ساخت‌وساز در کدام منطقه تهران سود بیشتری دارد؟

فرارو- بسازبفروش‌ها در تهران دو تا سه برابر سرمایه اولیه‌شان سود می‌کنند. این بازدهی از اختلاف قیمت تمام شده مسکن برای سازنده و قیمت فروش آن در بازار به دست می‌آید. برآورد‌ها نشان می‌دهد با توجه به قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت هر متر مربع زیربنا یک خانه پنج طبقه در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان خواهد بود. آخرین گزارش مرکز آمار از میانگین قیمت زمین، اجاره و فروش مسکن در شهر تهران که مربوط به فصل پاییز است نشان می‌دهد یک متر مربع زمین یا خانه کلنگی در تهران به طور میانگین ۱۸ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان قیمت دارد. به عبارتی در یک خانه پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت هر مترمربع زیربنا حدود سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. کنار هم گذاشتن این دو رقم نشان می‌دهد هزینه تمام شده مسکن برای سازنده حدود شش میلیون و ۱۶۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع است، اما میانگین قیمت واحد‌های مسکونی در تهران به متری ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می‌رسد. این مورد نشان می‌دهد ساخت و ساز در تهران به طور میانگین ۱۲۱ درصد بازدهی دارد. این بازدهی برای برخی مناطق مثل منطقه یک بیشتر و برای برخی مناطق کمتر است. در این گزارش هزینه ساخت یک آپارتمان پنج طبقه را در مناطق مختلف بررسی کرده‌ایم. با ثابت در نظر گرفتن هزینه مصالح و ساخت، قیمت تمام شده مسکن بر اساس ارزش زمین متغیر خواهد بود. در منطقه یک بازدهی ساخت و ساز به ۱۹۷ درصد می‌رسد. این رقم در منطقه ۱۸ تنها ۶۶ درصد است. با توجه به اینکه ساخت خانه تقریبا دو سال طول می‌کشد، به نظر می‌رسد ساخت و ساز در منطقه ۱۸ به کلی صرفه اقتصادی نداشته باشد.

 

آخرین اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد میانگین قیمت زمین در منطقه ۱ تهران حدود ۳۸ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است. با این حساب کسی که بخواهد یک خانه پنج طبقه بسازد، سهم زمین در تعیین قیمت هر واحد حدود هفت میلیون و ۹۷۰ هزار تومان خواهد بود. با در نظر گرفتن هزینه ساخت دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی، قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه حدود ۱۰ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در این منطقه ۳۰ میلیون تومان اعلام شده، می‌توان گفت: ساخت و ساز در منطقه یک حدود ۱۹۷ درصد بازدهی دارد و سرمایه اولیه را حدود سه برابر می‌کند. این رقم بالاترین بازدهی ساخت و ساز در تهران به حساب می‌آید.

 

میانگین قیمت زمین در منطقه ۲ حدود ۳۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی سهم زمین از هر مترمربع واحد مسکونی در یک آپارتمان پنج طبقه حدود هفت میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است. با در نظر گرفتن هزینه ساخت ۲.۴ میلیونی، هزینه هر مترمربع واحد مسکونی برای سازنده حدود ۹ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به میانگین قیمت ۲۲ میلیون و ۵۳۰ هزار تومانی منطقه، بازدهی ۱۳۰ درصدی برای سازنده‌ها در این منطقه محاسبه می‌شود.

 

ساخت خانه در منطقه ۳ حدود ۱۳۸ درصد سود دارد. چراکه هزینه تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی برای سازنده حدود ۱۰ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان است و همین خانه در بازار مسکن با میانگین قیمت ۲۴ ملیون و ۷۶۰ هزار تومان فروخته می‌شود. از آنجا که قیمت زمین در منطقه ۳ حدود ۳۹ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان اعلام شده، می‌توان گفت: این منطقه گران‌ترین زمین و خانه کلنگی را در تهران دارد. سهم زمین در هر مترمربع از یک خانه پنج طبقه حدود هشت میلیون تومان محاسبه شده و با در نظر گرفتن هزینه ساخت دو میلیون و ۴۱۰ هزار تومانی، قیمت تمام شده برای سازنده حدود ۱۰ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان خواهد بود.

 

اگر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران را دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در نظر بگیریم و آن را در کنار هزینه زمین یا خانه کلنگی بگذاریم، قیمت تمام شده واحد مسکونی در منطقه ۴ برای سازنده حدود هفت میلیون و ۴۸۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. چراکه قیمت زمین در این منطقه به طور میانگین ۲۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی در یک خانه پنج طبقه، سهم زمین از تعیین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود پنج میلیون و ۶۰ هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر میانگین قیمت فروش هر واحد در این منطقه متری ۱۵ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان است. مقایسه این رقم با هزینه تمام شده ساخت نشان از سود ۱۰۲ درصدی ساخت‌وساز در این منطقه دارد.

