افت نرخ رشد اجاره بها در پایتخت

دنیای اقتصاد نوشت: ادعای ذی‌نفعان حباب مسکن درباره بازگشت نمایشگر دستگاه حباب سنج ملکی به حالت عادی، از مسیر جهش اجاره بها، بر اساس یک آمار رسمی رد شد. بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی که هم اکنون در آمار‌های رسمی منعکس شده است نشان‌دهنده باز بودن مسیر کاهش قیمت در بازار مسکن است. ضمن آنکه پیش‌بینی‌ها در خصوص وضعیت پیش روی مولفه‌های برونزای اثرگذار بر قیمت آپارتمان‌ها نیز احتمال قوی برای شروع فرآیند اساسی تخلیه حباب قیمتی در بازار ملک را نشان می‌دهد.

در شرایطی که برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن اعلام می‌کردند احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن که در حکم دماسنج و دستگاه حباب سنج ملکی، نشانگر وضعیت تعادل یا عدم‌تعادل قیمتی در این بازار است، از مسیر جهش اجاره بها عبور می‌کند، این ادعا با استناد به آمار‌های رسمی، باطل شد.

رد ادعای احیای رابطه متعارف بین قیمت واجاره بهای مسکن که در اصطلاح به عنوان رابطه P به R شناخته می‌شود، با اعلام آمار رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در بهمن امسال صورت گرفته است. بهمن‌ماه امسال برخلاف آنچه ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن پیش‌بینی کرده بودند نه تنها سرعت رشد اجاره بها در پایتخت افزایش نیافت و به اصطلاح اجاره بها جهش نکرد، بلکه تورم اجاره از قله تاریخی پایین آمده و سرعت رشد قیمت در این بازار کم شد.

برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در توجیه فرضیه نادرست احیای رابطه متعارف بین قیمت مسکن وسطح اجاره بها به تجربه سال‌هایی مانند ۸۸ اشاره کردند که در این سال تورم اجاره بالاتر از تورم مسکن قرار گرفت و فاصله P به R کم شد. اما بررسی‌ها حتی در خصوص سال ۸۸ نیز نشان می‌دهد در آن سال بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قرار گرفت وتورم در بازار خرید مسکن فروکش کرد، اما بازار اجاره به مسیر تورمی خود ادامه داد. در واقع کاهش قیمت مسکن در آن سال باعث احیای رابطه P به R شد و نه جهش در بازار اجاره!

نسبت قیمت به اجاره مسکن در حکم یک دستگاه سنجش وضعیت قیمت در بازار مسکن یا دماسنج قیمت ملک، است. عدد حاصل از این نسبت در هر دوره‌ای نشان دهنده وجود حباب قیمتی یا نبود آن در بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد این میزان در کشور‌های دنیا همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۰ است. در دوره‌های جهش قیمت مسکن که بازار مسکن حبابی شده و دچار اضافه پرش می‌شود، این عدد به ۲۰ رسیده وبعد از آن در دوره بازگشت از اضافه پرش قیمتی، به طور مجدد به اعداد پایین‌تر برمی گردد. در شهر تهران طی سه دهه گذشته به طور میانگین این عدد ۲۱ بوده است، که در دوره‌های معمول و اوایل دوره جهش به ۲۵ نیز افزایش یافته است. اما همزمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن در اوایل سال‌جاری به عدد ۳۰ و فراتر از آن نیز رسید و حتی در روز‌های پایانی سال گذشته عدد ۳۶ را نیز نشان داد. به این معنا که سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اواخر سال گذشته به ۳۶ برابر و در اوایل امسال به ۳۰ برابر و بیشتر میانگین اجاره بها در پایتخت رسید. این موضوع در کنار سایر مولفه‌ها و معیار‌های حباب سنجی در بازار مسکن نشان داد که بازار مسکن شهر تهران با حباب قیمتی همراه شده است. هم اکنون نیز این نسبت در زیر مرز ۳۰ در نوسان است.

رد ادعای غلط با آمار

نمایشگر حباب قیمت مسکن، اما هم اکنون نشان‌دهنده رد ادعای نادرست احیای رابطه متعارف قیمتی بین بازار خرید واجاره مسکن از مسیر جهش اجاره بهاست. به دنبال جهش مستمر قیمت مسکن در سه سال متوالی (ابتدای سال ۹۷ تا پایان سال ۹۹)، بازار اجاره مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته ودر ابتدای سال (سه ماه اول سال‌جاری-بهار ۱۴۰۰)، تورم در این بازار قله تاریخی ۵۱‌درصدی را تجربه کرد. در ابتدای زمستان یعنی دی ماه نیز تورم ۷/ ۵۰‌درصدی در این بازار به ثبت رسید، اما در بهمن سرعت رشد اجاره بها کم شد و تورم اجاره مسکن شهر تهران به ۴۸‌درصد سقوط کرد.

