مبایعه نامه ملک به پایان‌خط رسید؟

چالش دست‌کم ۵ ساله نهاد‌های حاکمیتی برسر «نحوه تعیین تکلیف اعتبار مبایعه‌نامه‌های ملکی»، سرانجام با مصوبه‌ای در مجمع تشخیص مصلحت نظام، برای دستگاه‌های مرتبط، حل و فصل شد؛ اما آیا «چالش یک ملک، دو سند» برای خریداران و فروشندگان هم مرتفع می‌شود؟ مجمع تشخیص، ماده جنجالی از «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» یعنی ماده یک را تعیین‌تکلیف کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، این طرح از سال ۹۵ تاکنون به خاطر یک عبارت در ماده یک، مدام بین مجلس و شورای نگهبان، رفت و برگشت. اصل طرح در ماده یک، بر «ابطال هر نوع معامله ملکی فاقد سند رسمی (سند محضری)» صراحت داشت؛ درحالی‌که شورای نگهبان، «ابطال معامله‌ای راکه با سند عادی یعنی مبایعه‌نامه ملکی (سند غیررسمی) انجام شده است خلاف موازین شرع می‌دانست.»

در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای حل این اختلاف، ماده یک را به‌گونه‌ای تغییر داد و تصویب کرد که «بدون ابطال معاملات فاقد سندرسمی، دعوای مربوط به این معاملات در مراجع قضایی فاقد اعتبار شود.» به این ترتیب، درحالی‌که همه نقل‌وانتقالات ملکی «باید» به ثبت رسمی برسد، اما کماکان «امکان تنظیم مبایعه‌نامه» هم وجود دارد. مالکانی که تاکنون، فقط مبایعه‌نامه داشته‌اند، می‌توانند در سامانه‌ای که بعدا راه‌اندازی می‌شود، «درخواست صدور سند رسمی» ارائه دهند.

طرح پرحاشیه «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که از دی ماه سال ۹۵ تاکنون، موضوع سرنوشت ساز «نحوه مواجهه با مبایعه نامه‌های ملکی» در متن آن، محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان شده بود، سرانجام با «تصمیم مجمع تشخیص مصلحت نظام»، از «گردنه تصویب» عبور کرد. ستون فقرات متن این طرح که دست کم پنج بار بین مجلس و شورای نگهبان رفت و برگشت، «ماده یک» آن است که بر اساس نسخه مجلس، «هر نوع معاملات خرید و فروش ملک که در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد رسمی، به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ اداره یا محکمه ای، قابل پذیرش نیست».

نمایندگان مجلس با این ماده، قصد داشتند یک‌بار برای همیشه، «چالش پرریسک یک ملک با دو سند (مبایعه نامه یا سند عادی و سند محضری یا همان سند رسمی)» را حل و فصل کنند و به نوعی، از «سند عادی» یا همان مبایعه نامه اعتبارزدایی کنند.

در این سال‌ها، اعضای شورای نگهبان با استناد به اینکه، «مبایعه نامه ملکی طبق قوانین شرع، نمی‌تواند ابطال شود»، با این ماده اصلی از طرح مجلس، همواره مخالفت کردند.

با این حال، مجمع تشخیص مصلحت نظام برای سدشکنی از مسیر «الزام به ثبت سند رسمی برای معاملات ملکی»، ماده یک را با دو تغییر معنادار، به تصویب نهایی رساند.

بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه نامه ملکی»، «ابطال» نمی‌شود، اما دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی مسموع نیست و «فاقد اعتبار» است. این تغییر اول است.

متن کامل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام که ماده یک طرح را تغییر نهایی داده، به این شرح است: یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا‌های مربوط به اموال غیرمنقول توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، کلیه اعمال حقوقی راجع به این اموال باید به ثبت رسمی برسد والا دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی مسموع نیست و فاقد اعتبار است.

در متن اولیه ماده یک، فرصت ۶ ماهه به استفاده از سامانه ثبت الکترونیکی توسط معامله گران ملکی، از زمان راه اندازی این سامانه، داده شده بود، اما در مصوبه مجمع، مقرر شد یک‌سال پس از راه اندازی این سامانه، خریداران و فروشندگان ملک، مکلف شوند «معامله ملکی خودشان را در آن ثبت کنند». این هم تغییر دوم به حساب می‌آید.

بر این اساس که از نگاه مقامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اتفاق بزرگی در مسیر حل و فصل سند ملکی محسوب می‌شود، از یک سو این حق و اختیار برای خریدار و فروشنده ملک وجود دارد تا کماکان با «مبایعه نامه» اقدام به معامله کند، چون این سند غیررسمی ابطال نمی‌شود بلکه در دادگاه‌ها قابل پذیرش نیست.

اما از سوی دیگر، اگر طرفین معاملات ملکی بخواهند طبق قانونی که با تصویب نهایی این طرح شکل می‌گیرد، خرید و فروش ملک انجام دهند، دیگر قراردادی به اسم مبایعه نامه برای آن‌ها وجود ندارد بلکه، مشاوران املاک باید طبق این طرح که به‌زودی در مجمع تشخیص به قانون تبدیل می‌شود، «پیش‌نویس قرارداد ملکی» برای دو طرف تنظیم کنند و آن را در سامانه ثبت الکترونیکی سازمان ثبت اسناد ثبت کنند تا در نهایت، «سند محضری» برای آن معامله صادر شود.

شاید بتوان گفت، با این مصوبه مجمع تشخیص، «مبایعه نامه هم وجود دارد و ابطال نمی‌شود و هم می‌تواند بسته به اقدام دو طرف معامله ملکی، وجود نداشته باشد».

