آمارکُشی در بازار مسکن

دو مرجع رسمی اعلام آمارهای اقتصادی، «انتشار ماهانه اطلاعات یکی از مهم‌ترین بازارهای مصرفی» را متوقف کرده‌اند. ظاهرا هدف مشترک این دو، «آرام‌سازی بازار مسکن» از طریق بی‌اطلاع گذاشتن فعالان این بازار از نبض قیمت فروش آپارتمان‌های شهر تهران است. اما صاحب‌نظران اقتصادی ضمن هشدار درباره تبعات این مدل برخورد سیاستگذار اعلام کردند، بازنده این بدرفتاری آماری، خریداران مصرفی مسکن و برنده آن سوداگران هستند که در غیاب داده‌های درست از سطح قیمت مسکن، می‌توانند جهت بازار را تحت تاثیر قرار دهند. پیامد دیگر آمارکشی در بازار مسکن، عدم سنجش اثر طرح‌های دولت است.

به گزارش دنیای اقتصاد، پنج صاحب‌نظر اقتصادی، ضمن هشدار درباره تبعات حبس آمارهای رسمی، منتفع آمارکشی در بازار مسکن را معرفی کردند. در شرایطی که انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران که به صورت ماهانه و منظم از سوی دو مرجع آماری معتبر منتشر می‌‌‌شد، از دو ماه قبل، متوقف شده است، کارشناسان معتقدند این شرایط در نهایت و برخلاف نیت سیاستگذار، به نفع سفته‌‌‌بازها و زیان مصرف‌کننده‌‌‌های این بازار تمام می‌شود.

بانک مرکزی، از دو ماه قبل، انتشار آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران را که در همه سال‌های اخیر در ابتدای هر ماه به طور منظم منتشر می‌‌‌کرد، متوقف کرده است. آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی این مرجع مهم ومعتبر، مربوط به آذر ماه امسال است و آمار تحولات زمستانی بازار مسکن-دی و بهمن- منتشر نشده است. از سوی دیگر، بعد از انتشار با تاخیر زیاد آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه از سوی مرکز آمار، هنوز آمار بهمن ماه قیمت وحجم معاملات مسکن از سوی این مرجع آماری نیز منتشر نشده است. این رویه، خلاف روال آماری این دو نهاد رسمی کشور است.

غلامرضا سلامی، حجت‌‌‌الله میرزایی، فردین یزدانی، رضا نصراصفهانی و محمدحسن مرادی، پنج صاحب‌نظر اقتصادی و کارشناس بازار مسکن، ضمن هشدار درباره تبعات حبس یکی از مهم‌ترین آمارهای اقتصادی که دربردارنده نبض بازار مسکن شهر تهران است این شرایط را به نفع سفته‌‌‌بازها و زیان مصرف‌کننده‌‌‌ها اعلام کردند. به اعتقاد آنها اگرچه هدف سیاستگذار از عدم‌انتشار این آمارها، پرهیز از ایجاد تنش و تشدید نابسامانی‌‌‌های اخیر به واسطه اعلام رسمی وضعیت تورمی بوده است اما خاموش شدن چراغ‌‌‌های آماری این بازار، می‌تواند وخامت اوضاع در این بازار را تشدید کند. در غیاب آمار رسمی خطر جوسازی بیشتر از سوی گروه‌‌‌های سفته‌‌‌باز و موج‌‌‌سواران تورم ملکی بیشتر خواهد شد و این افراد می‌توانند با وخیم‌‌‌تر نشان دادن شرایط، وضعیت بازار را به نفع خود و به زیان مصرف‌کننده‌‌‌ها متشنج کنند. از سوی دیگر آمارکشی و حبس آماری می‌تواند این سیگنال را به بازار بدهد که به دلیل تورم بالا و شرایط وخیم، سیاستگذار آمار رسمی را منتشر نکرده است که خود این موضوع نیز برای بازار مخرب و تهدید‌‌‌کننده و در نهایت به زیان طیف مصرف‌کننده است.
رفتار بد با اطلاعات حیاتی