این آمار در واقع ادعای ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در ارتباط با احیای رابطه متعارف و از دست رفته قیمت واجاره بهای آپارتمان‌ها از مسیر جهش اجاره و نه کاهش قیمت مسکن را رد می‌کند.

در شرایطی که در سال گذشته ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن وجود هر نوع حباب قیمتی در این بازار را تکذیب می‌کردند در سال‌جاری و به دنبال قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب، ناچار به پذیرش وجود حباب قیمتی در این بازارشدند. عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که یکی از اصلی‌ترین دماسنج‌ها و نمایشگر‌های وجود حباب قیمت در این بازار است، به میزان محسوسی افزایش یافت که در واقع این موضوع به معنای افزایش فاصله متعارف بین نرخ اجاره وسطح قیمت مسکن در شهر تهران و یکی از علائم وجود حباب قیمتی در این بازار است.

در شرایطی که از ماه‌های قبل مجموع شرایط و وضعیت مولفه‌های اثرگذار بر تحولات قیمت و اجاره مسکن نشان‌دهنده بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف و احیای رابطه از دست رفته و معمول بین نرخ اجاره وسطح قیمت واحد‌های مسکونی بود، اما ذی‌نفعان حباب مسکن اعلام کردند با شتاب گیری تورم در بازار اجاره و جهش در این بازار، نسبت p به r احیا خواهد شد. آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران با نمایش افت تورم اجاره از قله تاریخی، این ادعا را تکذیب می‌کند.

ذی‌نفعان حباب ملک که در دوره جهش قیمت مسکن طی سه سال گذشته، اساسا وجود حباب در بازار مسکن را رد می‌کردند، اخیرا ادعای جدیدی را در ارتباط با شرایط قیمتی بازار خرید و اجاره آپارتمان‌های مسکونی مطرح کردند.

این گروه از افراد در ادعای جدید خود اعلام کرده بودند که بازگشت دماسنج مسکن به دمای متعارف، از مسیر بازار اجاره عبور می‌کند. در واقع ادعای این افراد آن است که مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به حالت عادی، بازار اجاره ونرخ اجاره بهاست. در حالی که نتایج صحت سنجی این ادعا از سوی «دنیای‌اقتصاد» در نیمه اول بهمن ماه نشان داد مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به دمای معمول، کاملا برعکس آن چیزی است که این افراد اعلام می‌کنند. به این معنا که احیای رابطه متعارف از دست رفته قیمتی بین بازار معاملات خرید وفروش مسکن و بازار اجاره، نه تنها از مسیر جهش نرخ اجاره نمی‌گذرد بلکه دقیقا این موضوع از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن خواهد گذشت. بررسی سابقه ادوار گذشته رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین بررسی سابقه دهه‌های اخیر رابطه قیمت مسکن ونرخ اجاره بها، نیز این موضوع را تایید می‌کند.

الگوی تورم در بازار اجاره

بازار اجاره مسکن در شرایطی در بهار امسال بر قله تاریخی تورم قرار گرفت که تحولات این بازار همواره تابعی از تغییرات قیمت مسکن و تورم عمومی بوده است. در سه دهه گذشته همواره متوسط تورم اجاره مسکن عددی بین میانگین تورم مسکن و تورم عمومی بوده است. در سی سال اخیر متوسط تورم مسکن ۲۸‌درصد و تورم عمومی ۳۵‌درصد بوده است. تورم اجاره بها نیز عددی بینابین این دو عدد و معادل ۲۳ تا ۲۵‌درصد بوده است. در واقع سرعت رشد اجاره بها همواره تابعی از سرعت رشد قیمت مسکن وهمچنین تغییرات تورم عمومی بوده است. اجاره بهای مسکن در حالی بهار امسال با ثبت تورم ۵۱‌درصدی بر قله تورم قرار گرفت که بخشی از قله پیمایی تورم اجاره در این دوره ناشی از جهش قیمت مسکن وبخشی دیگر ناشی از دستکاری بازار اجاره در نتیجه اجرای برخی اقدامات دستوری در این بازار بود که در نهایت با اثرگذاری بر سطح عرضه و کاهش عرضه واحد‌های مسکونی به این بازار تورم اجاره را تشدید کرد. تورم عمومی نیز در این قله پیمایی سهیم بود.

تحت‌تاثیر قله پیمایی تورم اجاره و همچنین جهش شدید قیمت مسکن، دو فرضیه برای احیای رابطه از دست رفته و متعارف قیمتی بین این بخش از بازار ملک مطرح شد. فرضیه نادرست به ادعای احیای رابطه متعارف از مسیر جهش اجاره بها وفرضیه درست به احیای این رابطه از مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف از طریق تخلیه حباب قیمت مربوط می‌شود.

