گسترش خط تولید بدمسکن‌ها!

دنیای اقتصاد نوشت: سکونت در «خانه‌های غیررسمی و مناطق ممنوعه شهرها»، در حال پیشروی است. پیش‌تر، این مدل اجباری تامین مسکن، عمدتا در تهران و شهر‌های بزرگ وجود داشت؛ اما مطابق یک پژوهش رسمی، سکونتگاه‌های غیررسمی به شهر‌های کوچک هم سرایت کرده و تعداد «بد مسکن»‌ها رو به افزایش است؛ ۷درصد جمعیت کشور در این پهنه‌ها ساکن هستند.

بررسی‌ها درباره خط تولید فقر مسکن در کشور نشان می‌دهد، وضعیت اقتصادی خانوار‌ها از یکسو و تورم مسکن و اجاره از سوی دیگر باعث شده است دهک‌های پایین جامعه در غیاب سیاست‌های کاهنده تب قیمت‌ها، به فضا‌های غیرقابل سکونت شهر‌ها برای سکونت پناه ببرند. در همین پایتخت، حاشیه یکی از بزرگراه‌های بالای‌شهر (شهید چمران)، به کانون سکونتگاه غیررسمی تبدیل شده است؛ چرا؟ چون، ۸۵درصد از دهک اول ساکن تهران، از «مسکن در استطاعت» محروم است. کارشناسان اقتصاد مسکن برای مهار این پدیده، سه راهکار پیشنهاد کرده‌اند که یکی از آنها، «بازار زمین» به‌عنوان محرک اصلی رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها را هدف قرار می‌دهد.

یک گزارش رسمی حکایت از پیش روی خطرناک خانه‌های غیررسمی در مناطق ممنوعه شهر‌ها و به دنبال آن رشد معنادار فقر مسکن و بدمسکنی در کشور دارد.

در یک تعریف کلی سکونتگاه‌های غیررسمی محله‌ها و محدوده‌هایی هستند که به طور عمده مهاجران روستایی و محرومان شهری را در خود جای داده و بدون مجوز و خارج از برنامه ریزی رسمی و قانونی توسعه شهری (طرح‌های جامع و تفصیلی) در محدوده یا حریم شهر‌ها شکل گرفته اند. در واقع سکونتگاه‌های مذکور شامل خانه‌های غیررسمی در مناطق ممنوعه شهری هستند که دست کم سه ویژگی مشترک دارند؛ نخست اینکه از خدمات شهری زیرساختی و دسترسی به سرانه‌ها محروم هستند؛ ویژگی دوم نداشتن جواز برای بنای ساخته شده است که شاید بهتر از واژه «خانه»، کلمه «سرپناه» آن را توصیف کند؛ در نهایت ویژگی سوم این سکونتگاه‌ها نیز به جنس ساکنان آن‌ها بازمی‌گردد. در همه این سکونتگاه‌ها چه داخل محدوده شهر‌ها و چه در حواشی شهر، پایین‌ترین دهک‌های درآمدی جامعه و به عبارت دقیق‌تر فقرای شهری ساکن هستند. این قشر به دلیل اینکه به خانه در استطاعت در محدوده شهر دسترسی ندارند، ناگزیر به سکونت در سرپناه‌هایی شده اند که در مناطق ممنوعه یعنی جا‌هایی که خدمات زیرساختی برای سکونت به آنجا نرفته است، ساکن شده اند.

بر اساس یک آمار رسمی که از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شده است، ۷‌درصد از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی یعنی همین خانه‌های ممنوعه سکونت دارند که این رقم معادل ۶ میلیون و ۲۰۰‌هزار نفر بر اساس آمار سال ۱۴۰۱ است. این در حالی است که اگر آمار ساکنان بافت‌های فرسوده نیز به ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی افزوده و کل این جمعیت به عنوان بدمسکن معرفی شود، این رقم به حدود ۱۹ میلیون و ۹۰۰‌هزار نفر افزایش پیدا می‌کند.

گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی از شهر‌های بزرگ به شهر‌های متوسط و کوچک، مساحت رو به افزایش این سکونتگاه‌ها و نیز افزایش تعداد خانوار‌های ساکن این سرپناه‌ها هشدار دیگری است که در گزارش مرکز پژوهش‌ها موسوم به «بررسی سیاست‌ها و قوانین ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی در ایران و ارائه پیش نویسی تقنینی بازنگری طرح‌های توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی» به آن اشاره شده است. این گزارش درباره علت گسترش خانه‌های غیررسمی در کشور سه عامل را بیان می‌کند که نخستین آن، وضعیت اقتصادی و معیشتی خانوار‌ها در سال‌های تورمی اخیر است. در این گزارش به صراحت اشاره شده که پررنگ‌تر شدن چالش سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور در حال حاضر، سرمنشاء بیرونی دارد و ناشی از سرریز مسائل اقتصادی است؛ ضمن اینکه عوامل دیگری مثل سوانح طبیعی نیز در آن دخیل بوده است.

