اشکال باورنکردنی به قیمت مسکن

متولی بخش مسکن در توجیه «سانسور ۲ ماهه اطلاعات و آمار‌های حیاتی بازار ملک» اعلام کرده است: «چون برای انتشار آمار مربوط به قیمت مسکن، اول باید قیمت‌های غیرطبیعی، شناسایی و حذف می‌شدند بنابراین ما ابتدا آمار‌های خام را استخراج کردیم و بعد از آن قیمت‌های واقعی را مشخص کردیم. به‌زودی هم آمار‌های ۲ ماه اخیر مربوط به معاملات مسکن را منتشر می‌کنیم.»

در بخش دیگری از اظهارات این مسوول همچنین تاکید شده است: «آمار‌هایی که در این چارچوب، درباره قیمت مسکن به‌دست آمده است، صحت دارد و قیمت واقعی مسکن را نشان می‌دهد.»

درباره این نوع نگاه دولتی به سازوکار طبیعی بازار مسکن حداقل سه نکته کاملا آشکار وجود دارد که اگر قرار باشد چشم‌ها به روی آن‌ها بسته شود، نتایج کاملا معکوس از هدف سیاست‌گذار و متولی بخش، در بازار ظاهر خواهد شد.

نکته اول، به تعاریف تازه اختراع شده همچون «قیمت واقعی، قیمت غیرطبیعی و عناوینی از این دست» مربوط است.

قیمت واقعی مطابق آنچه در اقتصاد و براساس مفهوم صحیح خود به‌کار می‌رود، «سطح قیمت اسمی پس از کسر نرخ تورم» است. با لحاظ نرخ تورم عمومی از یکسو و نرخ رشد قیمت اسمی (همان قیمتی که از روی قیمت‌های درج شده در مبایعه‌نامه‌ها، در سامانه رهگیری معاملات املاک ثبت می‌شود)، امکان محاسبه قیمت واقعی به‌دست می‌آید که به‌دلیل نرخ تورم مثبت، سطح قیمت واقعی کمتر از قیمت اسمی است، چون بخشی از رشد قیمت اسمی مسکن، همان نرخ تورم است.

اما ظاهرا متولی بخش مسکن، به تعریف تازه‌ای از قیمت واقعی رسیده است. آن‌طور که در اظهارنظر مسوولان بخش مسکن مشخص است، منظور این گروه از «قیمت واقعی در بخش مسکن» آن است که موفق شدند از درون بازار معاملات مسکن، با جست‌وجو در بین مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در سامانه رهگیری، قیمت‌های صحیح را از قیمت‌های ناصحیح تفکیک کنند و قیمت‌های صحیح را تحت عنوان «قیمت واقعی» قصد دارند به‌زودی اعلام کنند.

علاوه بر ایرادی که به استفاده از این واژه وارد است، اعلام اینکه در سامانه رهگیری معاملات مسکن، اطلاعات غلط و ناصحیح بارگذاری شده است، به معنای آن است که عوامل ثبت‌کننده اطلاعات معاملات عمدا یا سهوا قصد گمراه‌سازی بازار را دارند. باور چنین ادعایی بسیار سخت است، چون هنگام انجام یک معامله ملکی در بنگاه، هر دو طرف خریدار و فروشنده به شدت بر روی ارقام و اطلاعاتی که در قرارداد‌ها ثبت می‌شود، دقت می‌کنند تا مبادا اشتباه عامل ثبت‌کننده باعث زیان آن‌ها شود. از طرفی، چون متن قرارداد بعد از ثبت در سامانه رهگیری، در قالب پرینت سامانه‌ای، به طرفین تحویل می‌شود، باز احتمال درج اشتباه قیمت معامله در سامانه، نزدیک به صفر است.

اتفاقا یکی از پارامتر‌هایی که باعث شده موضوع ثبت مبایعه‌نامه در سامانه رهگیری به مطالبه عمومی تبدیل شود و در بازار مسکن جابیفتد همین «اصرار خریدار و فروشنده به چنین اقدامی» است. طرفین معامله ملکی تصور می‌کنند اگر برای قراردادشان، کد رهگیری صادر شود، آن معامله به لحاظ حقوقی و سایر پارامتر‌های تهدیدکننده سلامت و آینده معامله، تضمین شده است؛ بنابراین بسیار دور از واقعیت است که گفته شود «در سامانه رهگیری معاملات املاک، قیمت‌های غیرصحیح وجود دارد» که بعد از آن نتیجه‌گیری شود «دولت به‌تازگی موفق شده قیمت‌های غیرصحیح را از قیمت‌های صحیح در بازار مسکن تفکیک کند.»

