معادله اجاره با نرخ دولتی موفق خواهد شد؟

مقامات دولتی استان تهران، گام اول «تعیین نرخ دولتی برای رشد اجاره بهای مسکن در پایتخت» را طبق قانون جدید «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» برداشتند و مصوبه‌ای که در همین ارتباط، در شورای مسکن استان در ابتدای این هفته صادر شد، ۴ پرسش برای موجر و مستاجر به وجود آورده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، شورای مسکن استان تهران، «سقف مجاز (قانونی) رشد اجاره بها در قرارداد‌های تابستان ۱۴۰۳ را ۲۶‌ درصد نسبت به اجاره نامه‌های ۱۴۰۲» تعیین کرده است. این سقف برای کلان‌شهر تهران است و همین شورا، نرخ مجاز رشد اجاره بها برای سایر شهر‌های استان تهران را نیز ۲۴‌ درصد در نظر گرفته است. اما زمان اعمال «نرخ دولتی»، نحوه «تولد» این نرخ، واقعیت اجاره بها در «بازار» و همچنین معادله «توافق ها» با ورود این نرخ، از جمله پرسش‌های مطرح است.

چرا ۲۶ درصد؛ از کی؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد، قانونی که ماه گذشته برای بخش مسکن به تصویب رسید، در ماده ۷ خود، شورای عالی مسکن را مکلف کرده، بعد از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای «تعیین نرخ رشد مجاز اجاره بها» در هر استان، آن نرخ را بررسی و تصویب و لازم الاجرا کند. مطابق این قانون، استان‌هایی که تورم عمومی سال گذشته در آنها، بالای ۳۰‌ درصد است، مشمول «تعیین سقف اجاره بهای مسکن» هستند. سقف نیز به این صورت تعیین خواهد شد که مقامات وزارت راه و شهرسازی می‌توانند بین ۵۰‌ درصد تا ۱۰۰‌ درصد نرخ تورم عمومی سال قبل در استان را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره بها برای سال‌جاری» در نظر بگیرند. اکنون این وزارتخانه، اختیار تعیین نرخ را به شورای مسکن استان‌ها داده است.

به این ترتیب، آنچه ابتدای این هفته تحت عنوان «سقف ۲۶ درصدی برای رشد مجاز اجاره بهای مسکن در تهران» در شورای مسکن استان تصویب شد، «پیش مصوبه» است و این نرخ باید در روز‌های آینده به تایید نهایی شورای عالی مسکن برسد. اما آنچه باعث «تصمیم دولتی‌ها به تعیین نرخ ۲۶ درصد» شد، به نرخ تورم عمومی سال ۱۴۰۲ استان تهران برمی گردد.

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، سال گذشته تورم عمومی سالانه در استان تهران ۳۶.۵‌ درصد شد. چون دولت می‌تواند بین ۵۰ تا ۱۰۰‌ درصد این تورم عمومی را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره بها در ۱۴۰۳» در تهران تعیین کند، در نهایت نرخ ۲۶‌ درصد برای تهران را در نظر گرفته که معادل ۷۱‌درصد تورم عمومی استان است.

در صورتی که شورای عالی مسکن همین نرخ را تا قبل از شروع تابستان نهایی کند، طبق قانون، معاملات اجاره مسکن از ابتدای تیرماه «مشمول رعایت رشد مجاز ۲۶‌ درصد اجاره بها» خواهند شد. آپارتمان‌هایی که مالک آن دارای اجاره نامه ۱۴۰۲ است و قصد تمدید برای ۱۴۰۳ یا اجاره به مستاجر جدید را دارد، توسط دلالان بازار اجاره که مسوولیت تنظیم اجاره نامه را دارند، مبلغ اجاره بهای سال گذشته آن، شناسایی می‌شود و نرخ دولتی روی آن اعمال می‌شود.

اما آن دسته از واحد‌های مسکونی که در تابستان امسال به عنوان اولین سال روانه بازار اجاره می‌شود، در مسیری از اجرای قانون قرار می‌گیرند که کار را برای طرفین، مبهم خواهد کرد. این قانون تازه‌مصوب برای این دسته از آپارتمان‌ها گفته است، میزان اجاره بهای این آپارتمان‌ها که کد رهگیری اجاره نامه سال قبل برای آن‌ها موجود نیست، در سال‌جاری بر اساس «اجاره بهای کشف‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی»، تعیین می‌شود. مطابق ماده ۸ همین قانون، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف ۳ ماه سامانه کشف قیمت مسکن و اجاره بها راه اندازی کند و قیمت‌های کشف‌شده را نمایش دهد. از آنجا که هنوز این سامانه راه اندازی نشده است، عملا «مبنای اجاره بهای ۱۴۰۳ برای موجر اولی ها» مبهم است.

