مشکل بزرگ مسکن ملی

ایراد در نحوه انتخاب سازندگان مسکن ملی از سوی دولت، یکی از دلایل اصلی «کندی اجرای این پروژه‌ها در سطح کشور» را به خوبی توضیح می‌دهد. طی دو سال اول دولت رئیسی مطابق وعده‌های او و قانون جهش تولید مسکن، قرار بود ۲ میلیون واحد مسکونی دولتی ساز و ارزان روی زمین‌های ۹۹ ساله ساخته شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، اما تاکنون، میزان ساخت‌وسازها، کمتر از نصف این رقم است و میزان تحویل شده‌ها نیز باز هم کمتر از این. انبوه سازان فعال در کشور، مشکل بزرگ مسکن ملی را «بیراهه واگذاری پروژه» عنوان می‌کنند و معتقدند، اگر دولت با انبوه سازان حرفه‌ای توافق برد-برد انجام می‌داد، امروز سرعت طرح به مراتب بیشتر از این بود.

انبوه سازان خواستار رعایت «قیمت بازار» برای قرارداد‌های ساخت مسکن ملی بودند، اما این خواسته مورد قبول قرار نگرفت و به جای آنها، پیمانکاران انتخاب شدند که از نگاه انبوه سازان، صلاحیت لازم را برای این طرح ندارند.

الگوی مالی نامناسب ضعف مسکن ملی

در این راستا محمد مرتضوی، رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان گلستان که مجری پروژه مسکن مهر بوده که اکنون در قالب نهضت ملی تعریف شده است گفت: اساسا نهضت ملی مسکن از الگوی مالی مناسب و کارآمدی برخوردار نیست. به طور متوسط برای اتمام یک واحد ۷۵ و ۸۰ مترمربعی حدود یک میلیارد تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان نیاز است. از این میزان حدود ۵۵۰ میلیون تومان مربوط به تسهیلات است الباقی مبلغ را که حدود ۶۰۰ میلیون تومان است باید متقاضیان پرداخت کنند. در این بین گروه‌های هدف که شامل دهک‌های ۲، ۳، ۴ و حتی ۵ هستند از توان مالی مناسبی برای پرداخت آورده نقدی برخوردار نیستند. هم‌اکنون بخشی از این اقشار با کمترین درآمد گذران عمر می‌کنند و توانایی پرداخت این مبالغ را به هیچ عنوان ندارند.

مرتضوی ادامه داد: این عده همواره در بین تورم و سرانه درآمدی اندک درگیری دارند و تنها می‌توانند خوراک خود را تامین کنند بنابراین انتظار پرداخت این مبلغ توسط این عده کاملا مبحث بیراهه‌ای است. در این بین نباید فراموش شود این عده به هیچ عنوان توانایی پس‌انداز را نیز ندارند. در بخش تسهیلات بانکی باید گفت در این خصوص تنها بانک مسکن به صورت تخصصی فعالیت می‌کند که این بانک نیز ارائه وام به پروژه‌های خودمالکی را کاملا قطع کرده است. هم‌اکنون این بانک هیچ حمایتی از پروژه‌های خودمالکی ندارد مگر استثنایی که توسط کمیسیون‌ها در سطح ملی مورد بررسی قرار گرفته باشد که این موضوع مورد بحث ما نیست.

به گفته مرتضوی بانک مسکن تمام توانایی و منابع خود را برای تکمیل و تعریف پروژه‌های دولتی گذاشته است. سایر بانک‌ها نیز با یک رقم اندک با تسهیلات ۳۵۰ میلیون تومانی بازار خصوصی را حمایت می‌کنند که با این ارقام این طرح به سرانجام نمی‌رسد.

وی در ادامه افزود: اگر متوسط هزینه ساخت را مترمربعی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در نظر بگیریم این رقم تنها ۲۵‌ درصد هزینه کل را پوشش می‌دهد و متاسفانه این بانک‌ها به صورت اقساطی فعالیت نمی‌کنند و برای سازنده بازگرداندن این هزینه‌ها به صورت یکجا نشدنی است. به هر روی حمایت‌های تسهیلاتی اندک و ناچیز است در این بین بانک مسکن نیز از منابع کارآمدی برخوردار نیست و حتی پروژه‌های ملی نیز نمی‌توانند از منابع این بانک بهره ببرند.

مرتضوی ادامه داد: علاوه بر مشکلات ذکر‌شده پیمانکار باید از موانع اخذ مجوز و معارضین زمین بگذرد تا بتواند فعالیت خود را شروع کند.