بیان چنین عباراتی- قیمت غیرصحیح در بازار مسکن وجود دارد- جز اینکه شرایط را سخت کند، عایدی دیگری در مسیر دستیابی به ثبات ندارد.

نکته دوم به این موضوع برمی‌گردد که چگونه دولت توانسته تشخیص دهد مثلا یکی از داده‌های قیمتی صحت دارد و داده دیگر ندارد!

استخراج آمار و اطلاعات در بازار معاملات مسکن توسط دولت از سال ۹۰ و بعد از شروع به کار سامانه رهگیری معاملات املاک و مستغلات در سال ۸۸، آغاز شد. از آن سال تاکنون هرچقدر زمان گذشته، وابستگی خریدار و فروشنده به کدرهگیری- کدی که بعد از ثبت مبایعه‌نامه در سامانه، برای خریدار و فروشنده از طریق پیامک ارسال می‌شود- بیشتر شده است و این موضوع به‌خصوص در شهر تهران باعث ثبت حداکثری قرارداد‌های خرید و فروش آپارتمان و در نتیجه «انعکاس حداکثری نبض معاملات و قیمت مسکن در آمار‌های سامانه رهگیری» شده است.

از سال ۹۰ و حتی یک سال قبل، متولی بخش مسکن با استناد به همین آمار‌ها شروع به انتشار منظم کارنامه معاملات مسکن شهر تهران کرده است تا اینکه مرداد امسال به‌خاطر آنچه «اشکال در اطلاعات و آمار‌های قیمت مسکن» عنوان شد، جلوی انتشار گرفته شد. اگر الان گفته می‌شود که قیمت‌های قبلی صحت ندارد به معنای آن است که همه اطلاعات این ۱۰ سال، تحلیل‌های مقامات دولتی و کارشناسان به استناد آن اطلاعات و حتی سیاست‌ها و طرح‌هایی که در بخش مسکن به پشتوانه آمار و اطلاعات صورت گرفته است باید زیرسوال برود و به آن‌ها شک و تردید وارد شود.

اما نکته آخر لزوم دقت به تبعات وارد کردن اشکال به آمار و اطلاعات بازار است. زمانی که اشکال باورنکردنی و بدون پایه منطقی به یک آمار نسبت داده می‌شود، «باور آمار‌هایی که قرار است در مدل جدید به‌واسطه اشکال گرفتن از مدل قبلی منتشر شود هم بسیار سخت می‌شود.»

وضعیت موجود بازار مسکن که در آن، خریداران مصرفی به‌دلیل سطح بالای قیمت، توان خرید ندارند، تقاضای سرمایه‌ای دارای توان مالی بالا هنوز توان پرداخت قیمت‌های نجومی را دارد و در عین حال سرمای رکود به راحتی در بازار معاملات ملک احساس می‌شود، نمی‌شود آمار‌های بیان‌کننده این واقعیت را زیرسوال برد و از آن اشکال گرفت. متولی بخش مسکن می‌گوید قیمت‌هایی که تا پیش از مرداد امسال، اعلام شده دارای اشکال است، چون قیمت‌های ناصحیح و غیرطبیعی در آن وجود داشته است.

این حرف در شرایطی مطرح می‌شود که اطلاعات بانک‌مرکزی ایران درباره قیمت مسکن شهر تهران، آمار‌های اعلام شده در ماه‌ها و سال‌های قبل توسط متولی بخش مسکن را تایید می‌کند. براساس اطلاعات بانک‌مرکزی، بهار امسال متوسط قیمت مسکن در تهران به مترمربعی ۱۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید. اطلاعات سامانه رهگیری نیز قیمت بهار امسال را ۱۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان نشان می‌دهد. به این ترتیب، اگر خط‌کش صحت‌سنجی آمار قیمت مسکن در سامانه رهگیری را «داده‌های رسمی، معتبر و غیرقابل تردید بانک‌مرکزی» قرار دهیم، مشخص است داده‌های قبلی هیچ اشکالی ندارد و دلیلی برای توقف انتشار آن نیست.