وام ملکی یا رانت بانکی؟

حرکت چراغ خاموش برخی از بانک‌‌ها در پرداخت نوع ویژه‌‌ای از تسهیلات به گروهی از متقاضیان، این تسهیلات را که با اسم رمز «وام تعمیرات مسکن» پرداخت می‌‌شود به نوعی رانت بانکی و اعتبار ویژه برای داراها، تبدیل کرده است.

تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» درباره شرایط پرداخت وام ملکی از سوی برخی بانک‌‌های کشور نشان می‌‌دهد درحالی‌که براساس قانون جهش تولید مسکن بانک‌‌ها باید سالانه 20درصد از تسهیلات پرداختی خود به بخش‌های مختلف را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما هم‌‌اکنون برخی از بانک‌‌ها، نه تنها در حوزه خرید و ساخت مسکن تسهیلاتی پرداخت نمی‌‌کنند، بلکه با عنوان وام تعمیرات اقدام به پرداخت وام‌‌های کوتاه‌‌مدت به برخی از متقاضیان و مشتریان خود می‌‌کنند. این وام‌‌ها برخلاف تکلیف قانونی تعیین‌شده برای بانک‌‌ها برای پرداخت وام ساخت و همچنین مجوزی است که پیش‌تر از سوی شورای‌ ‌پول و اعتبار برای پرداخت وام خرید مسکن به آنها داده شد و در واقعیت می‌‌توان از آن به‌عنوان وام «مال‌‌اندوزی» یاد کرد. وام‌‌هایی که مشتریان و سپرده‌‌گذاران بانک‌‌ها با یک یا هر دو شرط «برخورداری از حساب بانکی قابل توجه نزد آن بانک» و همچنین «ارائه سند ملکی به نام متقاضی وام»، می‌‌توانند به آنها دسترسی داشته باشند. هم‌‌اکنون برخی از بانک‌‌ها با اسم رمز وام تعمیرات مسکن به این گروه از مشتریان خود وام‌‌های 400 و 500میلیون تومانی با نرخ سود اسمی 18درصد و مدت زمان بازپرداخت 3 تا حداکثر 5سال می‌‌دهند. البته با توجه به اینکه حداقل 20درصد از مبلغ این وام‌‌ها به‌عنوان رسوب تسهیلات، در حساب مشتری مسدود می‌‌شود عملا نرخ سود واقعی این وام با توجه به دوره بازپرداخت تعیین‌شده بین 23 تا 25درصد تمام می‌‌شود.

وام مسکن یا مال‌‌اندوزی؟

این وام که در واقع تنها به مشتریان دارا، برخوردار از مسکن و حساب بانکی قابل توجه به‌صورت کوتاه مدت پرداخت می‌‌شود، وام خرید و ساخت مسکن با هدف پاسخ به نیاز سکونتی خانه‌‌اولی‌‌ها وگروه‌های فاقد مسکن نیست، بلکه وامی است که دریافت‌‌کننده آن در نهایت این وام را صرف سرمایه‌‌گذاری دربازارهای اقتصادی مانند ارز، سهام، طلا یا سپرده‌‌گذاری در بازار پول برای کسب سود می‌کند یا از آن برای خرید خانه دیگری برای سرمایه‌‌گذاری استفاده می‌‌کند. یک مدل دیگر پرداخت وام از طریق گیشه خاص بانک‌‌ها، به گروهی خاص از مشتری‌‌های دارا، پرداخت تسهیلات تا 90درصد مبلغ موجودی حساب آنها نزد آن بانک است. این وام به شکل نامحدود به این گروه از متقاضیان و مشتریان بانک‌‌ها پرداخت می‌‌شود. این وام‌‌ها از آن جهت که براساس موجودی حساب مشتریان یا براساس ارائه سند ملک مسکونی به آنها پرداخت می‌‌شود و از سوی دیگر مبلغ قسط ماهانه آنها رقمی حول و حوش 15میلیون تومان می‌‌شود، وامی رانتی محسوب می‌‌شود. در واقع منابع این گروه از بانک‌‌ها به جای آنکه مطابق با تکالیف قانونی صرف تامین مسکن برای گروه‌های فاقد مسکن شود، از مجرای گیشه ویژه، به متقاضیان خاص ودارا، پرداخت می‌‌شود. این وام ملکی را از این جهت می‌توان به‌عنوان یک رانت بانکی معرفی کرد که براساس آخرین مصوبه‌‌ای که شورای پول و اعتبار درباره پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن تصویب کرد، به بانک‌‌ها مجوز داد تا وام خرید مسکن در شهر تهران تا سقف 200میلیون تومان و وام تعمیرات (جعاله) تا سقف 80میلیون تومان به متقاضیان پرداخت کنند. اما این وام‌‌ها، خارج از این مصوبه به مشتریان و متقاضیان دارا پرداخت می‌‌شود. در واقع این وام‌‌ها هیچ مصوبه بالادستی از شورای پول و اعتبار ندارد و به‌صورت چراغ خاموش پرداخت می‌‌شود.

