افت بازار مسکن در مناطق سرمایه‌ای

قیمت مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال جاری در ۱۳ منطقه کاهش و در ۹ منطقه افزایش یافت؛ نرخ‌ها در مناطق شمالی تهران با افت مواجه شد که می‌تواند نمایه‌ای از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن باشد.

به گزارش ایسنا، بازار مسکن اولین ماه از سال جاری را با کاهش ۲.۴ درصدی قیمت آغاز کرد و به ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید. این افت قیمت پس از آن رخ داد که در اسفندماه تا حدودی انتظارات تورمی و فشار تقاضا در بازار ایجاد شده بود و متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران برای اولین بار از کانال ۳۵ میلیون تومان عبور کرد. بررسی وضعیت بازار در دو ماه گذشته نشان می‌دهد که ۱۳ منطقه با کاهش قیمت و ۹ منطقه با افزایش مواجه شدند. قیمت در اغلب مناطق شمالی کاهش پیدا کرده است.

نگاهی به آمار گویای آن است که از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۱۳ منطقه شامل ۱، ۲، ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۲، ۱۳، ۱۶، ۱۸، ۲۰، ۲۱ و ۲۲ با افت قیمت و سایر مناطق با افزایش قیمت مسکن در فروردین ماه سال جاری نسبت به اسفندماه پارسال مواجه شدند.

این آمار از یک طرف کاهش فشار در مناطق دارای ویژگی‌های سرمایه‌ای را نشان می‌دهد و از طرف دیگر تعدیل وضعیت کلی بازار را به تصویر می‌کشد. اگرچه هنوز برای قضاوت درخصوص آینده بازار ملک مقداری زود است، اما به نظر می‌رسد شرایط باثباتی که از حدود یک سال قبل در این بازار ایجاد شده کماکان حاکم باشد و این بخش ظرفیت رشد بیش از نرخ تورم عمومی را ندارد.

وضعیت معاملات نیز نسبت به فروردین سال قبل که با اپیدمی ویروس کرونا مواجه بودیم مقداری بهتر شده و ۶۴ درصد نسبت به فروردین سال گذشته افزایش یافته است؛ هرچند در مقایسه با اسفندماه کاهش ۵۰ درصدی را نشان می‌دهد. اولین ماه از سال جاری ۳۴۲۷ معامله مسکن در تهران انجام شد.

جمع‌بندی آمار می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که بازار مسکن شهر تهران در بخش خرید و فروش به تدریج به تحرک نسبی می‌رسد، اما ظرفیتی برای رشد قیمت ندارد. تجربه ادوار گذشته نشان می‌دهد رکود بازار مسکن معمولا ۱۰ تا ۱۲ فصل طول کشیده است. رکود سال‌های ۱۳۹۲ تا اواسط ۱۳۹۶ حدود ۱۸ فصل به طول انجامید. رکود فعلی بازار مسکن از چهار فصل قبل آغاز شده است. البته کارشناسان معتقدند عواملی همچون تلاطمات اقتصاد کلان، وضعیت بازار‌های موازی، تورم عمومی، نقدینگی، قیمت نهاده‌های ساختمانی و نرخ دستمزد می‌تواند در طول دوره رکود بازار مسکن موثر باشد و آن را کاهش یا افزایش دهد.

بررسی وضعیت بازار از طریق آمار‌های رسمی و غیررسمی و هم‌چنین تحلیل‌های کارشناسی، عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن را نشان می‌دهد. کاهش نرخ‌های پیشنهادی از حدود ۵۷ میلیون تومان به ۴۹ میلیون تومان در هر متر مربع، ثبات و حتی کاهش قیمت در مناطق ۱ تا ۳ پایتخت طی حدود یک سال گذشته این ادعا را تا حد زیادی ثابت می‌کند که بازار مسکن تا اطلاع ثانوی از بازدهی سرمایه برخوردار نیست. نرخ رشد سالیانه این بازار هم‌اکنون ۱۷ درصد است در حالی که تورم عمومی به ۳۹ واحد درصد رسیده است.

رییس اتحادیه املاک: چشم‌انداز خوبی از بازار مسکن می‌بینیم

رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن به ایسنا گفت: از سال گذشته بار‌ها اشاره کردیم که بازار مسکن ظرفیت رشد سنگین قیمت را ندارد و کارنامه این بازار در سال ۱۴۰۰ این ادعا را ثابت کرد. آمار اولین ماه از سال جاری نشان داد امسال هم چشم‌انداز خوبی از ثبات بازار دیده می‌شود و این آرامش در ماه‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت.

مصطفی‌قلی خسروی افزود: کاهش قیمت مسکن در اولین ماه از سال جاری که در واقع اولین ماه از قرن جدید است، ما را به وضعیت این بازار خوشبین کرد. تعداد معاملات نیز اگرچه نسبت به اسفندماه کاهش یافت، اما در مقایسه با فروردین پارسال که با بیماری کرونا دست و پنجه نرم می‌کردیم افزایش یافته و انتظار رونق تدریجی را داریم؛ مشروط به اینکه مالکان، نرخ‌های پیشنهادی را افزایش ندهند، چون به ضرر خودشان است.

یک کارشناس: رکود بازار مسکن پابرجا می‌ماند

هم‌چنین سید رضا قهاری ـ کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: مشخص است که وجود نقدینگی بالا روی هر کالایی تاثیر می‌گذارد و آثار تورمی ایجاد می‌کند؛ از کالا‌های مصرفی گرفته تا کالا‌های سرمایه‌ای یا حتی تجملاتی. بستگی دارد پول به کدام بخش برود. وقتی در یک بخش لبریز می‌شود به بخش دیگر سرایت می‌کند.

وی افزود: مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را دارد. در سال جاری هم به نظر می‌رسد رکود توام با رشد قیمت داشته باشیم. یعنی در عین حال که معاملات کساد خواهد بود، قیمت‌ها مقداری بالا می‌رود.

قهاری با اشاره به کاهش توان خریداران مصرفی گفت: در بخش مسکن پول وجود دارد، ولی دست اقشار مصرفی و کسانی که نیاز به خانه دارند نیست؛ بنابراین به سمت کالایی شدن می‌رود. البته بخش سرمایه‌ای هم به اشباع رسیده و ظرفیت آن تکمیل شده و شاید به اندازه دو سال گذشته دچار رشد نشود، اما مقداری تورم را خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساخت و ساز همواره در اختیار بخش خصوصی بوده است گفت: علیرغم رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، معتقدم که در سال ۱۴۰۱ به تدریج بخش خصوصی فعال می‌شود و ساخت و ساز تا حدودی افزایش می‌یابد.

قهاری درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال جاری گفت: اگر بگوییم وضع اقتصادی در کوتاه مدت درست می‌شود یا قیمت خانه پایین می‌آید مقداری دور از واقعیت است. سابقه نداشته که قیمت کالا‌ها در میان مدت یا بلندمدت کاهش پیدا کند. مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. فقط می‌توان جلوی رشد قیمت را گرفت. اگر دولت می‌خواهد مانع افزایش قیمت‌ها شود باید رشد نقدینگی را مهار کند و تورم را به حداقل برساند.