پازل ۶ تکه انحراف مسکن

با کالبدشکافی تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه، عاملان داخلی و خارجی تورم مثبت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان شناسایی شدند.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عوامل موثر در انحراف ناگهانی قیمت مسکن از مسیر کاهشی در دی ماه در عین حال که نشان‌دهنده یک پازل ۶ تکه در شکل‌گیری شرایط فعلی است، ۵ حقیقت زمستانی املاک پایتخت را نمایان می‌کند.

دی ماه امسال، تورم ماهانه مسکن در شرایطی بعد از دو ماه توقف رشد و ریزش سطح قیمت‌ها، مجدد مثبت شد و نزدیک به ۲ درصد رشد کرد که فعالان بازار، کارشناسان و همچنین انتظارات موجود در بازار همگی قیمت مسکن را دارای حباب اعلام کرده و متفق‌القول عقیده داشتند از آنجا که قیمت مسکن دارای حباب است و از سوی دیگر تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، سایر بازارها مانند بازار معاملات سهام، ارز و سکه نیز دچار ریزش شده‌اند نه تنها در بازار مسکن دلیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد بلکه زمینه برای تداوم کاهش قیمت مسکن نیز فراهم است.

در آبان ماه تورم مسکن به صفر رسید و در آذرماه نیز تورم ماهانه منفی شد اما در دی ماه با یک تغییر مسیر ناگهانی، قیمت مسکن با رشد مثبت در مقایسه با آذر همراه شد.

به این ترتیب روند جدیدی که از آبان ماه در بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قیمتی آغاز شده و در آذر ماه با کاهش قیمت مسکن در معاملات خرید مسکن شهر تهران ادامه یافته بود به‌طور ناگهانی در دی ماه متوقف شد و تغییر جهت داد.

«دنیای‌اقتصاد» در بررسی‌ها و تحقیقات خود درخصوص عامل یا عوامل موثر این تغییر مسیر ناگهانی، ۶ تکه مفقوده از پازل قیمتی مسکن در دی ماه را شناسایی کرده است. این در حالی است که دیروز، در جریان تکمیل این تحقیقات ۴نفر از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن نیز در تشریح آنچه در اولین ماه از فصل زمستان منجر به انحراف ناگهانی مسیر قیمت مسکن شد، ۵ حقیقت زمستانی بازار املاک پایتخت را تشریح کردند.

غلامرضا سلامی، حمید یاری، فردین یزدانی و فخرالدین زاوه از کارشناسان و صاحبنظران برجسته مسکن  عوامل موثر بر این تغییر مسیر ناگهانی را اعلام کرده و مشخصات بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی را شرح دادند.

بررسی‌ها با استناد به تحقیقات انجام شده و اظهارات این کارشناسان نشان می‌دهد پازل تغییر مسیر زمستانی بازار معاملات آپارتمان در تهران از ۶ تکه تشکیل شده که شامل سه تکه یا سه عامل درونی و سه تکه یا سه عامل بیرونی موثر بر بازار ملک است.

اولین عامل درونی موثر بر تغییر مسیر ناگهانی بازار مسکن در زمستان امسال به رفتار و ادعاهای کاسبان حباب بازار مسکن برمی‌گردد. از آنجا که معمولا فصل زمستان به‌عنوان مقطع زمانی شب عید در بازار معاملات مسکن شناخته می‌شود، برخی از کاسبان حباب و افرادی که به واسطه افزایش و جهش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته تاکنون، اقدام به کسب سودهای آنچنانی از بازار ملک کردند سعی در مقاومت در برابر ریزش قیمت‌ها کرده و با این استدلال که بازار به مقطع زمانی شب عید و افزایش تقاضا برای خرید همراه شده تلاش کردند تا بر سطح قیمت‌ها وافزایش آن اثر بگذارند. این در حالی است که هم‌اکنون نسبت معروف p به r یا همان نسبت قیمت به اجاره مسکن که معمولا در شرایط عادی و در وضعیتی که بازار حباب قیمتی ندارد کمتر از عدد ۲۵ است به عدد ۳۰ رسیده و این موضوع نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی در بازار مسکن است. با این حال رفتار گروهی از این موج‌سواران و کاسبان حباب قیمت مسکن بر سطح قیمت‌ها در دی ماه - هر چند به‌صورت خفیف - اثرگذار بود. در واقع نسبت فعلی قیمت به اجاره مسکن نشان‌دهنده وجود ابرحباب قیمتی در بازار ملک است.