طبق الگوی نوسان ۳۰ ساله قیمت مسکن واجاره بها، اساسا احیای این رابطه از مسیر جهش اجاره بها امکان پذیر نیست به‌خصوص آنکه بازار اجاره بازاری کاملا مصرفی و با حساسیت بالا نسبت به تغییرات قیمتی است. آمار رسمی در خصوص کاهش سرعت رشد اجاره بها در شهر تهران در بهمن ماه برخلاف ادعا و پیش‌بینی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در حالی فرضیه احیای رابطه متعارف قیمت واجاره بهای مسکن از مسیر جهش در بازار اجاره را رد می‌کند که پیش از این در تاریخ نهم بهمن ماه ۱۴۰۰ «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «مسیر برگشت دماسنج ملکی»، با بررسی الگوی تغییرات سطح اجاره بها وقیمت مسکن در سه دهه گذشته و همچنین در نظر گرفتن شرایط مجموعه مولفه‌های اثرگذار بر بازار مسکن، اعلام کرد: احیای نسبت P به R در مقطع زمانی پیش رو از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن عبور می‌کند و فرضیه احیای این رابطه از مسیر جهش اجاره بها از اساس مردود است.

در این گزارش با اشاره به سه عامل مهم و اثرگذار بر رفتار تورمی بازار مسکن اثبات شده که ادعای ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در ارتباط با احیای رابطه از دست رفته بین قیمت واجاره بهای مسکن از مسیر جهش اجاره بها ادعایی نادرست است. در این گزارش با اشاره به الگوی ۳۰ ساله تغییرات اجاره بها، متغیر‌های موثر بر تورم اجاره و مسیر حرکت تورم مسکن، تورم اجاره وتورم عمومی در سه دهه گذشته نشان داده شد که احیای رابطه متعارف از مسیر جهش اجاره در دوره فعلی، فرضیه‌ای مردود و ناممکن است.

حال، اعلام کاهش سرعت رشد اجاره بهای مسکن در بهمن ماه از سوی بانک مرکزی اثبات می‌کند تخلیه حباب مسکن یا چربی سوزی بازار ملک و بازگشت از اضافه پرش، از مسیر کاهش قیمت مسکن امکان پذیر است ونه جهش اجاره بها. در روز‌های پایانی سال گذشته در نتیجه جهش مستمر قیمت در بازار معاملات مسکن، نسبت P به R به عدد بی سابقه ۳۶ رسیده بود. به دنبال کاهش قیمت اسمی مسکن در دو ماه متوالی وسه ماه نامتوالی در سال ۱۴۰۰ و همچنین افت ۲۲‌درصدی قیمت واقعی مسکن در ۱۰ ماه اول سال، عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن به زیر ۳۰ رسید و هم اکنون در زیر مرز عدد ۳۰ در حال نوسان است. در شرایطی که تورم اجاره مسکن نیز یک بار در بهار و بار دیگر در دی ماه امسال در قله تاریخی قرار گرفت، اما کاهش محسوس سرعت رشد اجاره بها در میانه زمستان نمایانگر آن است که احیای رابطه متعارف قیمتی بین مسکن و اجاره، از مسیر جهش اجاره بها عبور نخواهد کرد. ضمن آنکه مجموعه مولفه‌های اثرگذار بربازار مسکن نشان‌دهنده احتمال قوی برای قرار گرفتن این بازار در مسیر تخلیه اساسی حباب قیمت است.

فرضیه محتمل

بازگشت اجاره بهای مسکن از قله تاریخی تورم در شرایطی بهمن ماه امسال در آمار‌های رسمی به ثبت رسید که هم اکنون فرضیه محتمل برای آینده پیش روی بازار مسکن در مسیر احیای رابطه متعارف P به R، ادامه مسیر بازار اجاره در جاده کاهش سرعت رشد قیمت همزمان با ریزش قیمت و تخلیه حباب مسکن است.

هر چند کاهش بیشتر تورم اجاره و ریزش قیمت وتخلیه حباب مسکن که به معنای بازگشت قیمت از سطح غیرمتعارف است به یک متغیر برونزا و موثر بر بازار ملک بستگی دارد. این متغیر مهم نتایج مذاکرات برجام است که احتمالا در روز‌های آینده مشخص خواهد شد. طی روز‌های گذشته اخبار منتشر شده از مذاکرات برجام روند رو به جلو در این مذاکرات را نشان می‌دهد؛ در صورتی که طی روز‌های آینده این مذاکرات منجر به توافق شده وبه نتیجه برسد احتمال اینکه حباب مسکن در مسیر تخلیه اساسی در بالاترین سطح قرار بگیرد قوی‌تر خواهد شد. این موضوع نشان می‌دهد همزمان با بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی و رد ادعای احیای رابطه P به R از مسیر جهش اجاره بها، مسیر کاهش قیمت در بازار مسکن باز است.