تور خالی مالیات بر لوکس‌ها

محک عملکرد تور رهگیری مالیات خانه‌های لوکس نشان‌دهنده مردودی مالیاتی متولی مسکن است. در حالی که در تهران تنها در ماه میانی بهار بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان معامله شده است، میزان مالیات وصولی از خانه‌های لوکس طی دو ماه نخست امسال در کل کشور مجموعا ۲۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. این در حالی است که حداقل مالیات وصولی از این محل، آن هم صرفا از خانه‌هایی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان که تنها در شهر تهران معامله شده‌‌اند، باید یک میلیارد تومان باشد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه عملکرد مالیات بر خانه‌های لوکس با برآورد حداقلی از میزان وصولی مورد انتظار این سرفصل مالیاتی در بازه دو ماه فروردین و اردیبهشت ۱۴۰۱ نشان می‌دهد از آنجا که متولی مسکن به جای یک ابزار مالیاتی موثر، به سراغ مالیات فیک بر ملک رفته، عملا نتوانسته به نحوی اعمال قانون کند که حتی همان گروه حداقلی از املاک که با عنوان «خانه‌های لوکس» شناخته و مشمول مالیات می‌شوند، نسبت به پرداخت مالیات اقدام کنند. در حالی که مالیات بر خانه‌های لوکس در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ عملا عملکرد درآمدی نداشته است و عملکرد آن در سال جاری نیز به حدی ناچیز بوده که حتی هزینه‌های شناسایی و وصول این مالیات را پوشش نمی‌دهد، توجیه سیاستگذاران اقتصادی این است که در زمان معامله می‌توانند نسبت به وصول مبالغ مذکور اقدام کنند. بر اساس اظهارات سید‌احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی، تا زمانی که مالکان خانه‌های لوکس شناسایی‌شده، قصد خرید و فروش نداشته و ناگزیر از اخذ برگه مفاصا حساب مالیاتی نباشند، نمی‌توان از آنها مالیاتی دریافت کرد. در واقع برآورد دولتمردان این است که اگر فردی قصد فروش خانه لوکسی را که در مالکیت اوست نداشته باشد، ابزاری برای وصول آن وجود ندارد.

اما آماری که به تازگی «ایسنا» از عملکرد سازمان امور مالیاتی در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس منتشر کرده است، نشان می‌دهد آنچه عنوان شده نیز صحت ندارد؛ کمااینکه حتی از بابت معاملات خانه‌های لوکس معامله شده در بازار مسکن پایتخت طی فروردین و اردیبهشت امسال نیز میزان مالیات وصولی هیچ تناسبی با برآورد حداقلی از آنچه باید حاصل می‌شد، ندارد. بر اساس آمار منتشر شده در «ایسنا»، سازمان امور مالیاتی طی دو ماه نخست امسال فقط ۲۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان مالیات از مالکان املاک لوکس در کل کشور وصول کرده است. این در حالی است که بر اساس گزارش بانک مرکزی، تنها در شهر تهران و تنها در ماه میانی بهار بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی با ارزش ریالی بیشتر از ۱۰ میلیارد تومان معامله شده است. از آنجا که بر اساس قاعده پلکانی پیش‌‌بینی‌شده در قانون برای تعیین میزان مالیات خانه‌های لوکس، میزان مالیات وصولی نسبت به مازاد ۱۰ میلیارد تا حداکثر ۱۵ میلیارد تومان یک در هزار، نسبت به مازاد ۱۵ تا حداکثر ۲۵ میلیارد تومان دو در هزار، نسبت به مازاد ۲۵ میلیارد تا حداکثر ۴۰ میلیارد تومان سه در هزار، نسبت به مازاد ۴۰ میلیارد تا حداکثر ۶۰ میلیارد تومان چهار در هزار و نسبت به مازاد ۶۰ میلیارد تومان پنج در هزار پیش‌‌بینی شده است، بنابراین با فرض اینکه همه معاملات بالای ۱۰ میلیارد تومانی در اردیبهشت، در کف قیمت لوکس‌‌ها یعنی حول و حوش ۱۰ تا ۱۲ میلیارد تومان انجام شده باشد، حداقل رقم مالیات هر یک از این واحدها حدود ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود و با توجه به فروش بیش از ۵۰۰ واحد مسکونی لوکس در اردیبهشت به روایت بانک مرکزی، عملا حداقل وصولی مالیاتی از محل مالیات خانه‌های لوکس باید یک میلیارد تومان باشد.

