نبض بازار

مشاوران املاک مناطق مسکونی پایتخت عنوان می‌کنند سیگنال محسوسی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی مسکن تحت تاثیر افزایش قیمت بنزین در عمده مناطق شهر دریافت نشده است.

تغییرات متفاوت قیمت و حجم معاملات مسکن در مناطق تهران، معادله ملکی بین دو نیمه شهر را به‌روز کرد. نوسانات اخیر در بازار مسکن تهران به‌گونه‌ای رقم خورد که نیمه جنوبی شهر افت معاملات به همراه رشد قیمت را تجربه کرد؛ اما در نیمه شمالی به رغم افزایش فروش، متوسط قیمت‌ها به میزان قابل توجه کاهش یافت. فاصله قیمت مسکن بین شمال و جنوب پایتخت که خرداد امسال به اوج خود رسیده بود در حال حاضر کاهش پیدا کرده؛ اما هنوز تا سطح متعارف (پایان رکود) فاصله دارد.

اگرچه قیمت‌های پیشنهادی اصطلاحا «تند» در مورد آپارتمان‌های نوساز واقع در بافت مصرفی منطقه ۷ هنوز میان فروشندگان رواج دارد، اما افت قیمت در مورد آپارتمان‌های چند ساله کاملا محسوس است.

در دو روز کاری انتهایی هفته گذشته قیمت دلار افزایش یافت تا به نزدیکی مرز مقاومتی ۱۱ هزار و ۵۰۰ تومان برسد. سکه تمام‌بهار آزادی نیز روز سه‌شنبه در همراهی با فضای افزایشی بازار ارز به بالای مرز ۴ میلیونی رفت، ولی روز پنج‌شنبه تحت تاثیر نزول طلا در بازار‌های جهانی، فلز گرانبهای داخلی نیز به زیر مرز یاد شده بازگشت.

بررسی میدانی از وضعیت فایل‌های عرضه‌شده به بنگاه‌های املاک نیز نشان می‌دهد: بیشترین تمایل خریداران فعلی حاضر در بازار به گروهی از آپارتمان‌های مسکونی است که اصطلاحا به قیمت رسیده باشند. مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر عمده خریداران مصرفی موجود در بازار مصرفی هستند.

در دومین روز کاری هفته، دلار دومین رشد متوالی را سپری کرد تا از کف ۸۰ روزه فاصله بیشتری بگیرد.

آخر هفته گذشته حجم فایل‌های عرضه شده به بازار برای فروش بازهم افزایش یافت و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد عمده واحد‌های مسکونی ریزمتراژ و کوچک‌متراژ عرضه شده به بازار نیز بیش از سایر گروه‌های متراژی با تعدیل قیمت همراه شده‌اند؛ علت این موضوع حساس‌تر بودن متقاضیان خرید این گروه از واحد‌ها به تحولات قیمتی و افزایش قیمت است؛ از آنجا که این گروه از متقاضیان توان مالی محدودتری دارند و آپارتمان‌های ریزمتراژ آخرین انتخاب در بازار مسکن برای این نوع از خریداران است، مالکان این واحد‌ها در یک هفته گذشته با شرایط متعادل‌تری واحد‌های خود را به بازار عرضه کردند.

بورس تهران در هفته جاری سرانجام رکورد رشد‌های بی‌وقفه دو ماه اخیر را واگذاشت تا با تجربه دو روز منفی نسبتا سنگین (یکشنبه و سه‌شنبه) و عقب‌نشینی ۴درصدی شاخص سهام، روی منفی خود را به فعالان بازار نشان دهد. به این ترتیب با کاهش بیش از ۱۴ هزار واحدی شاخص کل از نقطه اوج اخیر، عملا بورس تهران حدود ۵ درصد از قله به تازگی فتح شده خود فاصله گرفته است.

تحریم‌های جدید علیه ایران، نرسیدن به توافق با اروپایی‌ها و اعلام خبر برداشته شدن گام سوم ایران برای کاهش تعهدات برجامی، نتوانستند قیمت دلار در بازار ارز داخلی را چندان جا‌به‌جا کنند.

سکه و دلار در هفته گذشته در دو مسیر متفاوت حرکت کردند. سکه در سومین هفته مردادماه حدود ۳ درصد افزایش قیمت را تجربه کرد؛ حال آنکه دلار با بازدهی منفی ۷ دهم درصدی مواجه شد. بخش زیادی از دلیل جدا شدن راه سکه از دلار، افزایش بهای اونس در بازار‌های جهانی بود که زمینه‌ساز افزایش تحرکات معامله‌گران بازار فلز گرانبهای داخلی شد.با وجود این سکه متناسب با رشد ۶ درصدی بهای اونس افزایش پیدا نکرد تا حباب قیمتی منفی آن (با در نظر گرفتن مالیات ارزش افزوده) بیشتر شود.

بررسی قیمت این اقلام نشان داد که سیب‌زمینی در خرداد سال گذشته برای هر کیلو حدود ۱,۶۷۰ تومان بوده که به ۵,۸۵۶ تومان رسیده است.