عامل دومی که به پیش روی سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور به لحاظ وسعت و جمعیت منجر شده است، فقدان شناخت درست موضوع از سوی سیاستگذار بوده و در نتیجه در طول بیش از دو دهه اخیر اغلب سیاست‌هایی که برای کاهش فقر مسکن در اسناد بالادست و برنامه‌های اجرایی گنجانده شده است، عملا فاقد کارآیی بوده و نقشی در مهار این پدیده نداشته است.

رشد جمعیت مهاجر که به سمت کلان‌شهر‌ها و شهر‌های میانی سرازیر شدند و بر تقاضای مسکن این شهر‌ها افزودند نیز عامل دیگری است که در افزایش سکونت در خانه‌های غیررسمی در مناطق ممنوعه موثر بوده است.

پدیده مهاجرت از یکسو با توجه به اینکه از ناحیه فقیرترین اقشار جامعه صورت می‌گیرد که استطاعت پرداخت هزینه‌های سکونت در شهر‌های بزرگ را ندارند و در عین حال به واسطه اینکه بر میزان تقاضای سکونت در شهر‌ها می‌افزاید، یک عامل موثر بر جهش قیمت مسکن و اجاره در این شهر‌ها محسوب می‌شود؛ هرچند عوامل متعدد دیگری نیز در شکل گیری عصر بی سابقه جهش مسکن نقش داشته است. اما به هر روی پس از جهش سال ۹۷ به بعد در بازار مسکن، حتی گروهی از کسانی که پیش‌تر استطاعت اجاره نشینی در محدوده شهر‌ها را داشتند، این توان را از دست دادند و ناگزیر به سکونتگاه‌های غیررسمی در بهترین حالت به خانه‌های فرسوده در دل شهر‌ها پناه بردند.

به این ترتیب مزرعه تولید جامعه بدمسکن کشور توسط سه عامل مذکور آبیاری شده و در سال‌های اخیر بر این جمعیت افزوده است. اما علاوه بر آنچه در گزارش مرکز پژوهش‌ها آمده است، عامل چهارمی نیز در بروز وضعیت بغرنج کنونی نقش دارد که حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن به آن پرداخته است. عبده تبریزی در کنفرانس حکمرانی و سیاستگذاری عمومی با اشاره به ریشه‌های رشد قیمت مسکن و اجاره بها در سال‌های اخیر، به مساله قیمت زمین و نقش آن در افزایش قیمت تمام شده مسکن پرداخته و تاکید می‌کند که «مالیات» راهکاری است که می‌تواند مانع از افزایش قیمت زمین شده و اثر منفی تورم در این بخش بر کاهش استطاعت خانه دار شدن در شهر‌ها را کاهش دهد.

از نگاه وی ابزار مالیاتی در حال حاضر موثرترین وسیله‌ای است که به پایان انجماد زمین در شهر‌ها می‌انجامد؛ کما اینکه در سال‌های اخیر با توجه به شرایط ناپایدار بازار‌های مختلف متاثر از شرایط ناپایدار متغیر‌های غیراقتصادی موثر بر بازارها، زمین و مسکن به عنوان تنها پناهگاه امن حفظ ارزش سرمایه از سوی مردم تلقی شده و در نتیجه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های سرگردان به دنبال شروع تلاطم ارزی در سال ۹۷ تاکنون، در این بخش جذب شده است. مالیات بهترین وسیله برای انجمادزدایی از بازار زمین محسوب شده و به افزایش عرضه در این بخش خواهد انجامید و به همان نسبت از سطح قیمت زمین کاسته خواهد شد.