این در حالی است که وصولی ۲۷ میلیون تومانی در دو ماه اول امسال، یعنی فقط حدود ۲ درصد از خانه‌هایی که با وجود گشاد بودن تور مالیاتی طراحی شده (با توجه به معافیت خانه‌های تا ۱۰ میلیارد تومان از این نوع مالیات)، مشمول این مالیات می‌شدند، نسبت به پرداخت آن اقدام کرده‌‌اند. در واقع مالکان حدود ۱۰ واحد مسکونی لوکس از مجموع ۵۰۰ واحد معامله‌شده در بازه قیمتی بیش از ۱۰ میلیارد تومانی نسبت به پرداخت مالیات اقدام کرده‌‌اند.

البته برآورد صورت گرفته نیز از چند جهت «حداقلی» است و اگر همین قانون موجود نیز به شکل تمام‌عیار اجرا می‌شد، میزان وصولی طی دو ماه نیز باید به مراتب بیشتر از یک میلیارد تومان می‌‌بود. از یک‌‌سو در این برآورد صرفا معاملات شهر تهران لحاظ شده و خانه ویلاهای لوکس واقع در برخی شهرهای دیگر که طی دو ماه گذشته معامله شده‌‌اند، اصلا در برآورد در نظر گرفته نشده است. از سوی دیگر تنها معاملات اردیبهشت تهران در این محاسبات مبنا قرار گرفته و اگر تعداد معاملات خانه‌های لوکس با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان در فروردین نیز به این مقدار اضافه شود، قاعدتا میزان مورد انتظار مالیات وصولی نیز افزایش پیدا می‌کند. از جنبه دیگر ارزش قراردادهای معامله خانه‌های لوکس که با تعریف متولی مسکن ارزش آنها بیش از ۱۰ میلیارد تومان تعیین شده است، در فرض برآورد صورت گرفته حداقلی و حدود ۱۲ میلیارد تومان در نظر گرفته شده است؛ این در حالی است که احتمال معامله خانه‌هایی با قیمت بیش از۱۲ میلیارد تومان در تهران طی دو ماه نخست امسال با توجه به میانگین قیمت در محله‌های لوکس شمال و غرب تهران بسیار زیاد است.

در کنار این مفروضات حداقلی، نرخ مالیات خانه‌های لوکس نیز که نسخه غیراصل و مشکل‌‌دار مالیات متعارف مسکن در دنیا (مالیات سالانه) است، از سوی سیاستگذار بخش مسکن حداقلی در نظر گرفته شده است، طوری که عملا در حال حاضر حدود ۹۵ درصد از کل خانه‌های کشور از پرداخت این مالیات معاف هستند و فقط ۵درصد از املاک که می‌توان از آنها به عنوان فوق لوکس یاد کرد، قیمتی بیش از ۱۰ میلیارد تومان دارند. به این ترتیب حتی از همان حجم ۵‌درصدی خانه‌های کل کشور که باید مشمول پرداخت مالیات خانه‌های لوکس شوند نیز تعداد زیادی به واسطه اینکه فعلا مورد معامله قرار نگرفته‌‌اند، عملا از تور مالیاتی گسترده شده به راحتی عبور کرده‌‌اند و از جمع چند صد خانه معامله شده نیز ۹۸ درصد به دلایل نامعلوم از پرداخت مالیات معاف شده‌‌اند که در نتیجه این روند، وصولی مالیات املاک لوکس در یک بازه زمانی دو ماهه به حدی ناچیز بوده که حتی یک جزء کوچک از حقوق و دستمزد افراد دخیل در این مالیات‌‌ستانی را هم پوشش نمی‌دهد.

کارنامه مردودی دو مالیات در بخش مسکن

سیاستگذار بخش مسکن در گام اول خود ۹۵ درصد از املاک کشور را با در نظر گرفتن کف قیمتی ۱۰ میلیاردی، از پرداخت مالیات معاف کرده است. در گام دوم حتی در وصول مالیات از همان اقلیت ۵ درصدی مالکان نیز ناتوان بوده و روند کند وصول مالیات را این‌‌طور توجیه می‌کند که زمان وصول این مالیات، هنگام عقد قرارداد خرید و فروش این املاک است. اما اکنون آمار مستند از وصول ۲۷ میلیون تومانی مالیات به جای حداقل یک میلیارد تومان در دو ماه نخست امسال نشان می‌دهد این بیراهه مالیاتی نیز به نتیجه مدنظر دولت نرسیده و ارزیابی این کارنامه نشان‌دهنده رفوزگی مالیاتی متولی مسکن است.