 

هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۵ تهران برای سازنده حدود شش میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رقم می‌خورد و او می‌تواند همین خانه را با میانگین قیمت ۱۵ میلیون و ۷۴۰ هزار تومان بفروشد. با این حساب ساخت و ساز در این منطقه سود ۱۴۲ درصدی خواهد داشت. هزینه تمام شده خانه از مجموع دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان برآورد هزینه ساخت و قیمت زمین به دست آمده. میانگین قیمت زمین یا خانه کلنگی در این منطقه تقریبا متری ۲۰ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است و این یعنی کسی که بخواهد خانه پنج طبقه بسازد، سهم زمین در تعیین قیمت هر متر مربع زیربنا حدود چهار میلیون و ۸۰ هزار تومان خواهد بود.

 

میانگین قیمت مسکن در منطقه ۶ بر اساس آخرین اطلاعات مرکز آمار تقریبا متری ۱۵ میلیون و ۷۴۰ هزار تومان است. قیمت زمین هم در این گزارش متری ۳۱ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی در صورت ساخت یک خانه پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت هر متر زیربنا حدود شش میلیون و ۲۳۰ هزار تومان خواهد بود. اگر برآورد هزینه ساخت را متری دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در نظر بگیریم، هزینه تمام شده برای سازنده متری هشت میلیون و ۶۵۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. مقایسه این رقم با قیمت فروش مسکن نشان می‌دهد ساخت خانه در این منطقه حدود ۱۱۲ درصد سود خواهد داشت.

 

هر متر مربع زمین یا خانه کلنگی در منطقه ۷ تهران به طور میانگین ۲۰ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان قیمت دارد. این یعنی در صورت ساخت یک خانه پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت هر مترمربع زیربنا حدود چهار میلیون و ۴۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به برآورد دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده مسکن برای سازنده متری شش میلیون و ۴۶۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. مقایسه این رقم با قیمت فروش خانه یعنی ۱۳ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان نشان می‌دهد ساخت و ساز در منطقه ۷ تقریبا ۱۰۳ درصد بازدهی خواهد داشت.

 

آخرین گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در پاییز امسال هر واحد مسکونی در منطقه هشت با میانگین قیمت متری ۱۲ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان فروخته شده است. قیمت زمین و خانه کلنگی در همین گزارش ۱۸ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان اعلام شده و می‌توان نتیجه گرفت سهم زمین از تعیین قیمت زیربنا در یک خانه پنج طبقه تقریبا سه میلیون و ۶۷۰ هزار تومان است. جمع این رقم با برآورد دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده برای سازنده را شش میلیون و ۹۰ هزار تومان محاسبه می‌کند. با مقایسه قیمت تمام شده و فروش خانه، بازدهی ساخت‌وساز در منطقه ۸ تهران حدود ۱۰۶ درصد به دست می‌آید.

 

زمین یا خانه کلنگی در منطقه ۹ تهران با میانگین قیمت ۱۰ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان فروخته می‌شود. با این حساب می‌توان گفت: سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک خانه پنج طبقه رقمی حدود دو میلیون و ۹۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که هزینه‌های ساخت در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده، می‌توان نتیجه گرفت که هزینه تمام شده هر مترمربع زیربنا برای سازنده رقمی حدود چهار میلیون و ۵۱۰ هزار تومان خواهد بود. مقایسه این رقم با قیمت فروش خانه در منطقه نشان می‌دهد ساخت‌وساز در منطقه ۹ تهران حدود ۱۱۴ درصد سود نصیب سازنده می‌کند.

 

هزینه تمام شده ساخت خانه در منطقه ۱۰ رقمی حدود چهار میلیون و ۴۳۰ هزار تومان محاسبه شده است. این رقم از جمع هزینه زمین و هزینه‌های ساخت به دست آمده است. قیمت زمین با خانه کلنگی بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار حدود ۱۰ میلیون و ۴۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک خانه پنج طبقه حدود دو میلیون و ۱۰ هزار تومان است. از طرف دیگر هزینه ساخت خانه در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع زیربنا برآورد شده است. مقایسه هزینه تمام شده چهار میلیون و ۴۳۰ هزار تومانی با قیمت فروش ۹ میلیون و ۵۰ هزار تومانی نشان از بازدهی ۱۰۵ درصدی ساخ و ساز در منطقه ۱۰ تهران دارد.