اهمیت این موضوع زمانی آشکار می‌شود که بدانیم قیمت زمین در سال‌های اخیر یک رشد بی سابقه را پشت سر گذاشته که دقیقا ناشی از ریسک صفر سرمایه‌گذاری در این بخش و خرید و انجماد زمین‌های شهری از سوی سرمایه‌گذاران ملکی بوده است. تورم زمین در کشور در فاصله سال ۹۰ تاکنون سه برابر تورم عمومی در کشور و معادل ۱.۶ برابر تورم مسکن در همین بازه زمانی بوده است. پس این تصور بیراه نیست که مزرعه تولید جامعه بدمسکن در کشور، بازار زمین بوده است. آمار مذکور نشان می‌دهد سرازیر شدن تقاضای سفته بازی و سرمایه‌گذاری در بازار زمین با توجه به هزینه صفر انجماد املاک خریداری شده، عملا به کاهش شدید عرضه زمین شهری در سال‌های اخیر منجر شده و به افزایش قیمت زمین و به دنبال آن به شکل دومینویی به افزایش قیمت مسکن و اجاره بها انجامیده است.

با توجه به این رشد نامتعارف قیمت زمین، از نگاه عبده تبریزی یک راهکار موثر برای پایان دادن به وضعیت رشد جمعیت بدمسکن و کاهش ابعاد فقر مسکن در کشور، مالیات ستانی از ملاکان زمین است.

عبده تبریزی همچنین با اشاره به ثبت رکورد رشد بالای ۵۰درصد اجاره‌بها در یکی دو سال اخیر، تاکید کرد: اگر شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن بهبود پیدا نکند، تورم اجاره‌بها در سال‌های آینده رکورد‌های جدیدی ثبت می‌کند؛ موضوعی که ارتباط آن با جمعیت بد مسکن در شهر‌های بزرگ غیرقابل انکار است.

«مسکن تدریجی»، راه نجات بدمسکن‌ها

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به اینکه مساحت و تعداد خانوار‌های ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده رو به افزایش است، تاکید کرده است که این موضوع نشان از عدم‌تحقق برنامه‌های مدون در این حوزه دارد که خود نشأت گرفته از فقدان ضمانت اجرایی قوانین موجود در این بخش است. این مرکز «پیاده‌سازی الگوی ساخت مسکن تدریجی» را به عنوان یکی از شیوه‌های تامین مسکن در استطاعت برای قشر بدمسکن مطرح می‌کند.

راه حل دومی که این مرکز به آن اشاره کرده است، توانمندسازی ساکنان این محدوده‌ها و به رسمیت شناختن آن‌ها از طریق «پرداخت پذیر کردن واحد‌های نوسازی شده» و همچنین «کمک به طراحی مناسب و ساخت مسکن در استطاعت متناسب با ویژگی‌های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی ساکنان این بافت ها» است. این دو راهکار به انضمام راهکار مالیاتی که عبده تبریزی به آن اشاره کرده است می‌تواند در کاهش آمار بدمسکن‌ها موثر واقع شود. در عین حال افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن در کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ، تغییرات اقلیمی و به خصوص بحران آب که جابه جایی جمعیت بیشتری را به سمت شهر‌های بزرگ ناگزیر کرده و می‌تواند جمعیت سکونتگاه‌های کشور را افزایش دهد، نتیجه هر نوع غفلت از سیاستگذاری موثر در حوزه کاهش وسعت سکونتگاه‌های غیررسمی و جمعیتی است که به آن‌ها الحاق شده است. در حال حاضر ۵۵‌درصد از خانوار‌های هر دهک به فقر مسکن دچار هستند یا توان مناسب برای تامین مسکن را ندارند و در نتیجه تبعات غفلت از پدیده بدمسکنی و به طور مشخص سکونتگاه‌های غیررسمی می‌تواند ابعاد وسیع تری نیز پیدا کند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در جمع بندی این گزارش با تاکید بر اینکه اجرای قوانین مرتبط با موضوع سکونتگاه‌های غیررسمی نیازمند حمایت و قانون جامع است، می‌افزاید: رویکرد پروژه محور، قانون‌گذاری پراکنده و تعارض منافع باعث عدم‌تدوین برنامه واحد ویژه سکونتگاه‌های غیررسمی در سطح ملی و منطقه‌ای و حتی محلی، شکل نگرفتن برنامه یکپارچه، اغتشاش در سیاستگذاری اجتماعی، پراکندگی منابع ملی و یارانه و ناهماهنگی در هزینه کرد این منابع شده است. در این زمینه یک سند ملی تدوین شده که هنوز ابلاغ نشده است، اما ویژگی مهم آن این است که آسیب‌های اسناد قبلی در این حوزه را شناسایی کرده و برای آن‌ها راهکار و نقشه راه داده است. با این حال نظر مرکز پژوهش‌های مجلس این است که برای دچار نشدن به کاستی‌های پیشین و برای عملیاتی کردن آن نیاز به قانون‌گذاری و حمایت مجلس و قانون مستقل در این حوزه نیز به جای قوانین پراکنده موجود وجود دارد.