افزایش سهم نوسازها در عرضه جدید مسکن به بازار و همچنین رشد بیشتر تعداد فایل نوساز عرضه شده به بازار مسکن در دی ماه نسبت به سایر گروه‌های سنی آپارتمان از دیگر عوامل موثر اثرگذار بر تغییر مسیر قیمت مسکن در این ماه بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی‌که به دنبال بروز رکود در بازار معاملات مسکن، عرضه فایل نسبت به سطح تقاضا در بازار افزایش یافت، عرضه فایل نوساز به بازار بیش از عرضه آپارتمان‌های واقع در سایر گروه‌های سنی بوده است.

این موضوع حتی در آگهی‌ها مجازی و SMS‌های ارسالی تبلیغاتی برای فروش مسکن که به مشترکان تلفن همراه در این ماه ارسال شد به وضوح دیده می‌شود. افزایش سهم نوسازها در عرضه جدید، عامل دیگری بود که به دلیل شکاف ۲۵ تا ۳۰ درصدی قیمت این واحدها با سایر گروه‌های سنی آپارتمان، منجر به تغییر مسیر قیمت مسکن در دی ماه شد.

سومین تکه پازل تغییر انحراف ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه به اثرپذیری قیمت واحدهای مسکونی نوساز از رشد قیمت مصالح ساختمانی و همچنین افزایش قیمت زمین برمی‌گردد. قیمت مصالح عملا تا حدود دو تا سه سال گذشته وزن سنگینی در حساب وکتاب‌‌های هزینه‌ای سازنده‌ها در اجرای پروژه‌های ساختمانی نسبت به هزینه خرید زمین و سایر هزینه‌ها ایفا نمی‌کرد اما از حدود دو تا سه سال گذشته رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی آن را به فاکتوری هزینه‌بر و موثر بر تعیین قیمت مسکن تبدیل کرد. در واقع از آن زمان به بعد یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که سازنده‌ها در تعیین قیمت مسکن به کار بردند فاکتور ارزش جایگزینی بود. به این معنا که با چه هزینه‌ای و با چه سطح سودی قادر به ساخت پروژه‌ای مشابه پروژه آماده‌ عرضه‌ای خواهند بود که هم‌اکنون در حال فایل کردن آن برای فروش هستند. از آنجا که قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته حدود دو برابر شده است اثر این موضوع بر تعیین قیمت واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها مشهود است. این اثر بیش از وضعیت کاهشی قیمت آپارتمان در دی ماه منعکس شده است.

بررسی‌ها و آمارهای رسمی نشان می‌دهد، سازنده‌ها که سهم عمده عرضه واحدهای مسکونی نوساز را بر عهده دارند نه تنها در دی ماه عرضه فایل نوساز به بازار برای خرید زمین و دریافت پروانه ساخت به منظور استارت پروژه‌های جدید در سال آینده را افزایش دادند بلکه یک علت دیگر افزایش عرضه این واحدها به سررسید موعد چک‌های ارائه شده از سوی آنها در طول دوره ساخت در مقطع زمانی آخر سال برمی‌گردد.

این گروه از افراد عمدتا بنا به این دو دلیل از یک سو و از سوی دیگر به علت چشم‌انداز کاهشی و رکودی بازار معاملات مسکن حجم عرضه نوساز به بازار را افزایش دادند اما به دنبال افزایش هزینه‌های ساخت و‌ساز، نحوه قیمت‌گذاری آنها نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت.

آمارها نشان می‌دهد میانگین قیمت مصالح ساختمانی در پاییز ۹۹ در مقایسه با پاییز ۹۸ معادل ۱۰۲ درصد افزایش یافت. تورم فصلی مصالح ساختمانی در پاییز امسال نیز معادل ۲۷ درصد بود که نشان‌دهنده رشد محسوس و قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی است. از سوی دیگر در تابستان امسال میانگین قیمت زمین نیز درمقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد کرد و تورم فصلی زمین در این فصل نیز معادل ۳۶ درصد رقم خورد.

چهارمین تکه پازل تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه که یک عامل بیرونی موثر بر تحولات بازار مسکن شهر تهران در این ماه محسوب می‌شود مربوط به ایفای نقش ضربه‌گیر سایر بازارها از سوی بازار مسکن به دنبال کاهش یا ریزش بازدهی در این بازارهاست. از آنجا که معمولا بازار معاملات مسکن بازاری کم‌ریسک نسبت به بازارهای ارز، سهام و دلار محسوب می‌شود و حتی در صورت ریزش در مقطع زمانی کوتاه، در بلندمدت برای سرمایه‌گذاران بازاری به صرفه تلقی می‌شود، در مقاطع زمانی که سایر بازارها با ریزش مواجه می‌شوند این بازار در نقش ضربه‌گیر ریزش بازارها وارد عمل شده و بخشی از سرمایه‌ها را به خود جذب می‌کند.