غلامرضا سلامی، اقتصاددان، توقیف انتشار آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در دو ماه اخیر و عدم‌انتشار آن مطابق با رویه معمول ماه‌‌‌های قبل، از سوی بانک مرکزی را مصداق رفتار بد سیاستگذار با اطلاعات حیاتی برای تصمیم‌گیری درست فعالان اقتصادی و کارشناسان و همچنین مجموعه سیاستگذار بازار مسکن، توصیف کرد. سلامی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: آمارها واطلاعات مربوط به تحولات بازارها از جمله اطلاعات ماهانه تحولات بازار مسکن شهر تهران که به طور منظم منتشر می‌‌‌شد، مولفه‌‌‌های مهمی هستند که توقیف و عدم‌انتشار مقطعی آنها به هر بهانه‌‌‌ای که باشد مصداق رفتار نادرست با این بازارها ومولفه‌‌‌هاست. وی افزود: نمی‌توان توجیهی برای عدم‌انتشار آمارهای رسمی یافت؛ و این اولین بار نیست که این توقیف اطلاعاتی از سوی یکی از مهم‌ترین مراجع اطلاعاتی و آماری اقتصادی، صورت می‌‌‌پذیرد.

در زمینه سایر آمارهای اقتصادی حیاتی دیگر نیز بارها شامل این عدم‌انتشار بوده‌‌‌ایم. در واقع این عدم‌انتشار داده‌‌‌های رسمی، یک طرز فکر اشتباه است که تنها مختص بازار مسکن نیست و در سایر حوزه‌‌‌ها مانند ترازنامه‌‌‌های اقتصادی، اطلاعات مربوط به تحولات بازار ارز، طلا و... نیز در مقاطع زمانی مختلف مصداق داشته است. وی با بیان اینکه عدم‌انتشار داده‌‌‌ها واطلاعات رسمی نه تنها اثر مثبتی در مهار تورم و کنترل بازارها ندارد بلکه در بسیاری موارد به دلیل عدم‌شفافیت می‌تواند اثر معکوس با هدف سیاستگذار داشته و منجر به تشدید تنش در بازارها شود، گفت: دولت باید با اعمال سیاست‌‌‌های درست تورم را مهار کند؛ عدم‌انتشار اطلاعات و داده‌‌‌های رسمی، در بسیاری موارد خود می‌تواند این آلارم و پیام را به بازار بدهد که شرایط در بازار بحرانی است و به همین علت اطلاعات رسمی منتشر نشده است.

این در حالی است که حتی اگر انتشار آمارها منجر به روایت شرایط تورمی در جامعه شود، تحلیلگران اقتصادی می‌توانند با رصد روندها، پیام‌‌‌های درست برای جلوگیری از تشدید جو هیجانی در خصوص آینده بازارها به فعالان این بازارها و عامه مردم ارائه کنند و با پیام‌‌‌ها و تحلیل‌‌‌های علمی سیاست‌‌‌های درست را به سیاستگذار برای اعمال در جهت بهبود شرایط یادآوری کنند. این تحلیل‌‌‌ها که بر پایه اطلاعات و آمارهای درست و رسمی است در بسیاری موارد می‌تواند در مهار بحران، کنترل آن و جلوگیری از ادامه یافتن آن موثر و راهگشا باشد.

