابی اثر وام یکم بر رونق معاملات در بازار مسکن از «پررنگ‌تر شدن سهم خانه‌اولی‌ها» در خرید واحدهای مسکونی حکایت دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، همزمان با شروع دوره رونق کامل در بازار مسکن، سهم خانه‌اولی‌های مجهز به تسهیلات ارزان‌قیمت خرید آپارتمان از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در معاملات خرید ملک افزایش یافت و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷ واحد درصد رشد کرد.به این معنی که با افزایش ورود خانه‌اولی‌های برخوردار از امکان استفاده از وام یکم برای خرید مسکن، حجم معاملات مسکن، آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴ برابر شد.

یافته‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای ارائه شده درخصوص حجم تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به متقاضیان خانه‌اولی بازار مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون سهم خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم در شهر تهران از کل معاملات خرید آپارتمان به ۹ درصد رسیده است به این معنا که از هر ۱۰۰ واحد مسکونی خریداری شده در آذرماه-ماه اول رونق کامل در بازار مسکن-۹واحد مسکونی از سوی خانه‌اولی‌ها و با استفاده از وام مسکن یکم پرداخت شده است؛ هم‌اکنون وام مسکن یکم در شهر تهران برای زوجین خانه‌اولی ۱۶۰ میلیون تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰ میلیون تومان است.

افزایش سهم خانه‌اولی‌ها از کل معاملات خرید مسکن در اولین ماه ورود بازار مسکن به فاز رونق نشان‌دهنده تقویت سهم مصرفی‌ترین تقاضای موجود در بازار از کل معاملات مسکن است؛ تقاضای افراد خانه‌اولی برای خرید مسکن هم‌اکنون مصرفی‌ترین شکل تقاضا در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی را شکل می‌دهد که اگر چه در ماه‌های پیش که بازار مسکن در فاز پیش‌رونق قرار داشت نیز به‌عنوان مهم‌ترین عامل افزایش حجم معاملات خرید در بازار ملک شناسایی شد اما هم‌اکنون این سهم به پررنگ‌ترین حد خود طی ماه‌های اخیر رسیده است.

آذرماه امسال مجموعا ۱۶ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که از این تعداد ۱۴۴۱ خریدار خانه‌اولی‌ با استفاده از وام یکم موفق به خرید آپارتمان در شهر تهران شدند؛ این در حالی است که آذرماه سال گذشته تنها ۲۴۰ خانه‌اولی در شهر تهران با تکیه بر پوشش این تسهیلات از کل هزینه خرید آپارتمان به بازار معاملات مسکن ورود کردند. زمستان سال گذشته سهم خرید مسکن خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم از کل معاملات ملک ۲ درصد بود؛ این سهم در تابستان امسال به واسطه افزایش حجم تقاضا و ورود این گروه از متقاضیان مسکن به بازار خرید مسکن به ۴ درصد افزایش یافت و هم‌اکنون معادل ۹ درصد است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد همزمان با پیشروی بازار معاملات خرید آپارتمان در فاز پیش‌رونق و آغاز رشد محسوس قیمت مسکن از نیمه امسال، خرید مسکن با اتکا به وام مسکن یکم نیز از سوی خانه‌اولی‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴ برابر شد؛ با تغییرات ایجاد شده به واسطه افزایش حجم ورود خانه‌اولی‌ها به بازار خرید مسکن هم‌اکنون حجم خرید آپارتمان با استفاده از وام یکم نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶ برابر شده است؛ علت این موضوع به افزایش ۷ واحد درصدی سهم خانه‌اولی‌ها از کل معاملات مسکن در آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل برمی‌گردد؛ به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که کف سپرده مورد نیاز برای ثبت نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای دریافت تسهیلات مختص خانه‌اولی‌ها پس از گذشت یک سال سپرده‌گذاری در شهر تهران ۴۰ میلیون تومان است اما به واسطه آنکه تعداد قابل توجهی از متقاضیان موفق به تامین کف سپرده لازم برای دریافت تسهیلات در کوتاه‌ترین زمان ممکن- یک سال- نشدند، دوره انتظار برای دریافت وام این گروه از خانه‌اولی‌ها افزایش یافت؛ به‌طور متوسط هر یک از متقاضیان خانه‌اولی در بدو سپرده‌گذاری در صندوق یکم مبلغ ۳۰ میلیون تومان به جای ۴۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری کردند که همین موضوع باعث افزایش طول دوره انتظار برای دریافت وام به متوسط یک و نیم سال به جای دوره انتظار یک ساله شد.