وام چراغ خاموش با 5دلیل

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد بانک‌‌ها این وام‌‌ها را دست‌‌کم بنا بر 1+4 دلیل پرداخت می‌‌کنند. اولین دلیل مربوط به قیمت تمام‌شده تسهیلات در شبکه بانکی است. قیمت تمام‌شده وام‌‌های بانکی به مراتب بسیار بالاتر از سود سپرده‌های بانکی است. کارشناسان بانکی نرخ تمام‌شده منابع تسهیلاتی برای بانک‌‌ها را رقمی حول و حوش 24 تا 25درصد اعلام می‌‌کنند؛ درحالی‌که نرخ اسمی تسهیلات و سپرده‌ها هم‌‌اکنون 18درصد است. این در حالی است که در شکل معمول، بانک‌‌ها منابعی را برای پرداخت تسهیلات مورد استفاده قرار می‌‌دهند که حاصل سپرده‌‌گذاری مشتریان آنهاست. در عین حال ماندگاری و شرط بقای تسهیلات‌دهی آنها منوط به نرخ بهره‌‌ای است که باید با قیمت تمام‌شده پول، سازگاری داشته باشد و با آن منطبق باشد. این در حالی است که هم‌‌اکنون سود واقعی سپرده‌ها منفی است. در شرایطی که تورم عمومی بیش از 40درصد است و قیمت تمام‌شده منابع برای بانک‌‌ها بین 24 تا 25درصد است، پرداخت تسهیلات با نرخ سود 18درصدی محل تامل است. این در حالی است که هم‌‌اکنون سپرده‌‌گذاری در بانک‌‌ها به منزله سرمایه‌‌گذاری در بازار پول با نرخ سود سالانه 18درصدی در مقابل با نرخ‌‌های بازدهی سایر بازارها، جذابیت چندانی ندارد. بنابراین در شرایطی که هم امکان تجهیز منابع از محل سپرده‌های مشتریان محدود شده و هم نرخ تمام‌شده پول برای بانک‌‌ها بالاتر از 18درصد است، عملا امکان پرداخت وام با نرخ 18درصدی به لحاظ تعادل منابع و مصارف بانک‌‌ها وجود ندارد. به‌ویژه درباره وام مسکن که وامی بلندمدت است؛ آن‌‌هم در شرایط تورم فزاینده و نااطمینانی از شرایط در بلندمدت.

از این رو، دومین عامل به ریسک وهزینه پرداخت وام بلندمدت برای بانک‌‌ها مربوط می‌‌شود. پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود 18درصدی برای بانک‌‌ها بسیار پرریسک‌‌تر و پرهزینه‌‌تر از وام‌‌های کوتاه‌‌مدت است. از سوی دیگر و در وهله سوم، رانت وام ارزان، عامل دیگر این اقدام برخی از بانک‌‌هاست. زمانی که تورم عمومی بیش از 40درصدی وجود دارد، عملا تسهیلات نیز باید با نرخی متناسب با تورم پرداخت شود؛ اما این تسهیلات با نرخی بسیار کمتر از تورم عمومی پرداخت می‌‌شود. از آنجا که این تسهیلات 400تا 500میلیون تومانی، جزو سپرده‌های قابل توجه برای بانک‌‌ها محسوب می‌‌شود، برخی از بانک‌‌ها سود حداقل دو واحد درصدی بیشتر از نرخ سود تسهیلات، بابت سپرده‌‌گذاری این مبالغ ارائه می‌‌دهند. وقتی بین نرخ سود وام با نرخ سود سپرده‌هایی در این مقیاس اختلاف حداقل دو واحد درصدی وجود دارد و از سوی دیگر گروهی از این جریان منتفع و ذی‌نفع می‌‌شوند، این وام‌‌ها به وام‌‌های ارزان رانتی تبدیل می‌‌شوند. در وهله اول این وام‌‌ها به مشتریان ویژه (خودی‌‌ها) پرداخت می‌‌شود و در برخی از موارد سایر مشتری‌‌ها به شرط برخورداری از یک یا دو شرط گفته‌شده (حساب بانکی قابل توجه و سند ملکی) می‌‌توانند به این وام دسترسی داشته باشند. در وهله چهارم، در شرایطی که نرخ سود سپرده‌ها در مقایسه با بازدهی سایر بازارهای اقتصادی عملا فاقد جذابیت برای سرمایه‌‌گذاران و مشتریان بانک‌‌هاست، این نوع وام‌‌ها در واقع کانالی برای تامین منابع از محل 20درصد مبلغ مسدودی این وام‌‌ها نزد بانک است.