مجمع تشخیص مصلحت هنوز مفاد دیگر این طرح را به تصویب نهایی نرسانده است؛ بنابراین بعد از آنکه، کل طرح به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد موظف می‌شود سامانه ثبت الکترونیکی را حداکثر یک‌سال پس از تصویب نهایی طرح، ایجاد کند و یک‌سال بعد از آن، همه معامله گران ملکی در کشور، باید هر نوع نقل و انتقال ملک را در این سامانه ثبت کنند.

آن‌طور که در سایر مفاد طرح آمده است و بعید است مجمع تشخیص تغییراتی نسبت به آن اعمال کند، در صورت تصویب نهایی، «مشاوران املاک که عاملان تنظیم مبایعه نامه ملکی هستند، باید متن قرارداد ملکی را که اسم آن در طرح، «پیش نویس قرارداد» نام‌گذاری شده است در همان سامانه ثبت الکترونیکی تنظیم کنند».

به این ترتیب پیش‌بینی می‌شود بخش قابل‌توجهی از معاملات ملکی که ملک مورد معامله در آن، دارای سند محضری است، از این به بعد، در سامانه رسمی ثبت اسناد به ثبت برسد.

این در حالی است که در روال فعلی، مبایعه نامه، بدون ارتباط با دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می‌شود و هیچ سامانه‌ای که زیر نظر سازمان ثبت اسناد رسمی باشد و همزمان مشاوران املاک موظف به ثبت اطلاعات مبایعه‌نامه در آن باشند، تاکنون وجود نداشته است.

متن اولیه ماده یک طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، به شرح زیر بود: «شش ماه پس از راه اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملکی، هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد، باید در این سامانه به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»

معاملاتی که همه موازین شرع را دارد، ولی ثبت نشده، باطل نیست

آیت‌الله آملی‌لاریجانی رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، در جلسه اخیر مجمع که ماده یک طرح مذکور به تصویب رسید، درباره روند رسیدگی به موضوع این ماده، با اشاره به فضاسازی‌ها در خصوص بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و برخی اظهارنظرها، گفت: کسی مخالف مصلحت ثبت رسمی اسناد نیست. اصل قضیه روشن است. اشکال شرعی داشت که باید برای آن مصلحت‌سنجی شود. معاملاتی که همه موازین شرع را دارد، ولی ثبت نشده، باطل نیست. مصلحت‌سنجی در این موضوع نیازمند روش مدبرانه‌ای است تا اینکه بیش از آن چیزی که مصلحت اقتضا می‌کند مرتکب خلاف شرع اولیه نشویم.

وی با اشاره به جلسات متعدد کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع برای بررسی این طرح افزود: نه بنده، نه مجمع و نه شورای نگهبان مطلقا اعتبار اسناد غیر‌رسمی را فی‌حد ذاته تایید نکرده‌ایم. بحث این است که آیا معاملات واجد شرایط هم باطلند؟ ما با بطلان معاملات در واقع، مخالفیم. گرچه ممکن است به لحاظ مصلحتی بگوییم برای حل موضوع و رفع مشکل مردم، دستگاه قضایی می‌تواند اسناد غیر‌رسمی را نپذیرد.

رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام با اشاره به منویات مقام معظم رهبری در خصوص ثبت رسمی اسناد گفت: در نامه مقام معظم رهبری مصلحت‌سنجی و تعیین حدود موضوع، دقیق بیان شده است و مجمع باید بر اساس آن تصمیم بگیرد. مقام معظم رهبری هم بر مصلحت‌سنجی و هم بر تحدید دقیق موضوع تاکید داشته‌اند.

مبایعه نامه‌های فعلی چه می‌شود؟

در صورتی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به تصویب نهایی مجمع تشخیص برسد، مسیر انجام معامله ملکی مشخص می‌شود، اما آن دسته از مالکانی که تا پیش از این، فقط مبایعه نامه ملکی دارند و هنوز به سند محضری به هر دلیلی دسترسی پیدا نکرده اند، چه می‌شود؟

مجمع تشخیص، یک تبصره به ماده یک مصوب‌شده اضافه کرد و آن را هم تصویب کرد به‌طوری که بر اساس این تبصره، «دعاوی راجع به مستندات معاملات ثبت نشده تا قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون (معاملاتی که سند رسمی برای آن‌ها صادر نشده است) که قطعیت آن‌ها به تشخیص رئیس قوه قضائیه محرز باشد پذیرفته می‌شود».

در این باره، صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر نیز اعلام کرد: جای نگرانی برای مردم نخواهد بود، چون در این طرح فرصت‌های کافی و لازم که مردم بتوانند اسناد عادی خودشان را که در گذشته تنظیم کرده‌اند به اسناد رسمی تبدیل بکنند و اسناد مالکیت برای آن دریافت بکنند یا از طریق مراجع قضایی نسبت به آن تعیین تکلیف نمایند، دیده شده است. مالکان دارای سند عادی با سامانه‌ای که ایجاد خواهد شد ظرف دو سال ادعای خودشان را در این سامانه ثبت می‌کنند و ظرف دو سال بعد تعیین تکلیف می‌شود.

همچنین حسن بابایی معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز با تاکید بر اینکه هیچ‌گونه نگرانی برای مردم جهت اراضی و املاک قولنامه‌ای آن‌ها وجود ندارد گفت: با تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را فعال کند و در این سامانه مالکین اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند و در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است؛ بنابراین اسناد عادی در اختیار مردم از اعتبار نمی‌افتند و در این فرآیند به مردم برای تبدیل آن‌ها به اسناد رسمی فرصت داده می‌شود.