میزان مالیات وصولی از خانه‌های خالی نیز در دو ماه نخست امسال ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده و این در حالی است که میانگین مالیات وصولی از یک واحد مسکونی خالی مانده در تهران برای مدت یک سال، حول و حوش ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. از آنجا که ۷۰ درصد از خریدهای مسکن در پایتخت طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ از جنس سرمایه‌‌ای بوده است، با وجود اینکه گروهی از سرمایه‌‌گذاران واحدهای خریداری شده را در بازار اجاره عرضه کرده‌‌اند، اما باز هم قطعا درهای تعدادی از این خانه‌ها قفل است و با وجود خالی ماندن، تور رهگیری خانه‌های خالی درست عمل نکرده است. ناکارآمد بودن ضوابط مالیاتی پیش‌‌بینی‌شده در بخش مسکن در قالب «مالیات خانه‌های لوکس» و نیز «مالیات خانه‌های خالی» از سال‌های گذشته آشکار شده بود کمااینکه عملا طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ تعداد قبوض مالیاتی صادر‌شده برای ملاکان «صفر» بود. علت اصلی ناتوانی در وصول این مالیات طی دو سال گذشته نیز عدم شناسایی خانه‌های مذکور به دلیل نداشتن بانک اطلاعاتی مدون و قابل اتکا عنوان می‌شد.

در واقع پس از توجیه نداشتن بانک اطلاعاتی که به عنوان عامل عدم وصول مالیات خانه‌های خالی عنوان می‌شد، اکنون معامله نشدن خانه‌های لوکس به عنوان دومین توجیه از سوی متولی مسکن مطرح شده و این در حالی است که هیچ‌‌یک از این دو توجیه قابل پذیرش نیست؛ کمااینکه در زمان تدوین ضوابط و قانون‌‌گذاری باید ملاحظات لازم برای قابلیت وصول این سرفصل‌‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شد.به این ترتیب سیاستگذار مسکن اگرچه با هدف تنظیم بازار مسکن و مقابله با احتکار، انجماد و سفته‌‌‌‌بازی ملکی اقدام به تعریف دو ابزار مالیاتی مذکور کرده است، اما هر دو مالیات مذکور بیراهه و نادرست بوده و در خوش‌‌بینانه‌‌ترین حالت، یک مسیر فرعی برای تحقق اهداف مذکور به شمار می‌‌آید.

به‌طور کلی ابزارهای مالیاتی با دو هدف در نظام‌‌های اقتصادی مختلف به کار گرفته می‌شود. یک هدف کسب درآمد برای دولت‌ها است که ارقام وصولی به روشنی نشان می‌دهد اگر دولت این هدف را دنبال می‌کرده، عملا در دستیابی به آن ناتوان بوده است. هدف دیگری که از ابزارهای مالیاتی دنبال می‌شود، تنظیم بازارها است؛ کمااینکه در ایران نیز روی آوردن به ابزارهای مالیاتی در حوزه املاک با هدف کاهش احتکار ملکی و کوچک‌تر کردن یخچال ملکی شکل‌‌گرفته در کشور به واسطه انبوه خریدهای سرمایه‌‌ای در چند سال اخیر صورت گرفت. با وجود این کارنامه رفوزه متولی مسکن در حوزه مالیات ملکی نشان می‌دهد این مسیر بیراهه به سرمنزل مقصود نرسیده است، کمااینکه حتی خانه‌های شناسایی شده مشمول مالیات خانه‌های لوکس و خالی نیز با بن‌‌بست روبه‌رو شده است.

ضرورت جایگزینی مالیات دست اول

سیاستگذار بخش مسکن می‌تواند اکنون با مشاهده کارنامه مردودی دو ماه اول امسال در حوزه اخذ مالیات خانه‌های لوکس و خالی نسبت به اصلاح مسیری که باید در ماه‌های آتی طی کند، اقدام کند و به جای این مالیات‌‌های دست‌‌چندم که به دلایل مختلف، وصول آنها با چالش روبه‌رو است، مالیات دست اول ملکی متعارف در دنیا یعنی مالیات سالانه را جایگزین کند. هر چند در سایر کشورها مالیات سالانه املاک بدون استثنا از همه مالکان بدون در نظر گرفتن هر گونه استثنا ستانده می‌شود، اما در ایران با توجه به پارامترهای اقتصادی و اجتماعی مختلف می‌توان تعدادی از خانه‌ها را از دایره املاک مشمول مالیات سالانه مستثنی کرد. اما قطعا دایره خانه‌های مشمول مالیات نباید در حد املاک فوق لوکس با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شود. اصلاح کف ارزش ریالی خانه‌های مشمول یارانه باید به نحوی دنبال شود که خانه‌های با ارزش بیش از پنج میلیارد تومان هر سال مشمول پرداخت مالیات شوند. در واقع دایره خانه‌های مشمول مالیات باید بسیار گسترده‌‌تر از آنچه اکنون پیش‌‌بینی شده است، باشد. در واقع صرفا خانه‌هایی در محدوده قیمتی مسکن حمایتی می‌توانند به عنوان استثنای مالیات‌‌ستانی در قانون در نظر گرفته شوند.

