ممنوعیت خرید ملک توسط خارجی‌ها راهکار کانادا برای شکستن حباب املاک

فرارو- دولت «جاستین ترودو» نخست وزیر کانادا تعلیق دوساله برای خریداران خارجی املاک در کانادا را به منظور کاهش قیمت مسکن پیشنهاد کرده است. با این وجود، کارشناسان تردید دارند که این اقدام تاثیر مطلوبی داشته باشد.

به گزارش فرارو به نقل از ال پائیس، بازار مسکن کانادا با بحران مواجه است. مشکلات پیش روی اکثر کانادایی‌ها در حوزه املاک در بودجه فدرال ارائه شده در مجلس عوام در تاریخ ۷ آوریل آشکار شد. دولت جاستین ترودو پیشنهادات خاصی را برای مقابله با این موضوع ارائه کرده است از جمله ممنوعیت دوساله خرید ملک توسط خارجی ها.

طبق گزارش انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA) میانگین قیمت یک خانه در آن کشور در ماه فوریه ۸۱۶۷۲۰ دلار کانادا (۵۹۸۰۰۰ یورو) بوده است. انجمن املاک و مستغلات کانادا که حدود ۱۳۰ هزار نماینده املاک در آن عضویت دارند اشاره کرده که این رقم ۲۰.۶ درصد بیش از ماه مشابه در سال ۲۰۲۱ میلادی بوده است. میانگین هزینه ملی یک خانه در خارج از ونکوور و تورنتو که فعال‌ترین و گران قیمت‌ترین املاک کانادا را در خود جای داده‌اند به میزان ۱۷۸۰۰۰ دلار کاهش یافته است.

این میانگین در کانادا در فاصله دسامبر ۲۰۱۹ و فوریه ۲۰۲۲ میلادی افزایشی ۴۴ درصدی داشته است. «ژان فیلیپ ملوش» استادیار برنامه ریزی شهری در دانشگاه مونترال می‌گوید که این افزایش پیش از شیوع کرونا نیز مشهود بود، اما شیوع بیماری مشکل ساز شد.

او می‌افزاید: «بسیاری از کانادایی‌ها در حال بازسازی بودند. در عین حال، بخش ساخت و ساز به نیروی انسانی و مصالحی نیاز داشت که به راحتی در دسترس نبود. بسیاری از مردم نیز املاک را خارج از مراکز اصلی شهری خریداری کردند. این موضوع مشکل را تشدید کرد».

بودجه دولت کانادا شامل حدود ۴ میلیارد دلار برای ساخت دست کم ۱۰۰ هزار خانه جدید طی پنج سال آینده، ارائه مشوق‌های مالیاتی مضاعف برای خریدارانی که برای اولین بار خریداری می‌کنند و یارانه ماهانه برای افرادی است که قادر به یافتن خانه با اجاره مقرون به صرفه نیستند.

«کریستیا فریلند» وزیر دارایی کانادا هنگام ارائه بودجه گفت: «اقتصاد ما توسط مردم ساخته شده است و مردم به خانه‌هایی نیاز دارند که در آن زندگی کنند. مشکل ما به سادگی این است: کانادا خانه‌های کافی ندارد. ما به تعداد خانه بیش‌تری نیاز داریم. ساخت خانه باید با سرعت صورت گیرد». هم چنین، در بودجه ارائه شده این موضوع مطرح شده که غیر کانادایی‌ها و شرکت‌های غیر کانادایی از سرمایه‌گذاری املاک در ۲۴ ماه آینده منع می‌شوند. برای افرادی که اقامت دائم دارند یا پناهجویان و کسانی که دارای مجوز کار یا تحصیل هستند معافیت‌هایی در نظر گرفته خواهد شد.

نیوزیلند اقدامات مشابهی را در آگوست ۲۰۱۸ میلادی در دستور کار قرار داد. به طور مشابه، خارجی‌ها از خرید ملک در جزایر آلند در فنلاند منع می‌شوند. بحث در مورد حضور خریداران خارجی در بازار املاک و مستغلات کانادا موضوع تازه‌ای نیست. استان‌های بریتیش کلمبیا و انتاریو در حال حاضر یک نرخ مالیاتی ۲۰ درصدی برای چنین خریدهایی در نظر گرفته اند. با این وجود، دولت فدرال اکنون فراتر رفته و ممنوعیت خرید ملک خارجی در مقیاس ملی را پیشنهاد کرده است.