این در حالی است که هم‌‌اکنون با توجه به تکلیف قانون جهش تولید مسکن برای اختصاص حداقل 20 درصد از کل تسهیلات بانک‌‌ها به بخش مسکن و جرایم مالیاتی درنظر گرفته شده، برخی بانک‌‌ها با پرداخت این تسهیلات، به سیاستگذار القا می‌‌کنند که تکلیف خود را در بخش مسکن انجام داده‌‌اند؛ درحالی‌که این وام‌‌ها نه تنها صرف ساخت مسکن در قالب قانون جهش نشده، بلکه به مسیر انحرافی وام‌‌دهی به داراها کشیده شده است. این اعتبار ویژه یک برنده ویک بازنده دارد. برنده این گیشه خاص بانکی، داراها و بازنده آن ندارها هستند که گروه زیادی از خانه‌‌اولی‌‌ها و فاقدان مسکن نیز در این دسته طبقه‌‌بندی شده‌‌اند. در واقع این گروه را می‌‌توان به‌عنوان بازندگان سیاست‌‌های پولی معرفی کرد. کالبدشکافی اقدام بانک‌‌ها در این زمینه نشان می‌‌دهد این مسیر انحرافی در واقع حاصل سیاست‌‌های دستوری در این زمینه است. درصورتی‌که به بانک‌‌ها این مجوز داده شود تا با نرخ سود واقعی متناسب با قیمت تمام‌شده پول اقدام به پرداخت وام‌‌های متنوع وکوتاه مدت به داراها کنند، در نتیجه منابع به‌دست‌آمده از این طریق، می‌‌توان تجهیز مالی مناسبی را برای پرداخت وام ارزان و بلندمدت به گروه‌های هدف (فاقدان مسکن) ایجاد کرد.

مشوق‌‌تراشی برای مشتریان

یک صاحب‌نظر مالی و کارشناس بخش مسکن درخصوص حرکت چراغ خاموش بانک‌‌ها در پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت در بخش مسکن در قالب وام‌‌های تعمیرات با وثیقه سند ملکی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: عمده این بانک‌‌ها برای نشان دادن قائل شدن تسهیلات متنوع برای مشتریان خود و ترغیب آنها برای سپرده‌‌گذاری، تلاش می‌‌کنند تا تسهیلات این‌چنینی را به‌عنوان مشوق در سبد تسهیلاتی خود بگنجانند و در اصلاح جنس آنها برای مشتریانشان جور باشد. در واقع این وام‌‌ها بر مبنای گردش حساب مشتریان و سابقه اعتباری آنها پرداخت می‌‌شود و برای همه شهروندان متقاضی فراگیر نیست. وی همچنین با اشاره به موضوع رسوب بخشی از مبالغ تسهیلاتی در حساب مشتری تا زمان تسویه کامل وام با بانک اعلام کرد: مهم‌ترین دلیل این موضوع به نرخ تمام‌شده بالای پول برمی‌‌گردد. هم‌‌اکنون نرخ موثر سود بانکی عملا حول و حوش 25درصد است؛ درحالی‌که در مصوبه شورای پول و اعتبار این نرخ همچنان 18درصد است. بنابراین بانک‌‌ها برای توجیه‌‌پذیر شدن پرداخت تسهیلات به متقاضیان، نه تنها دوره بازپرداخت این تسهیلات را در بازه‌های زمانی کوتاه‌‌مدت 3 تا 5 ساله تنظیم می‌‌کنند، بلکه با تعریف 20درصد مبلغ وام به‌صورت رسوب تسهیلات، نرخ واقعی و موثر تسهیلات را به حدود 25درصد می‌‌رسانند.

این صاحب‌نظر بانکی در تشریح علت عدم صدور مجوز برای افزایش نرخ سود تسهیلات به نرخ سود موثر برای ترغیب بانک‌‌ها به افزایش وام‌دهی در حوزه مسکن، از سوی سیاستگذار پولی گفت: مهم‌ترین علت این موضوع را می‌‌توان در سرکوب نرخ‌‌ها جست‌وجو کرد؛ اتفاق نادرستی که هم‌‌اکنون در سیستم بانکی جریان دارد. با این استدلال نادرست که افزایش نر‌‌خ‌‌ها با افزایش قیمت تمام‌شده تولید می‌تواند منجر به رکود شود. البته در این زمینه مسائل غیراقتصادی نیز می‌‌تواند دخیل باشد که به لحاظ برخی ملاحظات اجتماعی، سیاستگذار پولی فعلا ترجیح داده است نرخ اسمی را روی 18درصد تنظیم کند. اما عملا بانک‌‌ها به‌صورت چراغ خاموش نرخ‌‌های دیگر را روی تسهیلات خود اعمال می‌‌کنند.

