چه کسی «رویای خانه دار شدن» ما را خراب کرد؟

فرارو- محمد مهدی حاتمی؛ خرید خانه در ایران حالا برای نسل جدید به یک رویا تبدیل شده، رویایی که حتی تحقق آن هم دور از دسترس به نظر می‌رسد. وضعیت خاص و کم سابقه اقتصادی در کشور موجب افت شدید توان خرید شهروندان شده، اما این دلیل اصلی افت توان خرید مسکن نیست. از آن سو، آمار‌ها نشان می‌دهند که همین حالا حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد و این در حالی است که ایران، بر خلاف کشور‌های اروپایی و برخی کشور‌ها همچون سنگاپور، ژاپن یا کره جنوبی، با کمبود زمین (به عنوان اصلی‌ترین عامل در تعیین قیمت نهایی مسکن) مواجه نیست. بنابراین، می‌توان پرسید چرا قیمت مسکن در ایران سر به فلک کشیده است؟

چرا نمی‌توانیم خانه بخریم؟
بر اساس آمار‌های رسمی ایران، تعداد واحد‌های مسکونی موجود در کشور، بیش از تعداد خانوار‌ها یا دست کم چیزی در همان حدود است. «بُعد خانوار» در ایران معادل ۳.۵ نفر در نظر گرفته می‌شود و منظور این است که «به طور متوسط»، هر خانواده ایرانی ۳.۵ نفر عضو دارد. تقسیم جمعیت ۸۳ میلیون نفری ایران بر این عدد، نشان می‌دهد که تعداد خانوار‌های کشور حدود ۲۳.۷ میلیون خانوار است.

در مقابل، باز هم بر اساس آمارها، چیزی در حدود ۲۵ تا ۲۶ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که نشان دهنده شکاف حدود ۲.۵ میلیون واحدی بین تعداد خانوار و تعداد مسکن ساخته شده در شهر‌ها و روستا‌های ایران است. به طور ساده، این یعنی حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم در واقع همین بخش را هدف قرار گرفته است.

حالا اگر از منظر اقتصادی به این موضوع نگاه کنیم، زمانی که عرضه از تقاضا بیشتر است، دست کم نباید قیمت‌ها بالاتر بروند. بنابراین، چرا قیمت مسکن به جای اینکه پایین بیاید، بالا می‌رود؟

کارشناسان معتقدند علت اصلی این موضوع را هم باید در ناهمخوانی تقاضا در بازار مسکن با شیوه عرضه در این بازار جست و جو کرد. نخست اینکه داغ شدن بازار مسکن در انتهای دهه ۱۳۸۰، موجب هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن شد و ساخت مسکن، به ویژه در کلانشهر‌های ایران شدت گرفت. عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی پیش‌تر در این مورد گفته بود که تنها در فاصله سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، حدود ۳ میلیون نفر به جمعیت تهران اضافه شده که در واقع به معنی ساخت ۳ میلیون واحد مسکونی طی این فاصله زمانی، تنها در شهر تهران است.

با این همه، طی دهه ۱۳۹۰، جنس تقاضا و نیاز به واحد‌های مسکونی به شدت در ایران دستخوش تغییر شده و با ساخت و ساز‌های انتهای دهه ۱۳۸۰ همخوانی ندارد. بر اساس داده‌های آماری، اکنون حدود ۸ درصد خانوار‌های کشور تک نفره هستند و به دلیل افت شدید نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت نهایی واحد‌های مسکونی، خرید خانه‌های بزرگ متراژی که در دهه ۱۳۸۰ ساخته شده اند، دیگر برای زوج‌های جوان ممکن نیست.

بررسی آماری خانه‌های خالی از سکنه هم نشان می‌دهد که از میان حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی از سکنه، حدود ۶۵ درصد بیش از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند. به عبارت دیگر، در حالی که تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی کوچک متراژ طی یک دهه اخیر افزایش پیدا کرده، واحد‌های مسکونی خالی از سکنه عمدتا بزرگ متراژ هستند و بنابراین مشتری ندارند. این یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا.