این موضوع باعث ایجاد اختلاف نظر شده و برخی می‌گویند این گامی در جهت درست به عنوان بخشی از بسته مشوق‌هایی است که برای مقابله با بحران مسکن طراحی شده است. استدلال آنان این است که افراد غیر مقیم اغلب پیشنهادات بالایی برای املاک ارائه می‌دهند و بازار را برای خریداران کانادایی نامتوازن می‌سازند.

مخالفان این طرح می‌گویند به اندازه کافی خریدار خارجی وجود ندارد و احتمال این که این طرح تاثیر قابل توجهی داشته باشد بعید به نظر می‌رسد و احتمالا این ابتکار عمل بیش‌تر به دلایل سیاسی مطرح شده است و این ممنوعیت وضعیت را تغییر نخواهد داد.

در گزارشی که توسط گروه ارزیابی «بیکر» منتشر شد مشخص شده بود که ساکنان غیر کانادایی تنها ۱ درصد از کل املاک فروخته شده در سال ۲۰۲۰ میلادی را خریداری کرده بودند. تجربه اعمال سیاست مشابه محدودیت خرید خانه توسط خارجی در دیگر کشورها نتیجه معکوس داشته است. برای مثال، یک سال پس از اعمال ممنوعیت املاک نیوزیلند در سال ۲۰۱۸ میلادی میانگین قیمت یک خانه ۱۲ درصد افزایش یافت. در فاصله سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ میلادی این افزایش قیمت به ترتیب ۱۸ و ۲۳ درصد بود.

مجلس عوام کانادا خیلی زود به بودجه رای خواهد داد. ممنوعیت خرید ملک خارجی وعده انتخاباتی حزب لیبرال تحت رهبری ترودو در انتخابات سپتامبر گذشته بود. محافظه‌کاران در اردوگاه اپوزیسیون همان وعده را در کارزار انتخاباتی مطرح کردند در حالی که حزب دموکراتیک جدید که لیبرال‌ها با آن ائتلاف سیاسی ایجاد کردند نرخ مالیات ۲۰ درصدی را در سطح ملی پیشنهاد کرد.

در این میان، مالیات‌ها تاثیرگذار بود، اما تاثیر ضعیف و کوتاه مدتی به همراه داشت. علاوه بر آن، خارجی‌ها تمایل دارند در مناطق خاصی به جست و جو برای خرید ملک بپردازند و هیچ ملک قدیمی‌ای را خریداری نمی‌کنند. منتقدان طرح می‌گویند بحران مسکن موضوعی است که به عوامل داخلی بستگی دارد و دولت برای آسان‌سازی صورت مسئله انگشت اتهام را به سوی خارجی‌ها گرفته است.

پس از اعمال مالیات بر دارایی توسط بریتیش کلمبیا قیمت مسکن در ونکوور در مناطقی که خریداران خارجی ترجیح می‌دهند تنها ۳ تا ۵ درصد کاهش یافت. طبق گزارش آژانس املاک و مستغلات Re/Max Canada در پنج ماه نخست سال ۲۰۲۱ میلادی عملا هیچ خانه‌ای توسط ساکنان غیر کانادایی در شمال و شرق ونکوور خریداری نشده است، اما در همان بازه زمانی ۶۰ ملک به ارزش حداقل ۵ میلیون دلار در آن مناطق فروخته شده‌اند.

«استیو لافلور» تحلیلگر در اندیشکده سیاستگذاری عمومی کانادایی «فریزر» می‌گوید دولت لیبرال کانادا به جای آن که درصدد از بین بردن خریداران فرضی «بد» باشد باید بر روی ساخت و ساز و کاهش تشریفات اداری که این بخش را مختل می‌کند تمرکز کند.

شورای ملی مسکن کانادا سرمایه‌گذاری ۶.۳ میلیارد دلاری را پیشنهاد داده در حالی که در بودجه دولت کانادا ۴ میلیارد دلار برای این منظور در نظر گرفته شده است. انجمن خانه سازان کانادا اشاره کرده که این گامی در جهت درست است که دولت ترودو ابعاد بحران مسکن را پذیرفته، اما از این که بودجه شامل «تدابیر مشخص اندکی» برای بخش‌هایی از جامعه با قدرت خرید محدود بوده ابراز ناخرسندی کرده است.