وی خطاب به سیاستگذار و مراجع آماری کشور گفت: مسلما آمار واطلاعات رسمی اساس کار، تصمیم‌گیری و سیاستگذاری درست در حوزه‌‌‌های اقتصادی است و در غیاب این آمارها، هیچ سیاست و تصمیمی، مبنای درست و منطقی ندارد. در چنین فضایی به واسطه ابهام اطلاعاتی، تشدید لطمه‌‌‌ها وضربه‌‌‌ها به بخش‌‌‌های مختلف اقتصاد، حتمی است. البته ممکن است به واسطه برخی تغییرات مدیریتی در بدنه برخی مراجع آماری مانند بانک مرکزی، این مراجع در حال تصمیم‌گیری برای تغییر شیوه‌‌‌های اطلاع‌‌‌رسانی باشند و در اسرع وقت انتشار اطلاعات از سر گرفته شود اما سیاستگذار باید هوشیار باشد که غیبت و عدم‌انتشار اطلاعات رسمی می‌تواند وضعیت را از شرایطی که هم‌‌‌اکنون اقتصاد کشور در آن قرار دارد، بدتر کند. البته عامه مردم و فعالان بازار به واسطه حضور در بازارها و رصد شرایط از نزدیک، می‌توانند به صورت غیررسمی تحلیل‌هایی از شرایط به دست آورند اما این تحلیل‌‌‌ها رسمیت و جامعیت ندارد و حتی می‌تواند هیجان بازارها را تشدید کند.

از «فرزین» بعید است!

حجت‌‌‌الله میرزایی، اقتصاددان، با اشاره به سوابق علمی، اجرایی، تخصصی، مدیریتی و نگرشی محمدرضا فرزین، رئیس‌‌‌کل فعلی بانک مسکن، توقیف اطلاعات و داده‌‌‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در دو ماه گذشته را رفتاری بعید از سوی نهاد تحت ریاست وی، اعلام کرد. میرزایی با اشاره به اهمیت شفافیت اطلاعاتی و انتشار داده‌‌‌های رسمی برای طیف فعال بازار مسکن و سایر بازارها (خریداران، فروشنده‌‌‌ها، سازنده‌‌‌ها، کارشناسان و تحلیلگران وبه‌خصوص سیاستگذار)، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: توقیف اطلاعات و داده‌‌‌های رسمی بازار مسکن و هر بازار دیگری، هیچ اثر مثبتی روی مهار و کنترل تورم در این بازارها ندارد؛ در نهایت فعالان بازار و متقاضیان خرید و فروش، قیمت‌ها را از بازار دریافت کرده وتصمیم‌‌‌های خود را با استناد به آن می‌‌‌گیرند.

اما عدم‌انتشار داده‌‌‌های رسمی که رفتاری کاملا غیرحرفه‌‌‌ای در مواجهه با شرایط گوناگون است، نه با معیارهای کارشناسی و نه با ملاک‌‌‌های اقتصادی و سیاسی، همخوانی نداشته و به هیچ وجه قابل قبول نیست. مهم‌ترین اثر منفی آن نیز ضربه بیشتر به اعتماد و باور عمومی به دستگاه‌‌‌های آماری کشور است. در واقع این پنهان‌‌‌کاری آماری بیشترین اثر منفی خود را در حوزه اعتماد عمومی خواهد داشت. وی تاکید کرد: بانک مرکزی، به عنوان یک نهاد سیاستگذار و تخصصی در حوزه پولی و بانکی، در دشوارترین دوره‌‌‌ها نیز همواره از اعتبار ویژه‌‌‌ای برخوردار بوده و اعتماد عمومی مطلوبی متوجه آن بوده است. اما این دست اقدامات می‌تواند این اعتبار را مخدوش کند و لازم است رئیس کل بانک مرکزی هر چه سریع‌تر نسبت به از سر‌گیری انتشار این آمار و همچنین ارائه گزارش‌‌‌های آماری مربوط به سه ماه اخیر با فورس زمانی، دستور لازم را صادر کند.