پلیتیک بانک‌‌ها برای مسکن

یک کارشناس مالی دیگر در حوزه مسکن نیز در رابطه به نحوه عملکرد برخی از بانک‌‌ها در حوزه وام‌‌دهی مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اگر بانک‌‌ها بخواهند به‌طور شفاف اعلام کنند که تسهیلات در حوزه مسکن پرداخت می‌‌کنند ناچارند که این وام‌‌ها را مطابق با ضوابط شبکه بانکی در حوزه تسهیلات دهی به بخش مسکن به متقاضیان پرداخت کنند. ضوابط می‌‌گوید وام‌‌های خرید مسکن بلندمدت هستند. درحالی‌که بانک‌‌های تجاری اساسا تمایلی به پرداخت وام‌‌های بلندمدت ندارند و ترجیح می‌‌دهند منابع خود را صرف پرداخت تسهیلات به بخش‌هایی کنند که بتوانند هر چه سریع‌تر اصل و سود تسهیلات پرداختی را به بانک بازگردانند. از سوی دیگر اگر هم بخواهند اعلام کنند این وام‌‌ها، وام‌‌های کوتاه‌مدت برای تعمیرات مسکن است ناچار هستند وام تعمیرات را در سقف‌‌های حول و حوش 80میلیون تومانی پرداخت کنند؛ اما عملا هم‌‌اکنون بانک‌‌ها چند برابر این مبلغ را وام می‌‌دهند. در واقع و در مجموع اگر بانک‌‌ها بخواهند به‌طور شفاف برنامه‌های خود را در حوزه تسهیلات‌دهی مسکن اعلام کنند، باید این وام‌‌ها را در سقف‌‌های کمتر، دوره بازپرداخت طولانی‌‌تر و در چارچوب ضوابط کلی مربوط به نحوه پرداخت وام مسکن، به متقاضیان بدهند. درحالی‌که هم‌‌اکنون هر یک از این بانک‌‌ها به روش و مطابق با ضوابط داخلی خود این وام‌‌ها را به متقاضیان پرداخت می‌‌کند. وی با بیان اینکه کارشناسان بانکی در مکاتبات خود با سیاستگذار پولی بارها خواستار آن شده‌‌اند تا نرخ‌‌های موثر تسهیلاتی اعمال شود تا پرداخت وام‌‌های بلندمدت در بخش مسکن برای بانک‌‌ها توجیه‌‌پذیر شود، گفت: درصورتی‌که سیاستگذار پولی به بانک‌‌ها اجازه دهد تا نرخ تسهیلات را براساس نرخ تمام‌شده پول (نرخ توجیه‌‌پذیر) هماهنگ کند، بانک‌‌ها نیز برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن ترغیب خواهند شد و علاوه بر این اقدام به رسوب و مسدودسازی بخشی از وام دریافتی در حساب مشتری تا زمان تسویه کامل وام نخواهند کرد. ضمن اینکه همین الان هم به‌صورت غیررسمی مشتریان نرخ‌‌های سود بالاتری نسبت به نرخ سود 18درصدی را پرداخت می‌‌کنند؛ چراکه برای دریافت وام مسکن از شبکه بانکی یا باید اوراق خریداری کنند یا بخشی از مبلغ تسهیلات در حساب آنها تا زمان بازپرداخت مسدود می‌‌شود.

دور زدن تکلیف 20درصدی

یکی دیگر از صاحب‌نظران بانکی و حوزه مالی مسکن نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: براساس قانون جهش تولید مسکن مصوب سال1400، از سال گذشته بانک‌‌ها ملزم شده‌‌اند حداقل 20درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. این در حالی است که بانک‌‌های تجاری اساسا تمایلی به پرداخت وام‌‌های بلندمدت ندارند و ترجیح می‌دهند وام‌‌های کوتاه‌‌مدت به سایر بخش‌ها بدهند تا بتوانند هر چه سریع‌تر اصل و سود وام پرداختی را وصول کنند. اما براساس قانون، بانک‌‌هایی که به این تکلیف 20درصدی عمل نکنند، باید جریمه پرداخت کنند.وی ادامه داد: برخی از بانک‌ها هم‌‌اکنون با پرداخت تسهیلات تعمیرات در ازای وثیقه ملکی (سند مسکن)، در حال دور زدن این قانون هستند. با این اقدام یعنی پرداخت وام تعمیرات مسکن به‌صورت تسهیلات کوتاه مدت 3 تا 5ساله، هم به بخش مسکن وام داده و تکلیف خود را انجام داده‌‌اند و هم ناچار به پرداخت وام‌‌های بلندمدت نشده‌‌اند.