آوانس رسمی به خانه‌های خالی

تصمیم جدید دولت برای مهار سوداگری در بازار مسکن، نشان‌دهنده یک تشخیص غلط از ریشه تورم ملکی در مقطع زمانی فعلی است. بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این تصمیم می‌تواند در نهایت و در صورت تصویب به نوعی آوانس رسمی به خانه‌های خالی تبدیل شده و خطر افزایش انجماد ملکی را به دنبال داشته باشد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، اخیرا دولت اعلام کرده قرار است موضوع دریافت مالیات بر معاملات مکرر با قید دو فوریت در مجلس بررسی شود. در صورت تصویب این تصمیم، آن طور که اعلام شده است با هدف مهار سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن به عنوان ریشه رشد نامتعارف قیمت مسکن ناشی از خرید و فروش‌های مکرر سوداگران، این معاملات مشمول مالیات سنگین می‌شود. جزئیات این تصمیم نشان می‌دهد نرخ این مالیات برای سال اول معادل ۶۰‌درصد سود به دست آمده (یا ۶۰‌درصد مابه التفاوت قیمت زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید)، در سال دوم معادل ۴۰ درصد، سال سوم ۲۰ درصد، سال چهارم ۱۰‌درصد و سال پنجم ۵‌درصد می‌شود. البته دولت اعلام کرده متقاضیان مصرفی و افرادی که یک ملک دارند مشمول این مالیات نخواهند شد و تور این مالیات تنها سوداگران را هدف قرار داده است.

گذشته از اینکه این شکل مالیاتی یکی از روش‌های تنظیم رفتار سوداگران در بازار مسکن بوده و تجارب موفقی از آن نیز در برخی از کشور‌ها قابل رهگیری است، اما این بار دومی است که این مالیات در دولت مطرح شده است. بار اول در نیمه دوم دهه ۸۰، بعد از جهش ۸۶ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶، موضوع دریافت مالیات از معاملات مکرر برای کنترل رفتار‌های سوداگری در این بازار مطرح شد، اما به جایی نرسید. حال برای بار دوم، دولت با مشاهده وخامت اوضاع در بازار مسکن از همین ابتدای سال، دریافت مالیات از معاملات مکرر را با هدف کنترل سوداگری مطرح کرده است. گذشته از نیت مثبت سیاستگذار و همچنین ضرورت استفاده از اهرم‌های موثر مالیاتی برای کنترل سوداگری و مهار تورم مسکن، اما در شرایط فعلی ملاحظات مهمی از بابت این گونه تصمیم‌ها قابل‌توجه است.

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد، این تصمیم در شرایط فعلی می‌تواند به نوعی آوانس رسمی برای افزایش نرخ خانه‌های خالی باشد. آن هم در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مواجه است و انجماد ملکی در نتیجه چشم انداز‌های تورمی یا انتظارات تورمی سرمایه‌گذاران، در حال گسترش است.

در شرایطی که اقتصاد کشور در همه بخش‌ها با تورم بالا روبه روست، هم اکنون چشم انداز سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، کسب سود و عایدی بسیار زیاد از ملاکی در بلندمدت است. در واقع در شرایط تورمی، سود سوداگران بیش از آنکه در خرید و فروش‌های کوتاه مدت تضمین شود، در ملاکی بلندمدت نهفته است. مالیات بر معاملات مکرر اگرچه یک اهرم مالیاتی موثر در مهار سوداگری در بازار مسکن است، اما در شرایط فعلی که عملا خرید و فروش کوتاه‌مدت در بازار مسکن به دلیل چشم انداز تورم بالا در بلندمدت، به ندرت انجام می‌شود، نمی‌تواند هدف سیاستگذار، یعنی مهار رشد شدید قیمت‌ها را جبران کند. این مالیات زمانی اثرگذار است که ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش‌ها یا معاملات مکرر و کوتاه مدت باشد. این در حالی است که هم اکنون ریشه اصلی تورم مسکن، خرید و فروش‌های کوتاه مدت نیست بلکه ریشه اصلی، «تورم عمومی شدید» از یکسو و «چشم انداز تورم بیشتر در آینده به‌خصوص بلندمدت» است. از این رو، بهتر است سیاستگذار در گام اول، با شناسایی ریشه درست، درصدد مهار تورم عمومی و همچنین کاهش انتظارات تورمی برآمده و در گام بعدی اقدامات مالیاتی موثر را انجام دهد.

اقدام مالیاتی موثر هم در شرایط فعلی بیش از آنکه وابسته به دریافت مالیات از معامله گران مکرر باشد (که به دلیل شرایط فعلی و چشم انداز تورم بلندمدت در بازار محدود است)، بیشتر باید در راستای سیاست‌های ضد انجماد ملکی و مقابله با خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی باشد. سیاست‌هایی که بتواند در کوتاه‌مدت منجر به عرضه فوری واحد‌های مسکونی به بازار خرید و به‌خصوص اجاره مسکن شود که هم اکنون با معضل کمبود عرضه شدید رو‌به‌رو هستند؛ نه سیاست‌هایی که خود مشوقی برای گسترش دامنه احتکار و انجماد ملکی و عدم‌عرضه به بازار باشد.