به نام مصرف‌کننده به کام سفته‌‌‌باز

فردین یزدانی، صاحب‌نظر و کارشناس اقتصادی و نویسنده طرح جامع مسکن، توقف انتشار آمار رسمی به بهانه مهار تورم در بازارها را اقدامی در ظاهر به نفع مصرف‌کننده‌‌‌ها اما در باطن به زیان آنها و در مقابل به نفع سفته‌‌‌بازها اعلام کرد. یزدانی با بیان اینکه شفافیت آماری و دسترسی عمومی به داده‌‌‌های رسمی، شرط ضروری برای کارکرد بهینه بازارهاست، عدم‌تقارن اطلاعاتی را از وظایف اصلی سیاستگذاران و مجموعه حاکمیت در هر کشور و جامعه‌‌‌ای عنوان کرد؛ به گفته وی عدم‌تقارن اطلاعاتی به معنای آن است که هر فردی بتواند در کوتاه‌‌‌ترین زمان ممکن به اطلاعات شفاف و رسمی در ارتباط با شرایط اقتصادی و... دسترسی داشته باشد. حال توقیف اطلاعاتی و عدم‌انتشار داده‌‌‌های رسمی بازار مسکن یا هر بازار دیگری به معنای ایجاد تقارن اطلاعاتی از سوی نهادهایی است که اتفاقا مسوول از بین بردن این تقارن اطلاعاتی هستند.

وی تصریح کرد: اما باید دید زیان این شرایط چیست؟ باید گفت که افراد حرفه‌‌‌ای به دلیل شبکه‌‌‌های غیررسمی اطلاعاتی که برای فعالیت‌‌‌های خود در بازارها به آنها دسترسی دارند به داده‌‌‌ها و واقعیت‌‌‌های بازارها و همچنین تحلیل شرایط موجود و آینده پیش‌‌‌رو دسترسی دارند؛ در واقع می‌توان گفته سفته‌‌‌بازهای بازار مسکن به دلیل فعالیت‌‌‌های متعدد در این بازار، تجربه‌‌‌های معاملاتی به دست آمده از خرید و فروش‌های مکرر و دسترسی به شبکه‌‌‌های اطلاعاتی غیررسمی، لطمه‌‌‌ای از بابت عدم‌انتشار اطلاعات نمی‌‌‌بینند؛ بلکه در نبود داده‌‌‌های رسمی به عکس می‌توانند نابسامانی‌‌‌ها را دامن زده و با قیمت‌های غیرواقعی و هیجانی اقدام به معامله وتشدید به هم ریختگی و جو‌سازی در بازار کنند.

اما این عدم‌انتشار اطلاعاتی، در نهایت به زیان طیف مصرف‌کننده و فاقد تجربه یا کم‌‌‌تجربه در بازار معاملات مسکن است؛ افراد آماتور، مصرف‌کننده و کسانی که تاکنون سابقه حضور در بازار معاملات مسکن را نداشته و برای خرید اول یا دوم در این بازار حاضر شده‌‌‌اند، از این شرایط متضرر می‌‌‌شوند؛ چون به داده‌‌‌های رسمی دسترسی ندارند و در مواجهه با جوسازی‌‌‌ها، ابزار اطلاعاتی موثقی در اختیار ندارند. یزدانی عدم‌انتشار داده‌‌‌های رسمی به بهانه کنترل تورم را اقدامی واپس‌‌‌گرایانه در اقتصاد کشور و مدیریت بازارها توصیف و اظهار کرد: چه‌بسا عدم‌انتشار آمار رسمی منجر به سودجویی سفته‌‌‌بازها و نهادینه کردن قیمت‌های نجومی و دامن زدن به شرایط تورمی شود.

عقبگرد در مسیر توسعه

رضا نصر‌اصفهانی، اقتصاددان و معلم اقتصاد شهری، عدم‌انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران را نوعی عقبگرد در مسیر توسعه کشور اعلام کرد. به گفته وی، شفافیت اطلاعاتی و انتشار و دسترسی به موقع عموم به داده‌‌‌های موثق طبقه‌‌‌بندی شده و رسمی، از جمله مباحث و زیربناهای اصلی در توسعه یک کشور است. نصراصفهانی در گفت وگو با «دنیای‌اقتصاد» ادامه داد: مثلث اطلاعات، شاخص‌‌‌های تصمیم‌گیری و فرآیند تصمیم‌‌‌سازی، نقش کلیدی در این زمینه دارد. چرا که اطلاعات منجر به استخراج شاخص‌‌‌های درست برای تصمیم‌گیری شده و سیاستگذار با اتکا به این شاخص‌‌‌ها، تصمیم‌‌‌سازی می‌کند. در نبود اطلاعات ضلع اول این مثلث مفقود شده و در نتیجه استخراج شاخص‌های تصمیم‌گیری و سپس تصمیم‌‌‌سازی درست نیز امکان‌‌‌پذیر نیست.