حتی پس از اخذ تسهیلات، بازپرداخت تسهیلات نیز قصه پر‌غصه دیگر است. چرا که برای بازپرداخت وام ۶۰۰ میلیونی باید متقاضی هر ماه ۱۲ میلیون بپردازد که کار بسیار مشکلی برای دهک‌های پایین جامعه است.

به گفته این انبوه ساز، هم اکنون حداقل حقوق حدود ۹ میلیون تومان است چگونه دولت انتظار دارد این دهک‌ها هر ماه ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان بپردازند. این موضوع نشان می‌دهد دست آن‌هایی که از حداقل حقوق برخوردار هستند عملا از این طرح قطع شده یا قطع خواهد شد.

این سازنده در بخش دیگر سخنانش تاکید کرد: با تمامی این اوصاف الگوی مالی فعلی مسکن به هیچ عنوان موفق نیست و وضعیت کنونی و میزان پیشرفت ۲ تا ۲۰ درصدی اکثر این پروژه‌ها نشان از سرّ درون دارد.

به گفته وی راهکار و موفقیت این طرح تنها در سوق بخش‌هایی از نهضت ملی به سمت مشارکتی، تهاتری و سند اجاره‌داری است تا از این طریق بتوانیم شاهد گام‌های مطلوب در این بخش باشیم و یادمان باشد سند اجاره‌داری مناسب اقشاری است که به هیچ عنوان توانایی خرید ملک در وضعیت فعلی را ندارند، اما یک عمر چشم‌انتظار مسکن مطلوب و قابل قبول هستند. این عده بعد از یک دوره تنفس می‌توانند وارد چرخه خودمالکی شوند.

یک میلیون تقاضا، ۵۰۰‌ هزار واحد ناتمام

امید حاجی‌لو عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با بیان اینکه بسیاری از پروژه‌های مسکن ملی در کشور توسط پیمانکاران انجام می‌شود گفت: یکی از دلایل کندی پیشرفت این طرح در شهر‌ها به علت حضور همین پیمانکاران است. متاسفانه بدنه دولت نتوانست توافقی ارزنده با انبوه‌سازان در قیمت‌های اجرایی داشته باشد بنابراین فعالیت به این مهمی بر دوش پیمانکارانی گذاشته شد که در نحوه اجرا با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند.

به گفته این سازنده در بخش ارائه تسهیلات و زمین مناسب نیز دولت تاکنون نتوانسته به تعهدات خود عمل کند و این سه مانع باعث شده انبوه‌سازان فقط نظاره‌گر این طرح باشند.

وی در خصوص میزان پیشرفت این طرح در شهر‌های جدید نیز گفت: بر اساس آمار‌ها این طرح در یک شهر اطراف تهران ۲۲۷‌ هزار ثبت‌نام داشت که ۷۵‌ هزار نفر واجد شرایط شناخته شدند، اما زمین فقط به تعداد ۳۱‌ هزار نفر وجود دارد و مابقی نفرات بلاتکلیف هستند و همین میزان نیز در گام‌های ابتدایی مرحله ساخت است.

این سازنده همچنین به میزان ساخت‌وساز در شهر جدید ایوانکی اشاره کرد و گفت: در این شهرتعداد متقاضیان حتی به تعداد زمین‌های اختصاص‌یافته به این شهر نرسید و دولت بر آن شد تا زمین‌ها را به صورت خودمالکی عرضه کند. اما به دلیل دوری مسافت تمایل برای سکونت در ایوانکی چندان زیاد نیست و حتی این زمین‌ها فاقد متقاضی هستند. دقیقا در مسکن مهر نیز این اتفاقات روی داد و سرمایه‌های ملی در جا‌هایی صرف شده که در حال حاضر خالی از سکنه هستند.

شهروندان یک راس دیر‌کرد مسکن ملی

علی حسینی، عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان قزوین، با بیان اینکه مقرر شده بود ۲۴‌ هزار واحد مسکن نهضت ملی در قزوین ساخته شود اظهار کرد که بنا بر آخرین آمار‌ها تنها ۳‌ هزار واحد آن‌هم به زور و اصرار دولت شاید تا پایان سال برای عرضه آماده شود.

وی گفت: در حالی شهروندان از دیر‌کرد واحد‌ها گلایه دارند که یک راس چالش خود آن‌ها هستند، چرا که متقاضیان توان آورده اولیه خود را ندارند. در ثانی برخی دیگر به علت هزینه ۸ میلیونی بازپرداخت اقساط این واحد‌ها امید خود را برای خانه‌دار شدن از دست داده‌اند و در برخی موارد مجبور به انصراف شده‌اند.