از سوی دیگر ملاکانی که بیش از یک واحد مسکونی ملکی در اختیار دارند، صرف‌‌نظر از ارزش هر ملک یا حتی ارزش مجموع آنها باید مشمول پرداخت مالیات سالانه ملکی شوند. اصلاح ضروری دیگری که باید بر مالیات‌‌های ملکی اعمال شود، ناظر بر نرخ آنهاست. در صورتی که نرخ مالیات املاک لوکس با تغییر عنوان آن به «مالیات سالانه املاک» بازنگری شود، انتظار می‌‌رود کف نرخ مالیاتی مذکور به ۳/ ۰ ارزش روز هر واحد مسکونی افزایش یابد. در حال حاضر فقط خانه‌های فوق لوکس مشمول مالیات می‌شوند اما ضریب آن ۱/ ۰ درصد یا به اصطلاح یک‌‌ در هزار در نظر گرفته شده است. این در حالی است که کمترین نرخ مالیات سالانه ملکی در دنیا ۳/ ۰ درصد یا به اصطلاح سه‌‌ در هزار است و ارقام کمتر از این نه درآمد قابل قبولی برای دولت‌ها دارد و نه می‌تواند بازدارنده فعالیت‌‌های سوداگرانه و ملاکی باشد.

آنچه در ایران به عنوان مالیات خانه‌های لوکس طراحی شده، در واقع نسخه کاریکاتوری از مالیات سالانه ملکی است که حتی نرخ آن نیز به حدی پایین پیش‌‌بینی شده که نقض غرض اصلی قانون‌گذار یعنی تنظیم‌‌گری در بازار مسکن و پیشگیری از احتکار و نیز تامین درآمد مالیاتی پایدار را به دنبال دارد.

راه فرار از مالیات خانه‌های لوکس

ناکارآمدی مالیات خانه‌های لوکس با افشای میزان وصولی آن در دو ماه نخست امسال بار دیگر ثابت شد، چراکه نشان داد عملا ۹۸ درصد از خانه‌هایی که باید تنها در یک ماه نسبت به پرداخت این مالیات اقدام می‌کردند، بی‌‌دردسر و بدون پرداخت مالیات مذکور توانسته‌‌اند معاملات خود را انجام دهند. اینکه مالکان املاک مذکور چگونه توانسته‌‌اند از پرداخت مالیات سر باز بزنند را متولیان اجرایی قانون یاد‌شده باید توضیح دهند، اما تحقیق میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که ملاکان راه‌های دور زدن قانون را می‌‌دانند. به عنوان مثال یک راه ساده برای انجام معاملات ملکی با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان این است که رقم واقعی ثمن معامله در قرارداد درج نشود. از آنجا که به دلیل غیرهمگن بودن بازار مسکن و تنوع بی‌‌نهایت املاک به لحاظ شاخص‌‌های کمی و کیفی، امکان قیمت‌‌گذاری متقن برای خانه‌های مختلف وجود ندارد، این امکان وجود دارد که در زمان معامله، ملاکان ارزش واقعی دارایی ملکی خود را در قرارداد درج نکنند و به نوعی قانون را دور بزنند.

بنابراین قانون‌‌گذار باید به جای پافشاری بر مالیاتی که اکنون اثبات شده، قابلیت اجرای آن زیر سوال است، مسیر اصلاح‌شده را در پیش بگیرد؛ به ویژه با توجه به اینکه یخچال ملکی در ماه‌های نخست امسال به واسطه خریدهای سرمایه‌‌ای ابعاد بزرگ‌تری پیدا کرده است. پارسال در مقطعی به دلیل افزایش خریدهای مصرفی به جای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن، عملا بخشی از خانه‌های احتکار شده به بازار معاملات عرضه شدند و یخچال ملکی خروجی داشت. اما در ماه‌های نخست امسال که تعداد خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن تهران افزایش یافته، بار دیگر آمار املاک منجمد رو به افزایش است و در این شرایط، استفاده از ابزار مالیاتی موثر ضرورتی انکار‌‌ناپذیر و فوری به شمار می‌‌آید. انتظار می‌‌رود کارنامه مردودی مالیات خانه‌های لوکس به یک شوک سیاستی در بازار مسکن منجر شود و سیاستگذار بخش مسکن به جای این ابزار ناکارآمد، مالیات سالانه ملکی را جایگزین کند تا آثار مثبت اجرای آن در میان‌‌مدت مشهود شود.