وی ادامه داد: در واقع فقدان اطلاعات رسمی، فضای سیاستگذاری را از جو شفافیت و تصمیمات بهینه دور کرده و تصمیم‌‌‌ها و سیاستگذاری‌‌‌ها به فضایی کور و مبهم منحرف می‌شود. این در حالی است که زیربنای توسعه در هر کشور یا حاکمیتی از مسیر ارائه داده‌‌‌ها و صحت‌‌‌سنجی اطلاعاتی عبور می‌کند. بنابراین زمانی که یک مرجع مهم و رسمی آماری کشور، انتشار داده‌‌‌ها را متوقف کرده و آن را از رویه معمول خود حذف می‌کند، جای تاسف دارد و این اقدام را می‌توان به عنوان بازگشت به یک گام عقب‌‌‌تر در مسیر توسعه کشور توصیف کرد.

دو روی سکه توقیف آماری

محمدحسن مرادی، صاحب‌نظر حوزه مسکن‌ نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: انتشار برخی از آمارها در شرایط خاص، دو روی متفاوت می‌تواند داشته باشد. در برخی موارد به دلیل بروز شرایط خاص و ویژه، انتشار برخی آمارها می‌تواند به تشدید تنش در حوزه مورد نظر منجر شود و سیاستگذار با نیت کنترل و مهار شرایط بحرانی، به طور موقت انتشار داده‌‌‌ها را متوقف کرده یا انتشار آن را به تعویق می‌‌‌اندازد. وی ادامه داد: به عنوان مثال در دوره‌‌‌هایی که بازارها با تورم‌‌‌های بالا همراه می‌‌‌شوند، ممکن است سیاستگذار تصمیم به توقف انتشار آمار به صورت موقتی بگیرد تا به واسطه انتشار داده‌‌‌های رسمی و نمایش تصویر رسمی از تورم، بحران در جامعه تشدید نشود. چرا که رفتارشناسی عمومی نشان می‌دهد در زمان تورم، میل و عطش عموم مردم به خرید و فعالیت در بازارها بیشتر می‌شود و همین هجوم و افزایش تقاضا در شرایط تورمی می‌تواند شرایط را بدتر و بحران را سنگین‌‌‌تر کند. بنابراین سیاستگذار تصمیم می‌گیرد تا زمانی که هیجانات بازارها به طور نسبی کنترل نشده است آماری از شرایط ارائه ندهد.

مرادی افزود: از سوی دیگر، ندادن آمار نیز در برخی از شرایط خود می‌تواند منجر به تشدید هیجان شود چرا که ممکن است وضعیت بدتر از آنچه در شرایط واقع در جریان است از سوی برخی از گروه‌‌‌های سودجو و ذی‌نفع، به عموم نشان داده شود. بنابراین انتشار یا عدم‌انتشار آمار در شرایط خاص، دو روی یک سکه است که سیاستگذار با سبک و سنگین کردن پیامدهای هر کدام از این دو وضعیت، نسبت به ارائه یا عدم‌ارائه آن، تصمیم‌گیری می‌کند. اما در کل می‌توان گفت شاید عدم‌انتشار آمار در مقاطعی که ارائه تصویر رسمی از بحران می‌تواند تشدید هیجان و رفتارهای جوزده را به دنبال داشته باشد و شرایط را بدتر از حالت فعلی کند، تصمیمی منطقی باشد.