تنظیم بازار اجاره در وقت اضافه

طرح افزایش طول مدت اجاره مسکن برای قرارداد‌های سال ۹۶ که تیر ماه امسال با هدف کنترل بخشنامه‌ای رشد هزینه اجاره‌نشینی، در دولت مطرح شد بعد از دست کم یک ماه، تازه از مرحله اول بررسی در کمیسیون‌های زیرمجموعه هیات دولت عبور کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از سرنوشت لوایح پنج‌گانه تنظیم بازار مسکن- به‌عنوان برنامه‌های پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای انحراف‌گیری از حوزه‌های خرید، اجاره و ساخت آپارتمان- حاکی است: این لوایح بعد از آنکه هفته اول مرداد ماه با امضای عباس آخوندی تحویل معاون اول رئیس‌جمهوری شد، اخیرا در یکی از کمیسیون‌های تخصصی هیات دولت جمع‌بندی شده و قرار است امروز در دومین جلسه کمیسیون اقتصادی هیات دولت، محتوای آن‌ها به بحث گذاشته شود و در نهایت، یک نسخه جدید از متون اولیه لوایح (چکش‌کاری شده) برای تصویب نهایی، به هیات دولت ارائه شود.

متولی بخش مسکن در پی جهش قیمت مسکن از اواخر سال گذشته و تداوم رشد تند قیمت زمین و آپارتمان در بهار امسال، سه لایحه به ترتیب برای «عرضه سریع خانه‌های خالی و احتکار شده به بازار مصرف از طریق اخذ مالیات از مالکان این خانه‌ها»، «هدایت ساخت و ساز‌های جدید به سمت احداث واحد‌های زیر ۷۵ مترمربع در تهران» و همچنین «افزایش عرصه برای ساخت از طریق اخذ مالیات از زمین‌های بایر» تدارک دید. همچنین دو لایحه دیگر صرفا برای کنترل تورم اجاره مسکن تدوین اولیه شده است که یکی از آنها، «تمدید اجاره نامه‌های سال ۹۶ در زمان سررسید، به مدت یکسال دیگر» را به موجران تکلیف می‌کند آن هم با نرخ رشد اجاره بها حداکثر معادل ۱۰ درصد و لایحه دیگری نیز اجرای قانون فعلی معافیت مالیاتی دسته‌ای از آپارتمان‌های اجاره‌ای را مشروط به «دو ساله اجاره دادن این آپارتمان‌ها» خواهد کرد.

سیاست‌گذار بخش مسکن با اعمال سقف برای نرخ رشد اجاره بها و همچنین طولانی کردن مدت زمان اجاره‌نشینی به دنبال کاستن از شتاب افزایش اجاره بها و همچنین کاهش حجم جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره است تا از این طریق، التهاب تابستان ۹۷ این بازار را تا حد امکان کم کند. اما روند بررسی و تصویب لوایح تدوین شده طی یک ماه اخیر به گونه‌ای بوده که بخش قابل توجهی از مستاجر‌های قبلی و جدید که در فصل طلایی بازار اجاره –تابستان- برای تمدید یا تنظیم جدید قرارداد اجاره اقدام کرده‌اند، عملا امکان بهره‌برداری از آثار و شرایط اجرای طرح‌های تنظیم بازار را نداشته‌اند. عمده قرارداد‌های اجاره معمولا در فصل تابستان سررسید می‌شود. در این میان، با توجه به گذشت دو ماه از فصل تابستان ۹۷، حتی با فرض خوش‌بینانه درباره زمان تصویب نهایی لوایح پنج‌گانه در ماه جاری، کارآیی لوایح مصوب با لحاظ شبه‌رکود فعلی در معاملات خرید و کاهش نقل و انتقالات اجاره در نیمه دوم سال، در سطح مورد انتظار نخواهد بود.

در این میان، گفته می‌شود در جریان بررسی لوایح پنج‌گانه، نوعی مقاومت مالیاتی در برابر سیاست تحریک عرضه مسکن کوچک دیده شده است که با این حساب احتمال می‌رود لایحه مربوط به «معافیت ساخت و ساز‌های کم متراژ از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن» در جریان بررسی نهایی در هیات دولت وتو شود. اما نظر‌ها در کمیسیون‌های هیات دولت بابت اجرای طرح اجاره نامه دو ساله با حداکثر افزایش ۱۰ درصدی اجاره بها در سال دوم و همچنین واگذاری مسوولیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی و زمین‌های بایر به شهرداری‌ها مثبت است. این طرح با توجه به قوانین مرتبط با حقوق مالکیت و آزادی اختیار مالکان برای تصمیم‌گیری درباره نحوه اجاره ملک خود، با نقد‌ها و نارسایی‌هایی روبه‌رو است.

با این حال، صرف‌نظر از محتوای لوایح پنج‌گانه برای تنظیم بازار مسکن، غافلگیری سیاست‌گذار در مواجهه با التهابات البته متاثر از متغیر‌های بیرونی بازار از یکسو و بررسی لاک‌پشتی به طرح‌ها و برنامه‌هایی که برخی از آن‌ها صرفا برای گذر از یک دوره بحرانی یا تعدیل فضای روانی بازار در نظر گرفته می‌شود، می‌تواند بسته‌های سیاستی را به ضدخود تبدیل کند. وضعیت فعلی بازار مسکن فاصله‌ای با رکود هم در حوزه معاملات و هم در حوزه ساخت و ساز ندارد در حالی که، برخی از همین لوایح، مناسب اعمال و اجرا در زمان رکود نیست و برای دوره جدید، به سیاست‌های مختص رکودزدایی نیاز است.