دومین عاملی که موجب شده خرید خانه برای ایرانی به یک رویا بدل شود، کاهش شدید قدرت تسهیلات خرید مسکن است. قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در تهران در شهریور ماه امسال به حدود ۲۳ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که اگر وام خرید مسکن در تهران را حداکثر ۲۴۰ میلیون تومان فرض کنیم، با این میزان تسهیلات تنها می‌توان حدود ۱۰ متر مربع خانه در پایتخت خریداری کرد. این در حالی است که پیش از این، قدرت خرید وام مسکن بالاتر بود.

آیا دولت می‌تواند ما را خانه دار کند؟
در این میان، چشم بسیاری از شهروندان ایرانی به دولت است تا با سیاستگذاری مناسب، آن‌ها را خانه دار کند. واقعیت این است که عامل اصلی به هم ریختگی در بازار مسکن، تا حد زیادی خود دولت است.

نخست اینکه ورود مستقیم دولت محمود احمدی نژاد به بازار مسکن به جای سیاست گذاری در این حوزه، به هم ریختگی‌های در بازار ایجاد کرد که تاکنون ادامه داشته است. دولت احمدی نژاد با اجرای طرح مسکن مهر، به جای تسهیل سرمایه گذاری در حوزه مسکن، عملاً معادل حدود ۴۰ درصد از نقدینگی کشور در آن زمان را به سمت بازار مسکن منحرف کرد و این سیگنال را به عامه مردم ارسال کرد که قرار است این بازار بسیار داغ شود.

با این همه، هجوم سرمایه‌ها بدون طرح و برنامه و در نبود نوعی آمایش سرزمینی (به عبارت ساده، اینکه کدام شهر چه میزان واحد مسکونی و با چه مشخصاتی نیاز دارد) بازار مسکن کشور را طی چند سال به هم ریخت. برنامه ریزی برای ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی در طرح مسکن مهر، باز هم بدون توجه به زیرساخت‌ها شهری مورد نیاز، خانه‌هایی تحویل مردم داد که گاهی در بیابان‌هایی بدون آب، برق، گاز و مدرسه واقع شده بودند.

علاوه بر این، ورود مستقیم بانک‌ها و نهاد‌های صاحب ثروت به حوزه مسکن هم موجی از انحراف سرمایه به سمت بازار مسکن را کلید زد که موجب شد در دوره رکود بازار مسکن، بانک‌ها در زمره بزرگ‌ترین مالکان حوزه مسکن باشند، اما منابعی برای ارائه تسهیلات به مردم نداشته باشند. در واقع، سپرده‌های مردمی در بانک ها، در بخش مسکن منجمد شد.

با این همه، حالا ظاهراً اراده نهاد‌های سیاستگذار و مجری در زمینه مسکن بر حل این معضلات است. همین چند روز پیش بود که خبر رسید نمایندگان مجلس طرحی دو فوریتی برای تحریک عرضه مسکن به تصویب رسانده اند که به زودی در صحن مجلس مورد بررسی قرار خواهد گرفت. بر اساس این طرح، قرار است بخش عرضه مسکن، با اولویت خانه اولی‌ها تحریک شود و طی ۴ سال، ۴ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود. علاوه بر این، منابع اصلی این طرح قرار است از سه کریدور اصلی تامین شود، یعنی «درآمد حاصل از مالیات بر عایدی املاک»، «تخصص ۲۵ درصد از تسهیلات نظام بانکی کشور به حوزه مسکن» و «بازگشت اقساط تسهیلات مسکن مهر».

هنوز مشخص نیست این طرح هم مانند طرح مسکن مهر، طرح مسکن امید و یا طرح مسکن ملی به چه سرانجامی دچار می‌شود. با این همه، آنچه مشخص است این است که دولت و مجلس باید صرفاً در حوزه سیاستگذاری مداخله کنند و به صورت مستقیم وارد گود مسکن نشوند. به عنوان نمونه، تمام تلاش نهاد‌های سیاستگذار باید بر این باشد که میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن، با واقعیت‌های بازار مسکن همخوانی داشته باشد.