در سومین روز هفته، قیمت دلار تا زیر سطح ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومانی پایین رفت. حدود ساعت ۴ بعدازظهر دیروز، شاخص ارزی در معاملات کف بازار با قیمت ۱۳ هزار و ۴۹۰ تومان معامله می‌شد که ۲۱۰ تومان کمتر از روز یکشنبه بود. به گفته برخی فعالان، دلار در ۳ روز اخیر در بازه ۱۳ هزار و ۴۵۰ تا ۱۳ هزار و ۷۵۰ تومان گرفتار شده است و نتوانسته است از هر سوی این محدوده خارج شود. پس از اینکه دیروز دلار نتوانست از سطح ۱۳ هزار و ۸۰۰ تومانی عبور کند و به سوی محدوده پیشین عقب‌نشینی کرد، برخی از معامله‌گران عنوان کردند «بازار رنج شده است» و توان افزایشی یا کاهشی خاصی ندارد. عده‌ای از تحلیلگران چنین وضعیتی را به تغییر رویه بازارساز در بازار نسبت می‌دادند.

دلار در هفته‌ای که به کف ۱۱۲ روزه رفته بود، با جهش در ایستگاه آخر بازدهی مثبت را به ثبت رساند. روز پنج‌شنبه شاخص ارزی ۵۰۰ تومان افزایش را تجربه کرد و به بهای ۱۳ هزار و ۵۵۰ تومان رسید. دلار که تا روز چهارشنبه روند منفی داشت، با رشد روز آخر توانست بازدهی هفتگی خود را به ۹/ ۱ درصد برساند.

بررسی‌ها حاکی از آن است که در مجموع در این ماه، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۳/ ۵۳درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در اولین روز هفته، دلار نتوانست از محدوده ۱۴ هزار و ۳۰۰ تومانی عبور کند و در آستانه پایین رفتن از مرز ۱۴ هزار تومانی نیز مورد حمایت معامله‌گران قرار گرفت. در بازار سکه نیز، سکه امامی نتوانست از مرز ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومانی عبور کند و حدود ساعت ۴ بعدازظهر روی عدد ۴ میلیون و ۷۸۰ هزار تومانی به کار خود پایان داد. این قیمت ۱۰ هزار تومان بیشتر از روز پنج‌شنبه بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین مبلغ رهن واحد‌های ریزمتراژ در مناطق متوسط شهر تهران به ازای هر مترمربع، از حدود یک میلیون و۲۰۰ تا یک میلیون و۵۰۰ هزار تومان سال گذشته به حدود ۲ میلیون و۲۰۰ تا ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است.

در چهارمین روز هفته، دلار دومین افزایش متوالی را تجربه کرد تا پس از ۳ روز به کانال ۱۵ هزار تومانی بازگردد. روز سه‌شنبه، شاخص بازار ارز ۹۰ تومان افزایش قیمت را تجربه کرد و به بهای ۱۵ هزار و ۸۰ تومان رسید. همسو با افزایش قیمت دلار در بازار آزاد، سکه تمام بهار آزادی با افزایش ۴۵ هزار تومانی به سطح ۵ میلیون و ۵۰ هزار تومانی رسید.

قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید. نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند.

در آخرین روز هفته، دلار به آرامی به مرز ۱۴ هزار تومانی رسید، ولی سکه تمام بهار آزادی با خروج از جاده افزایشی به کف کانال بازگشت. روز پنج‌شنبه، شاخص ارزی ۱۰ تومان افزایش را تجربه کرد و به بهای ۱۴ هزار تومان رسید. با رشد روز انتهایی هفته، میزان بازدهی دلار در هفته‌ای که گذشت به حدود ۶/ ۲ درصد رسید. این در حالی بود که دلار ۲ هفته پیش ۶/ ۱ درصد از ارزش خود را از دست داده بود. به گفته فعالان، پس از اینکه آمریکا اعلام کرد، معافیت‌های تحریمی نفت ایران را تمدید نمی‌کند، معامله‌گران بازار آزاد نتوانستند، قیمت را با هیجانات زیادی مواجه کنند، ولی توانستند با افزایش خریدها قیمت را در انتهای هفته به مرز مهم ۱۴ هزار تومانی برسانند. به باور برخی بازیگران ارزی از همان ابتدای روز پنج‌شنبه معامله‌گران خریدهای خود را کمی افزایش دادند؛ در مقابل، بازیگران بازارساز سعی کردند با عرضه ارز در نرخی نزدیک به قیمت بازار دامنه تغییرات قیمتی را محدود کنند. صرافی‌های بانکی دلار را روز پنج‌شنبه با قیمت ۱۳ هزار و ۸۲۰ تومان به فروش می‌رساندند.

مشاوران املاک مناطق مختلف شهر تهران عنوان می‌کنند اگرچه میانگین قیمت خرید و فروش مسکن در اواخر سال گذشته مجددا افزایش یافت و به ۱۱ میلیون تومان رسید، اما متقاضیان مصرفی هنوز هم می‌توانند با جست‌و‌جو واحد مناسب مورد نظر خود را در بازار بیابند.