عامل پنجم به نقش معافیت‌های مالیاتی در بازار مسکن بر جذب سرمایه‌ها به این بازار برمی‌گردد. در نبود مالیات‌های موثر مانند مالیات سالانه املاک مسکونی ریسک احتکار وانجماد ملکی به صفر رسیده و بسیاری از افراد اقدام به ورود به این بازار و اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها می‌کنند.

ششمین تکه از پازل انحراف ناگهانی مسیر بازار مسکن در دی ماه به مناسب تشخیص ندادن بازار پول برای سرمایه‌گذاران به منطور سپرده‌گذاری سرمایه‌ها و حفظ ارزش آن به‌عنوان بازار رقیب بازار مسکن به جهت کم‌ریسک بودن مربوط می‌شود. اگرچه هنوز هم عده‌ای معتقدند نرخ سود سپرده‌های بانکی در شرایط فعلی نامناسب نیست اما سرمایه‌گذاران در نبود نرخ سود جذاب از بین بازار پول و بازار مسکن عمدتا بازار مسکن را برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌های خود انتخاب می‌کنند. این عامل نیز به‌عنوان یک عامل بیرونی بر تغییر جهت قیمت مسکن در زمستان امسال موثر واقع شد.

کارشناسان در عین حال معتقدند بازار معاملات مسکن در زمستان امسال دارای ۵ مشخصه عمده است. اولین عامل آن است که به‌رغم تغییر ناگهانی مسیر قیمت مسکن در دی ماه، انتظارات همچنان کاهشی است. در واقع در میان هر دو طیف خریدار و فروشنده مسکن انتظارات کاهشی است. این موضوع را در سمت عرضه واحدهای مسکونی می‌توان در شکل ارسال پیامک‌های حاوی شرایط ویژه مانند تخفیف در زمان فروش یا فروش با شرایط خاص مشاهده کرد.

تغییر جنس رفتار سرمایه‌گذاران مسکن از دیگر عوامل و مشخصه‌های بازار ملک در زمستان امسال است. سرمایه‌گذاران با هدف جانماندن از بازدهی سایر بازارها و ترس از گران‌ترشدن و کاهش ارزش دارایی‌ها، در ماه‌های قبل به بازار مسکن وارد شدند. اما در ماه گذشته عملیات «تبدیل دارایی» صورت گرفت و بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل ریزش سایر بازارها اقدام به ورود به بازار مسکن کردند.

احتکار مسکن در حیاط خلوت مالیاتی از دیگر مشخصات بازار مسکن در دی ماه و عامل ورود اخراجی‌های سایر بازارها به بازار ملک بود.

نیروی جاذبه پایین بازار رقیب بازار مسکن یعنی بازار پول نیز از دیگر ویژگی‌های این بازار است که از سوی کارشناسان به‌عنوان یکی از عوامل تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه می‌توان به آن اشاره کرد.

فروشنده شدن سازنده‌ها به‌عنوان پنجمین ویژگی بازار معاملات مسکن دی ماه که بر انحراف مسیر قیمت ملک در این ماه اثرگذار بود را نیز می‌توان عنوان کرد. این موضوع دو روی متفاوت داشت؛ از یک سو با افزایش عرضه، انتظار برای تعدیل بیشتر سطح قیمت‌ها وجود دارد ودر سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز نیز بعضا تخفیف‌هایی مشاهده شد اما از آنجا که قیمت نوسازها فاصله محسوسی با قیمت سایر گروه‌های سنی واحدهای مسکونی دارد این افزایش عرضه منجر به بالا رفتن سطح کلی قیمت‌ها در بازار زمستانی شد.

تحلیل کارشناسان از انحراف مسیر قیمت

غلامرضا سلامی، کارشناس و صاحب‌‌نظر بخش مسکن درخصوص عوامل موثر در انحراف مسیر قیمت مسکن در دی ماه به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در شرایط فعلی حجم نقدینگی موجود در دست مردم قابل‌توجه است و از آنجا که نرخ‌ بازدهی برای سرمایه‌گذاران در بازار رقیب مسکن یعنی بازار پول به‌عنوان بازاری با ریسک صفر، جذاب نیست، سرمایه‌گذاران عمدتا برای حفظ ارزش دارایی‌های خود در برابر ریزش بازدهی در سایر بازارها با ریسک بالا مانند بازارهای ارز، طلا و سهام به بازار مسکن رو می‌آورند. یکی از دلایل اصلی تغییر مسیر ناگهانی قیمت مسکن در دی ماه نیز می‌تواند همین عامل باشد.