این سازنده با اشاره به اینکه مسکن ملی با شعبده‌بازی به اتمام نمی‌رسد گفت: طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در ۲۴ فروردین امسال با حضور رئیس جمهور قرار شد یک سوم هزینه‌های زیرساخت‌ها همچون آب، برق و گاز از سوی وزارت راه و شهرسازی از محل صندوق ملی مسکن و یک سوم دیگر از طرف وزارت نیرو و یک سوم نیز از سوی مردم تامین شود؛ که این موضوع به نوبه خود تاثیر بسزایی در تسریع روند ساخت وساز‌ها دارد. در حال حاضر در استان قزوین هر سه راس نتوانسته‌اند به تعهدات خود عمل کنند.

این سازنده بیان کرد: البته تعدادی از متقاضیان تا به امروز دو مرحله آورده ۴۰ میلیون تومانی پرداخت کرده اند، اما هنوز نقطه جغرافیایی مسکن برای آن‌ها مشخص نشده و تقریبا در بلاتکلیفی هستند.

وی این بی‌نظمی را در عدم‌هماهنگی دستگاه‌ها و نبود دانش تخصصی می‌داند و خاطرنشان می‌کند‌: موارد ذکر‌شده موضوعاتی هستند که سابق بر این هم بر طرح‌های مسکنی سایه افکنده بود، اما نمی‌دانم چه اصراری بر تکرار تجربه‌های ناموفق در ایران وجود دارد.

عدم‌توافق با انبوه‌سازان؛ بزرگ‌ترین چالش این طرح

در ادامه کسری امیری‌راد رئیس هیات مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان مرکزی با بیان اینکه بزرگ‌ترین اشتباه دولت در مسکن مهر عدم‌توافق با انبوه‌سازان بود گفت: در حال حاضر یکی از دلایل عدم‌پیشرفت پروژه‌ها به دلیل پیمانکاری بودن آنهاست.

به گفته وی البته در برخی از استان‌ها ساخت‌وساز نیازمند قالب‌های تونلی بود که انبوه‌سازان فاقد این تکنولوژی بوند، اما اگر دولت به یک توافق قیمتی با انبوه‌سازان می‌رسید انبوه‌سازان تمام توان مادی و معنوی خود را برای تکمیل پروژه‌ها می‌گذاشتند.

این انبوه‌ساز با بیان اینکه دولت در حق انبوه‌سازان اجحاف کرد گفت: زمانی که با انبوه‌ساز توافق حاصل نشد این فعالیت‌ها را به پیمانکاران سپردند در حالی که گذشت زمان ثابت کرد آن‌ها نیز با این قیمت‌ها نمی‌توانند پروژه را به نقطه نهایی برسانند و متاسفانه همه پروژه‌ها با درصد پیشرفت اندک هستند و هیچ‌کدام به سرانجام مطلوبی نرسیده است. نمونه این پروژه ناتمام را می‌توان در اراک دید که ۸ هزار و ۱۰۰ واحد به شرکتی پیمانکاری سپرده شد که اگر چه از لحاظ تکنولوژی قالب تونلی و فناوری در صدر بهترین‌های ایران است و فعالیت‌های موفقی در این خصوص داشت، اما در این استان ناموفق بود.

وی در ادامه گفت: در پروژه‌های مسکن ملی زمین رایگان است، ولی هزینه ساخت توسط مردم به صورت آورده نقدی و تسهیلات پرداخت می‌شود، پس تسهیلات جزء مهم در ساخت پروژه است که تا این لحظه مشکل دریافت تسهیلات به دلیل مشکلاتی که این شرکت پیمانکاری داشته، حل نشده است. اگرچه این شرکت اکنون از ۸ هزار و ۱۰۰ واحد تنها ۲‌هزار واحد را در دست ساخت دارد، اما هیچ نهادی نیست که پاسخگوی توقف دو‌ساله این طرح و بر باد رفتن آمال و آرزو‌های متقاضیان باشد.