 

بررسی قیمت زمین و خانه کلنگی در منطقه ۱۱ تهران نشان می‌دهد سازنده برای خرید زمین باید به ازای هر مترمربع حدود ۱۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه کند و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک ساختمان پنج طبقه حدود متری دو میلیون و ۴۰ هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر هزینه‌های ساخت در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده و این موضوع نشان می‌دهد قیمت تمام شده خانه برای سازنده در منطقه ۱۱ متری چهار میلیون و ۴۶۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که مظنه قیمت مسکن در این منطقه ۹ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان است، می‌توان نتیجه گرفت سازنده‌ها حدود ۱۱۰ درصد با ساخت خانه سود می‌کنند.

 

آخرین اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد میانگین قیمت زمین در منطقه ۱۲ تهران حدود هشت میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است. با این حساب کسی که بخواهد یک خانه پنج طبقه بسازد، سهم زمین در تعیین قیمت هر واحد حدود یک میلیون و ۷۳۰ هزار تومان خواهد بود. با در نظر گرفتن هزینه ساخت دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی، قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه حدود چهار میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در این منطقه هفت میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اعلام شده، می‌توان گفت: ساخت و ساز در منطقه ۱۲ حدود ۸۰ درصد بازدهی دارد.

 

میانگین قیمت زمین در منطقه ۱۳ حدود ۱۴ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی سهم زمین از هر مترمربع واحد مسکونی در یک آپارتمان پنج طبقه حدود دو میلیون و ۹۸۰ هزار تومان است. با در نظر گرفتن هزینه ساخت ۲.۴ میلیونی، هزینه هر مترمربع واحد مسکونی برای سازنده حدود پنج میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به میانگین قیمت ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی منطقه، بازدهی ۱۳۰ درصدی برای سازنده‌ها در این منطقه محاسیه می‌شود.

 

ساخت خانه در منطقه ۱۴ حدود ۱۰۸ درصد سود دارد. چراکه هزینه تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی برای سازنده حدود چهار میلیون و ۸۸۰ هزار تومان است و همین خانه در بازار مسکن با میانگین قیمت ۱۰ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان فروخته می‌شود. از آنجا که قیمت زمین در منطقه ۱۴ حدود ۱۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده، می‌توان گفت: سهم زمین در هر مترمربع از یک خانه پنج طبقه حدود دو میلیون و ۴۶۰ هزار تومان است. با در نظر گرفتن هزینه ساخت دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی، قیمت تمام شده برای سازنده حدود چهار میلیون و ۸۸۰ هزار تومان خواهد بود.

 

اگر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران را دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در نظر بگیریم و آن را در کنار هزینه زمین یا خانه کلنگی بگذاریم، قیمت تمام شده واحد مسکونی در منطقه ۱۵ برای سازنده حدود سه میلیون و ۹۳۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. چراکه قیمت زمین در این منطقه به طور میانگین هفت میلیون و ۵۴۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی در یک خانه پنج طبقه، سهم زمین از تعیین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود یک میلیون و ۵۱۰ هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر میانگین قیمت فروش هر واحد در این منطقه متری هفت میلیون و ۶۲۰ هزار تومان است. مقایسه این رقم با هزینه تمام شده ساخت نشان از سود ۹۴ درصدی ساخت‌وساز در این منطقه دارد.

 

هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۶ تهران برای سازنده حدود چهار میلیون و ۲۰ هزار تومان رقم می‌خورد و او می‌تواند همین خانه را با میانگین قیمت هفت میلیون و ۹۰ هزار تومان بفروشد. با این حساب ساخت و ساز در این منطقه سود ۷۶ درصدی خواهد داشت. هزینه تمام شده خانه از مجموع دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان برآورد هزینه ساخت و قیمت زمین به دست آمده. میانگین قیمت زمین یا خانه کلنگی در این منطقه تقریبا متری هشت میلیون و ۲۰ هزار تومان است و این یعنی کسی که بخواهد خانه پنج طبقه بسازد، سهم زمین در تعیین قیمت هر متر مربع زیربنا حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.

 

میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۷ بر اساس آخرین اطلاعات مرکز آمار تقریبا متری شش میلیون و ۹۹۰ هزار تومان است. قیمت زمین هم در این گزارش متری هفت میلیون و ۱۵۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی در صورت ساخت یک خانه پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت هر متر زیربنا حدود یک میلیون و ۴۳۰ هزار تومان خواهد بود. اگر برآورد هزینه ساخت را متری دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان در نظر بگیریم، هزینه تمام شده برای سازنده متری سه میلیون و ۸۵۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. مقایسه این رقم با قیمت فروش مسکن نشان می‌دهد ساخت خانه در این منطقه حدود ۸۲ درصد سود خواهد داشت.