وضعیت فعلی بازار اجاره

هنوز نرخ دولتی برای رشد اجاره بها در ۱۴۰۳، اعمال و وارد بازار معاملات اجاره خانه نشده است. در حال حاضر توافق‌ها در بازار اجاره مسکن تابستان به گونه‌ای است که اجاره بها به صورت متوسط بین ۳۲ تا حول و حوش ۴۰‌درصد تعیین می‌شود. متوسط مبلغ اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته بر اساس تحقیقات میدانی از فایل‌های ارائه‌شده به بازار، ۳۲۰ تا ۳۳۵‌ هزار تومان بود. این رقم البته «اجاره بهای پیشنهادی» است که با مذاکره موجر و مستاجر، تغییر می‌کند و به اجاره بهای قطعی تبدیل می‌شود. طبق اعلام واسطه‌های این بازار، موجر‌ها میزان رشد اجاره بها را کمتر از رشد سال گذشته در نظر می‌گیرند. آمار رسمی بانک مرکزی نیز می‌گوید فروردین امسال اجاره بها در تهران ۴۵‌درصد نسبت به فروردین سال گذشته افزایش یافت.

داده‌های رسمی همچنین بیانگر آن است که متوسط اجاره بهای آپارتمان در تهران در سال ۱۴۰۲ به میزان ۵۲‌ درصد نسبت به ۱۴۰۱ رشد کرد. به این ترتیب، رشد اجاره بها در ابتدای امسال در کانال ۴۰‌ درصد و از رشد سال گذشته، کمتر بوده است. اما بین نرخ‌های موجود در بازار اجاره با نرخ دولتی فاصله وجود دارد.

فاصله نرخ دولتی و نرخ بازار؛ معاملات چه می‌شود؟

با توجه به اینکه توافق‌های کنونی در معاملات اجاره آپارتمان به لحاظ رشد اجاره بها در قرارداد‌های ۱۴۰۳ بیشتر از نرخ پیش مصوب دولت است، این پرسش به وجود می‌آید که معاملات بعد از اعمال نرخ دولتی، چطور پیش خواهد رفت؟ بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش بر اساس تجربه «سقف کرونایی رشد اجاره بها در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱» و همچنین «جریمه در نظر گرفته شده در قانون جدید برای عبور از نرخ دولتی» است. در سناریوی اول، بخش قابل‌توجهی از معاملات به سمتی خواهد رفت که نرخ توافق‌شده به نرخ دولتی نزدیک شود. در همین سناریو، اما احتمال می‌رود روند عرضه آپارتمان اجاره‌ای در بازار دچار تغییر کاهشی شود.

سناریوی دوم که احتمال آن به مراتب کمتر از سناریوی اول خواهد بود، آن است که سمت عرضه مسیر عقد قرارداد اجاره را به سمتی ببرد که از «رهگیری دولتی برای اعمال نرخ دولتی» خارج شود تا «اجاره بهای مدنظر» را بتواند اعمال کند. علت بعید بودن تحقق این سناریو، «مطالبه مستاجر‌ها برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه دولتی» و صدور کد رهگیری است که همین مطالبه، چون «ریسک دور زدن نرخ دولتی اجاره بها» را به شدت بالا می‌برد، «امضای خارج از چارچوب دولتی» را تا مرز غیرممکن شدن می‌رساند. اما در سناریوی اول، آن دسته از موجر‌هایی که حاضر به «ادامه اجاره داری» می‌شوند، باید «نرخ دولتی» را نیز قبول کنند. علت این «باید»، جریمه سنگین برای «تجاوز از نرخ دولتی» است.

طبق قانون تازه‌مصوب، مستاجر تا ۵ سال بعد از امضای قرارداد اجاره با موجر، می‌تواند به‌خاطر «اضافه گیری موجر» از او شکایت کند و بعد از اثبات اینکه صاحب خانه اجاره بهایی بیش از «نرخ رشد مجاز دولتی» از مستاجر دریافت کرده است، دادگاه موجر را مکلف می‌کند «اجاره بهای اضافه دریافتی به اضافه سه برابر آن رقم» را به مستاجر بازگرداند. تفاوت این سازوکار «کنترل دولتی اجاره بها» با زمان کرونا در این است که اولا این نرخ، بر اساس قانون اعمال می‌شود و دوم اینکه، جریمه مشخص برای عدم‌رعایت آن وجود دارد.

چاره تورم اجاره چیست؟

اکنون مهم‌تر از اینکه بازار به سمت پذیرش نرخ دولتی پیش خواهد رفت یا اتفاق دیگری رخ خواهد داد، «راه اصلی مهار تورم اجاره مسکن» است. بررسی‌ها و توصیه کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است؛ بنابراین اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به گونه‌ای باشد که تورم عمومی بالای ۳۰‌ درصد به کانال ۲۰‌درصد و پایین‌تر بیاید، تورم اجاره مسکن حتما تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت.

همچنین بخشی از جهش تاریخی اجاره بها در تهران از سال ۹۹ تاکنون، ناشی از جهش تاریخی قیمت مسکن بوده است. میانگین رشد اجاره بها از ابتدای دهه ۷۰ تا قبل از سال ۹۹، حدود ۲۰‌ درصد بود، اما از سال ۹۹ تاکنون، میانگین رشد سالانه به سطح ۴۲‌ درصد رسید؛ یعنی ۲ برابر. بازگشت نبض اجاره بها به حالت عادی در گرو کنترل تورم است.