این انبوه‌ساز گفت‌: در حال حاضر ۲‌هزار واحد در شهرستان ساوه با سه پیمانکار با پیشرفت اجرایی قابل قبولی در دست احداث است. در همین اراک در پروژه‌ای دیگر و با حضور دو پیمانکار پیشرفت‌های خوبی لحاظ شده است بنابراین عارضه‌یابی عدم‌توقف پروژه‌های سنگین نشان می‌دهد اگر این پروژه‌ها خرد‌شده به پیمانکاران ارائه می‌شد نتیجه بهتری داشت. اگرچه همچنان معتقد هستم توافق با انبوه‌سازان می‌توانست سرانجام مطلوب‌تری برای این نوع فعالیت‌ها داشته باشد.

امیری‌راد اضافه کرد: در کنار مشکلات پیمانکاری آورده متقاضیان و زمین نیز اهمیت ویژه‌ای دارد؛ به طور مثال در همین پروژه اراک زمین برخلاف وعده دولت رایگان نبوده و از جمله زمین‌های اوقافی محسوب می‌شود که متاسفانه متقاضیان مجبور به پرداخت مبالغی برای همین زمین هم شدند. به هر حال خلف وعده‌های دولت و پیمانکاران در کنار وضعیت مالی بسیار ضعیف منتخبان مسکن ملی و عدم‌توانایی پرداخت تسهیلات و آورده باعث شده این طرح جزو فعالیت‌های ناموفق دولت تلقی شود.
سیاست‌های دولت باید تغییر کند

در این ارتباط عضو انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان اصفهان با اشاره به اینکه دولت باید با راهکار‌های حمایتی به حوزه مسکن ورود کند، گفت: اگر دولت سیاست‌هایش را تغییر ندهد رکود تورمی همچنان بر بازار مسکن سایه خواهد انداخت و مردم فرصت خانه‌دار شدن نخواهند داشت.

علی صالح‌تبار با اشاره به اینکه چندی پیش معاون وزیر راه و شهرسازی از وجود شش میلیون خانوار ایرانی در طرح نهضت ملی مسکن خبر داده و این نشان می‌دهد که خانوار‌های مستاجر در کشور و به تبع در کلان‌شهر اصفهان تعداد زیادی هستند که باید برای آن‌ها فکری شود، اظهار کرد: تا زمانی که دست سوداگران از بازار مسکن کوتاه نشود و خانه‌های خالی در دست آن‌ها باشد مسکن به ثبات و آرامش نخواهد رسید.

وی در پاسخ به این سوال مبنی بر اینکه در این میان آیا بانک‌ها هم در رکود و مشکلات مسکن نهضت ملی نقشی دارند یا خیر، بیان کرد: بانک‌ها هم به نوبه خود در این زمینه عملکرد خوبی نداشته‌اند؛ چرا که در پرداخت تسهیلات به متقاضیان سنگ‌اندازی می‌کنند و اقشار کم‌درآمد با بوروکراسی‌های زیادی روبه‌رو می‌شوند. در حالی که ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در کنار کنترل و تعدیل بازار مسکن توسط بخش دولتی می‌تواند از آسیب‌های ناشی از سرگردانی سرمایه‌های بزرگ نیز جلوگیری کند و آن‌ها را به سمت حوزه ساخت‌وساز مسکن سوق دهد.

صالحی‌تبار به دلایل کمبود واحد مسکونی در کشور نیز اشاره کرد و افزود: کاهش حاشیه سود انبوه سازان دلیلی دیگر بر کمبود واحد در کشور شده است به این دلیل که افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها باعث شده است انبوه سازان از عرضه مسکن فاصله بگیرند و به سمت مشاغل دیگری بروند.

وی با بیان اینکه تمامی مشکلات و چالش‌های مسکن ملی در استان‌ها در اصفهان هم وجود دارد گفت: مشارکت نکردن انبوه‌سازان، همکاری نکردن بانک‌ها و ناهماهنگی ارگان‌های ذی‌ربط سه راس عدم‌موفقیت مسکن ملی به حساب می‌آید.

به گفته صالحی‌تبار طرح مسکن ملی در صورت زیرساخت‌های اجرایی می‌توانست قابل دفاع باشد.

وی در ادامه گفت: با وجود اینکه مسکن همچنان یکی از اصلی‌ترین کالا‌ها در سبد خانواده‌ها به شمار می‌رود، اما در حال حاضر دیگر حقوق دریافتی تناسب چندانی با یکی از نیاز‌های اساسی که تامین سرپناهی برای زیستن است ندارد. همین موضوع عده زیادی را به‌ویژه در کلان‌شهری همچون اصفهان به سوی بد‌مسکنی هدایت کرده است چرا که دیگر خانوار‌ها قدرت خرید مسکن را ندارند و اجاره خانه نیز حالا سر به فلک کشیده است. در واقع این طبقه متوسط جامعه است که به این دلایل همواره با مشکلات بسیاری مواجه می‌شود و آسیب‌های زیادی را نیز تحمل می‌کند که اگر سیاست‌های درست برای آن اندیشیده نشود ممکن است به یک بحران بزرگ تبدیل شود.