وی با بیان اینکه بازارهایی مانند سهام، ارز و طلا بازارهایی با ریسک بالا به‌خصوص در شرایط فعلی هستند خاطرنشان کرد: یکی دیگر از عواملی که بازار مسکن را به حیاط خلوت سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است نبود مالیات موثر در این بازار به منظور کنترل سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری است که آن را به بازاری امن و بدون ریسک برای سرمایه‌گذاران وسفته‌بازها تبدیل کرده است.

این در حالی است که فعالان سایر بازارها همواره نوعی نگرانی از رصد معاملات ووجود شفافیت در این بازارها دارند. به گفته سلامی تا زمانی‌که نقدینگی در دست مردم سرگردان است بازار مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر کاهش ارزش پول ایفای نقش می‌کند و همین عامل بر سطح قیمت‌ها در این بازار اثر می‌گذارد.

حمید یاری، کارشناس و صاحب‌‌نظر مسکن نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در تحلیل رویدادهای بخش مسکن باید به چند نکته مهم توجه کرد؛ یکی از این نکات آن است که معمولا در بازار مسکن تحولات سایر بازارها با تاخیر منتقل شده و بنابراین بازار مسکن با تاخیر به تحولات ایجاد شده در سایر بازارها واکنش نشان می‌دهد. همچنین سرعت فعالیت‌ها در بازار مسکن کندتر از سایر بازارها مانند بازارهای زودنقدشونده مانند سهام، ارز و طلاست و همین عوامل باعث می‌شود تحولات نیز با تاخیر خود را نشان دهند. این در حالی است که حتی در شرایطی که طی ماه‌های اخیر بازار معاملات سهام با ریزش چند مرحله‌ای شاخص کل بورس همراه شده است در این بازار در چند مقطع رشد شاخص مشاهده شد. بنابراین در بازار معاملات سهام نیز به‌رغم روند کلی کاهشی، در برخی زمان‌ها رشد شاخص بورس دیده شد و طبیعی است که در بازار مسکن نیز در مقطعی که روند کلی بازار ریزشی و کاهشی است در برخی از ماه‌ها با رشد مثبت قیمت مواجه شویم.

وی تاکید کرد: در واقع اگر چه در دی ماه میانگین قیمت مسکن شهر تهران افزایش یافت اما این افزایش به معنای تغییر جهت کلی بازار به سمت تورم مثبت نیست و روند کلی روندی کاهشی و ریزشی است.

یاری گفت: افزایش عرضه فایل‌های نوساز به بازار فروش مسکن نیز در این افزایش قیمت موثر بوده است. همچنین برخی از افرادی که از دو تا سه ماه قبل قصد خرید مسکن داشتند با مشاهده کاهش قیمت‌ها در بازار آذرماه وارد بازار شده و اقدام به خرید مسکن کردند که بخشی از افزایش حجم معاملات خرید در دی ماه نیز ناشی از همین خریدهاست.

فخرالدین زاوه کارشناس مسکن نیز در این رابطه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: به‌طور کلی تحلیل شرایط بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی آن هم در وضعیتی که همه انتظارات به سمت تداوم ریزش قیمت در بازار مسکن بود اما عملا در دی ماه شرایط به نحو دیگری رقم خورد و تورم مسکن مثبت شد، امری دشوار است.

وی ادامه داد: با این حال به نظر می‌رسد اثرپذیری دیرتر بازار مسکن نسبت به سایر بازارها از تحولات و همچنین رفتار نوسانی بازارها در برخی از مقاطع زمانی مختلف به‌رغم جهت‌گیری کاهشی کلی، دلیل عمده افزایش مقطعی وگذرای قیمت مسکن در دوره اخیر باشد.

فردین یزدانی، کارشناس ونویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به اثر نوسانات قیمت مصالح بر تغییرات قیمت مسکن گفت: افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تداوم آن را شاید بتوان مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در دی ماه عنوان کرد.

وی افزود: این عامل یکی از عوامل مهمی است که باعث شد در اولین ماه از فصل زمستان روند بازار مسکن برخلاف انتظارات پیش برود و بازار ملک با تورم ماهانه مثبت مواجه شود. هر چند تحلیل بیشتر در این زمینه مستلزم کندوکاو بیشتر در آمارهای مربوط به تحولات منطقه‌ای بازار مسکن شهر تهران است.