این موضوع سبب شد با گذشت زمان، تعداد بیشتری از خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم که به واسطه ناکافی بودن سپرده اولیه برای دریافت وام طی مدت یک سال، موفق به دریافت این تسهیلات در کوتاه‌ترین زمان ممکن نشده‌ بودند، در ماه‌های بعدی مشمول دریافت وام و خرید مسکن با استفاده از آن شوند؛ بنابراین، علاوه بر سپرده‌گذارانی که در ماه‌های بعد و با رعایت کف سپرده برای دریافت تسهیلات بعد از دوره انتظار یک ساله در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده بودند، خانه‌اولی‌هایی که در بدو راه‌اندازی صندوق سپرده‌گذاری کرده بودند اما سپرده آنها برای دریافت وام بعد از گذشت یک سال ناکافی بود، نیز مشمول دریافت تسهیلات یکم شدند.

این موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن با استفاده از وام یکم طی ماه‌های اخیر به ویژه نیمه دوم امسال است؛ علت بعدی افزایش سهم خانه‌اولی‌ها به‌عنوان اولین و مهم‌ترین عامل اثرگذار در ورود بازار مسکن به فاز رونق، طی ماه‌های اخیر به ویژه آذرماه امسال، به افزایش تعداد سپرده‌گذاران در صندوق پس‌انداز مسکن در طول زمان و فرارسیدن موعد دریافت وام از سوی آنها برمی‌گردد؛ بعد از تاسیس و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در خرداد ماه سال ۹۴، ماه به ماه آمار ثبت‌نام‌کنندگان و سپرده‌گذاران در این صندوق به شکل تصاعدی افزایش یافت و در چنین شرایطی طبیعی است با گذشت زمان و فرارسیدن موعد پرداخت وام به سپرده‌گذاران، سهم خانه‌اولی‌های برخوردار از وام یکم از کل معاملات خرید مسکن افزایش یابد. در تهران در سال ۹۵، تعداد ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم بین ۳ تا ۴ برابر افزایش یافت یعنی حجم ثبت‌نام در این صندوق از سوی خانه‌اولی‌ها بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ رشد کرد. همین موضوع هم‌اکنون اثر خود را در شکل افزایش سهم خانه‌اولی‌ها از معاملات خرید مسکن در بازار ملک نشان می‌دهد.

افزایش سهم خانه‌اولی‌ها از کل معاملات خرید مسکن در واقع همان روندی است که از سال گذشته در بازار مسکن پیش‌بینی شده بود؛ «دنیای اقتصاد» زمستان سال گذشته در گزارشی با عنوان «کانون تقاضا در بازار مسکن ۹۶» اعلام کرد: روندهای قابل پیش‌بینی در بازار مسکن نشان می‌دهد سال ۹۶، در نتیجه ورود حجم جدید تقاضای خرید مسکن از محل پرداخت تسهیلات یکم به خانه‌اولی‌ها، معاملات خرید مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور حدود ۱۰ درصد افزایش می‌یابد؛ این افزایش تقاضا عمدتا مربوط به خرید واحدهای مسکونی مصرفی «کوچک‌متراژ» و «میان‌متراژ» از سوی مصرفی‌ترین متقاضیان، یعنی زوج‌های خانه‌اولی است.

در همین گزارش با استناد به آمارهای مربوط به سپرده‌گذاری و ثبت نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم پیش‌بینی شد حجم تقاضای قطعی خرید مسکن از محل ورود متقاضیان خانه اولی مشمول دریافت وام مسکن یکم در تهران، در نیمه دوم سال ۹۶(مقطع زمانی کنونی) حدود ۳ برابر نیمه اول سال ۹۶ خواهد بود؛ همچنین پیش‌بینی شد این میزان افزایش در همین دوره زمانی در کل کشور نیز حدود دو برابر شود. معدل ۹ ماهه معاملات خرید مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به ۹ ماه اول سال قبل ۱۳ درصد افزایش یافت که این موضوع حکایت از تحقق پیش‌بینی‌های سال گذشته درخصوص افزایش حجم معاملات مسکن ناشی از افزایش ورود خانه‌اولی‌ها به بازار مسکن دارد.

همچنین آذرماه امسال در حالی نزدیک به ۱۵۰۰ فقره معاملات خرید مسکن از ناحیه متقاضیان خانه‌اولی مجهز به وام مسکن یکم انجام شد که نیمه اول امسال، ۵۰۰ معامله خرید مسکن از سوی این گروه از متقاضیان به ثبت رسید؛ این موضوع به معنای تحقق پیش‌بینی انجام شده درخصوص رشد ۳ برابری حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال جاری نسبت به نیمه اول امسال است. ورود پررنگ‌ خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات مسکن شهر تهران که از سال گذشته و به استناد روند ثبت‌نام و سپرده‌گذاری متقاضیان جدید در صندوق پس‌انداز مسکن یکم پیش‌بینی شده و قابل تشخیص بود هم‌اکنون در آمارهای رسمی درخصوص حجم تسهیلات پرداختی به خریداران خانه‌اولی واحدهای مسکونی تایید شده است؛ این گروه از متقاضیان مسکن-خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم-گروه سوم شکل‌دهنده رونق معاملات مسکن در کنار دو گروه تازه وارد به بازار مسکن هستند. خانه‌اولی‌های مجهز به وام خرید مسکن یکم امسال به شکل خفیف و محسوس وارد بازار مسکن شده بودند اما در اولین ماه ورود بازار مسکن به فاز رونق کامل (آذرماه امسال)، نقش آنها در معاملات مسکن پررنگ‌تر شد.