 

ساخت و ساز در منطقه ۱۸ کمترین صرفه اقتصادی را دارد. هر متر مربع زمین یا خانه کلنگی در این منطقه به طور میانگین شش میلیون و ۶۰ هزار تومان قیمت دارد. این یعنی در صورت ساخت یک خانه پنج طبقه، سهم زمین در تعیین قیمت هر مترمربع زیربنا حدود یک میلیون و ۲۱۰ هزار تومان خواهد بود. با توجه به برآورد دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده مسکن برای سازنده متری سه میلیون و ۶۳۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. مقایسه این رقم با قیمت فروش خانه یعنی شش میلیون و ۳۰ هزار تومان نشان می‌دهد ساخت و ساز در منطقه ۱۸ تقریبا ۶۶ درصد بازدهی خواهد داشت که کمترین رقم در بین مناطق مختلف تهران به حساب می‌آید.

 

آخرین گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در پاییز امسال هر واحد مسکونی در منطقه ۱۹ با میانگین قیمت متری سه میلیون و ۸۳۰ هزار تومان فروخته شده است. قیمت زمین و خانه کلنگی در همین گزارش هفت میلیون و ۵۰ هزار تومان اعلام شده و می‌توان نتیجه گرفت سهم زمین از تعیین قیمت زیربنا در یک خانه پنج طبقه تقریبا یک میلیون و ۴۱۰ هزار تومان است. جمع این رقم با برآورد دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومانی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام شده برای سازنده را سه میلیون و ۸۳۰ هزار تومان محاسبه می‌کند. با مقایسه قیمت تمام شده و فروش خانه، بازدهی ساخت‌وساز در منطقه ۱۹ تهران حدود ۸۰ درصد به دست می‌آید.

 

زمین یا خانه کلنگی در منطقه ۲۰ تهران با میانگین قیمت پنج میلیون و ۳۲۰ هزار تومان فروخته می‌شود. این رقم پایین‌ترین قیمت زمین در مناطق ۲۲ گانه تهران به حساب می‌آید. با این حساب می‌توان گفت: سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک خانه پنج طبقه رقمی حدود یک میلیون و ۶۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که هزینه‌های ساخت در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده، می‌توان نتیجه گرفت که هزینه تمام شده هر مترمربع زیربنا برای سازنده رقمی حدود سه میلیون و ۴۸۰ هزار تومان خواهد بود. مقایسه این رقم با قیمت فروش خانه در منطقه نشان می‌دهد ساخت‌وساز در منطقه ۲۰ تهران حدود ۷۰ درصد سود نصیب سازنده می‌کند.

 

هزینه تمام شده ساخت خانه در منطقه ۲۱ رقمی حدود چهار میلیون و ۶۶۰ هزار تومان محاسبه شده است. این رقم از جمع هزینه زمین و هزینه‌های ساخت به دست آمده است. قیمت زمین با خانه کلنگی بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار حدود ۱۱ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک خانه پنج طبقه حدود دو میلیون و ۲۴۰ هزار تومان است. از طرف دیگر هزینه ساخت خانه در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع زیربنا برآورد شده است. مقایسه هزینه تمام شده چهار میلیون و ۶۶۰ هزار تومانی با قیمت فروش ۹ میلیون و ۵۸۰ هزار تومانی نشان از بازدهی ۱۰۶ درصدی ساخت و ساز در منطقه ۲۱ تهران دارد.

 

بررسی قیمت زمین و خانه کلنگی در منطقه ۲۲ تهران نشان می‌دهد سازنده برای خرید زمین باید به ازای هر مترمربع حدود ۱۱ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان هزینه کند و این یعنی سهم زمین در تعیین قیمت زیربنای یک ساختمان پنج طبقه حدود متری دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد بود. از طرف دیگر هزینه‌های ساخت در تهران حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد شده و این موضوع نشان می‌دهد قیمت تمام شده خانه برای سازنده در منطقه ۲۲ متری چهار میلیون و ۸۱۰ هزار تومان خواهد بود. از آنجا که مظنه قیمت مسکن در این منطقه ۱۲ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان است، می‌توان نتیجه گرفت سازنده‌ها در منطقه ۲۲ حدود ۱۶۱ درصد با ساخت خانه سود می‌کنند.