مسکن ملی سیاست‌زده شده است

همچنین مدیرعامل و رئیس یک شرکت ساختمانی در این باره گفت: وقتی امور اجرایی سیاسی شود، هیچ‌گاه نمی‌توانیم از آن نتیجه بگیریم. پروژه‌های دولتی در اکثر موارد سیاست‌زده است. یعنی در پروژه‌هایی که به پیمانکاران واگذار می‌کنند؛ واقعیت‌ها را در نظر نمی‌گیرند و بعد سیاسی مساله می‌چربد.

به همین دلیل در اکثر موارد با واقعیت‌ها همخوانی ندارد و بنابراین انبوه سازان باسابقه و باتجربه برای همکاری با دولت پیشقدم نمی‌شوند.

شهاب الدین شاهبازی ادامه داد: در غیاب انبوه‌سازان دولت بخشی از پروژه‌های مسکن ملی را به پیمانکاران درجه دو یا سه از نظر کیفیت داده است که درنهایت هم نتیجه بخش نشده است؛ بنابراین لازم است هر چه سریع‌تر دولت قیمت تمام‌شده واحد‌های مسکونی را به صورت واقعی در نظر بگیرد و مواردی همچون ناتوانی مردم و مصرف‌کنندگان و ضرورت جلوگیری از بالارفتن قیمت‌ها را مطرح نکند. چون این مساله با واقعیت‌های اجرایی همخوانی ندارد. در این صورت انبوه سازانی که کیفیت کار بالایی دارند، رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت مسکن ملی نشان نمی‌دهند و در نهایت نتیجه‌بخش نخواهد بود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان اردبیل با بیان اینکه پیمانکار برای شروع یک پروژه اکیپ اجرایی در اختیار دارد که هر لحظه از نظر مالی باید تامین شود، گفت: این موضوع با اعتبارات دولتی ممکن نیست.

اگر تامین مالی این اکیپ به موقع انجام نشود، به طور مسلم پروژه شکست می‌خورد و این مساله باعث شده که اکثر شرکت‌های خصوصی و پیمانکاران در این موارد ضرر کنند.

وی در تشریح تفاوت شغل پیمانکاری و انبوه سازی گفت: روال پیمانکاری این است که ما با پول دولت کار اجرایی انجام دهیم و برای این روش گفته شده که ۲۵ درصد اعتبارات را با ضمانت بانکی می‌توان به پیمانکار ارائه کرد که بتواند کار خود را شروع کند.

یعنی مبنای کار این است که دولت پول بدهد و پیمانکار برای دولت کار انجام دهد. برای انبوه ساز هم برای اینکه موفق عمل کند، باید چنین روالی وجود داشته باشد. چون اگر پیمانکار بخواهد با پول خود کار کند، دلیلی ندارد برای دولت کار کند و ترجیح می‌دهد پروژه شخصی اجرا کند.

شاهبازی ادامه داد: چون انبوه ساز هیچ سهمیه‌ای اعم از سیمان و آهن و مابه التفاوت مصالح ندارد و همه را از بازار آزاد تامین می‌کند، بنابراین لزومی ندارد که انبوه ساز تعهدی به دولت بدهد و خود را محدود کند.

وی درخصوص راهکار پیشنهادی برای بهبود وضعیت بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن گفت: دولت باید با حضور کارشناسان زبده خود و نیز کارشناسان کانون سراسری و انجمن‌های انبوه سازان جلسه تشکیل دهند و با بررسی وضعیت واقعی روند پروژه‌ها قیمت تمام‌شده دقیق برای طرح مسکن ملی تعیین کنند. این می‌تواند مبنایی برای انجام کار اصولی و منطقی باشد، نه اینکه دولت قیمت دستوری تعیین کند و نرخ ۵ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان به ازای هر مترمربع را مشخص کند و وعده تعدیل آن را بدهد که با این روند ممکن نیست.

به اذعان این فعال ساختمانی، اگر قیمت‌ها منطقی باشد و دولت به طور معقول در این زمینه برخورد کند، این طرح می‌تواند به سرانجام برسد. چون انبوه سازان درصدد انجام پروژه هستند و شغل آن‌ها ساخت وساز است.