علاوه بر این گروه از خریداران آپارتمان، بازار مسکن شهر تهران آذرماه امسال به واسطه افزایش حجم معاملات خرید مسکن از ناحیه دو گروه تازه وارد یعنی «متقاضیان غیرخانه‌اولی واحدهای مسکونی مصرفی با متراژ‌بزرگتر یا واقع در محلات مرغوب‌تر» و همچنین «مهاجران از بازار پول به بازار مسکن» تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین کم شدن فاصله بین نرخ سود بازار مسکن ونرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها، تحت تاثیر قرار گرفت. به گزارش «دنیای اقتصاد» از ابتدای تاسیس و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در خرداد ماه ۹۴ تاکنون(پایان آذرماه ۹۶) مجموعا در شهر تهران ۹۷ هزار متقاضی خانه‌اولی در این صندوق ثبت نام و سپرده‌گذاری کرده‌اند که در همین بازه زمانی ۸ هزار و ۷۰۰ نفر موفق به دریافت وام یکم و ورود به بازار مسکن با اتکا به این تسهیلات شده‌اند.

در کشور نیز از ابتدای راه‌اندازی صندوق یکم تاکنون ۳۴۵ هزار و ۱۴۸ نفر برای دریافت وام یکم ثبت نام کرده‌اند که تا پایان آذرماه امسال به ۲۷ هزار و ۴۰۰ نفر از این افراد تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده است. آمارها حاکی است هم‌اکنون بیش از ۳۰ درصد معادل یک سوم ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، خانه‌اولی‌های شهر تهران هستند؛ آذرماه امسال، در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، ۶۰۷ فقره تسهیلات یکم، در شهر تهران ۱۴۴۱ فقره و در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان‌ها ۲۱۱۶ فقره وام یکم پرداخت شد؛ مجموعا در کل کشور در این ماه ۴ هزار و ۱۶۴ فقره تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم به متقاضیان واجد شرایط پرداخت شد؛ آمارها نشان می‌دهد حجم تسهیلات پرداخت شده از محل صندوق پس‌انداز یکم به خانه‌اولی‌های شهر تهران در آذرماه در مقایسه با آبان امسال ۱۳درصد رشد داشته؛ این میزان در کل کشور برابر با رشد ۱۱درصدی بوده است.

همچنین حجم پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته در شهر تهران و همچنین در کل کشور حدود ۵۰۰ برابر رشد کرد که نشان‌دهنده رشد نزدیک به ۶ برابری پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانه‌اولی در بازه زمانی یاد شده است. هر چند روند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در آذرماه امسال نسبت به آبان ۹۶ با سکته خفیف مواجه شد؛ آذرماه امسال در حالی حجم ثبت نام جدید در این صندوق با حدود ۱۰درصد کاهش از ۶۱۵۴ ثبت نام در آبان، به ۵۵۲۸ ثبت نام کاهش یافت که در همین بازه زمانی حجم ثبت نام‌های جدید در کل کشور نیز ۳ درصد کاهش یافت و از ثبت نام ۲۰ هزار و ۴۵۸ متقاضی جدید در آبان ماه به ثبت نام ۱۹ هزار و ۷۸۹ متقاضی در آذرماه رسید.

علت سکته خفیف در صندوق یکم

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره علت سکته خفیف حجم سپرده‌گذاری‌های جدید در آذرماه امسال در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد این موضوع دست‌کم از دو علت عمده نشات گرفته است؛ اولین علت به «اثر رونق معاملات مسکن بر رفتار خانه‌اولی‌ها» برمی‌گردد؛ همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق کامل، حجم قابل توجهی از متقاضیان خانه‌اولی تصمیم گرفتند با استفاده از روش‌های جایگزین همچون دریافت تسهیلات بدون سپرده اقدام به خرید هر چه سریع‌تر آپارتمان موردنیاز کنند.

علت دوم به «بروز نوسانات مثبت قیمتی در بازار مسکن در آذرماه» برمی‌گردد که به نوعی منجر به تشدید رفتار اول متقاضیان خانه‌اولی شد؛ تغییرات ماهانه قیمت مسکن در حالی در آذرماه به ۴ درصد افزایش یافت که درماه‌های قبل، تغییرات ماهانه قیمت مسکن به‌طور متوسط ۲ درصد بود. در نتیجه این دو عامل، این گروه از متقاضیان، تعلل بیشتر برای سپرده‌گذاری یکساله برای دریافت وام را به صلاح ندانسته و تصمیم گرفتند در همین مقطع زمانی فعلی خرید خود را از بازار مسکن با استفاده از روش‌های کمکی جایگزین انجام دهند.