در واقع اقدامات مالیاتی از دیدگاه کارشناسان در شرایط فعلی در بازار مسکن گام ثانویه برای مهار تورم مسکن محسوب می‌شود و گام اول کنترل تورم عمومی و به حداقل رساندن انتظارات تورمی است. بنابراین، در وهله اول لازم است ابتدا موتور محرکه خرید‌های غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد در بازار مسکن خاموش شود. آنچه در شرایط فعلی منجر به افزایش وزن خرید‌های غیرمصرفی در بازار مسکن شده است انتظارات تورمی و تورم بالاست؛ در صورت مهار تورم و انتظارات تورمی به طور خودکار، خرید و فروش‌های غیرمصرفی نیز کاهش می‌یابد.

نکته دوم دراین زمینه مربوط به توصیه‌ای است که چند روز قبل در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به سیاستگذار مسکن ارائه شده بود. چند روز قبل مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی در ارتباط با وضعیت بحرانی بازار مسکن از رکود ساخت، جهش قیمت مسکن، سلب قدرت خرید تقاضای مصرفی و همچنین سیل اجاره نشینی در ایران همزمان با تورم فزاینده و افسارگسیخته در بازار اجاره خبر داده بود.

در این گزارش اعلام شده بود که مشخص است وقتی اساسا تقاضای مصرفی قدرت خرید خود را در بازار از دست داده است وزن بیشتر خرید‌ها در بازار مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای است.

از سوی دیگر ریشه خرید‌های غیرمصرفی و رشد تقاضای سوداگری در این بازار همان تورم شدید و انتظارات تورمی است. این در حالی است که در این مالیات و تصمیم اخیر دولت برای ایجاد هزینه مالیاتی برای معامله گران ملکی، هیچ صحبتی از ریشه و موتور اصلی خرید‌های سوداگری یعنی انتظارات تورمی و نحوه مهار آن نشده است.

نکته سوم در این ارتباط این است که به فرض که هدف، به درستی مشخص شده و هم اکنون معاملات سوداگران ملکی از عوامل تورم بالا در بازار مسکن است؛ در شرایطی که تجربه دریافت مالیات از خانه‌های خالی نشان‌دهنده یک فرآیند طولانی‌مدت و عملا شکست‌خورده در جریان تصویب، ابلاغ، ایجاد هماهنگی در دستگاه‌ها و در نهایت شناسایی مشمولان مالیاتی و دریافت مالیات از آنهاست، این زمان موردنیاز، عملا منجر به از دست رفتن فرصت طلایی برای چاره اندیشی و اعمال اثر در بازار اجاره است. زمان طلایی برای اعمال سیاست موثر در بازار مسکن در شرایط فعلی که نه‌تن‌ها عملا تقاضای مصرفی خرید خانه به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها به اجبار به بیرون بازار رانده شده است، بلکه مستاجر‌ها نیز در نتیجه تورم شدید در این بازار، با بحران مواجهند، بهار و تابستان امسال است.

از سوی دیگر یک نکته مهم دیگر آن است که حتی اگر این مالیات در شرایط فعلی که بدترین زمان ممکن برای اجرای این تصمیم است، اجرایی نمی‌شد و در زمان مناسب و با اثر حداکثری به اجرا در‌می آمد، آیا عملا به هدف مورد نظر سیاستگذار اصابت می‌کرد یا خیر؟

واقعیت‌ها نشان می‌دهد افرادی که به خرید و فروش‌های مکرر ملکی مشغول بوده و هستند، همواره خود را از تنظیم سند رسمی و حتی نوشتن قرارداد قابل رهگیری در بازار معاف می‌کنند و صرفا از طریق وکالت‌نامه اقدام به خرید و فروش می‌کنند. در واقع آن‌ها نه زمان و نه هزینه‌ای برای معامله‌ای که امروز در نقش خریدار و فردا در نقش فروشنده آن هستند، صرف نمی‌کنند. از این رو و مطابق با این روال و رویه سنتی در بازار، عملا بخش قابل‌توجهی از سوداگران در بازار مسکن قابل رهگیری و رصد نیستند و به این ترتیب در تور مالیاتی نخواهند افتاد؛ بنابراین گام درست و اساسی برای مهار تورم در بازار مسکن و بسیاری دیگر از بازارها، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ گام بعدی اعمال سیاست‌های موثر مالیاتی برای ایجاد هزینه برای انجماد ملکی، احتکار و خالی نگه داشتن واحد‌ها در شرایط فعلی است که به‌دلیل کمبود عرضه، عملا نه تنها خریداران مصرفی مسکن بلکه مستاجر‌ها نیز با شرایط بحرانی روبه‌رو شده اند. شاید اگر شرایط اقتصادی کشور در وضعیت عادی قرار داشت مالیات بر معاملات مکرر می‌توانست در کنترل جریان سوداگری ملکی و همچنین مهار تورم موثر باشد، اما در شرایط فعلی عملا می‌تواند یک خطر مهم یعنی افزایش تعداد خانه‌های خالی از سکنه را تشدید کند.