خطای «متراژ» در سند ملكی؟

 شبهه‌اي كه از چندماه پيش به واسطه يك شايعه‌ سريالي درباره «محاسبه دقيق مساحت آپارتمان‌ها»، به «سند رسمي» وارد شده، اخيرا با انتشار گسترده در بازار مسكن نگراني برخي خريداران را برانگيخته و زمينه‌اي هر چند ضعيف بابت سلب اعتماد به تنها مدرك معتبر مالكيت را به همراه داشته است.

آن‌طور كه برخي فعالان بازار مسكن محتواي اين شايعه را روايت مي‌كنند، گفته مي‌شود: بروز خطاي عمدي يا سهوي در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسكوني در متن سند رسمي، گاهي اوقات باعث كم‌فروشي متري در آپارتمان‌‌هاي مسكوني مي‌شود به طوري كه با درج متراژ بيشتر از مساحت واقعي در سند، چند ميليون بهاي اضافه‌تر از اصل قيمت به خريداران تحميل مي‌شود. در بازار مسكن با توجه به متوسط قيمت متري 4 ميليون توماني آ‌پارتمان در تهران و 2 ميليون توماني در كل كشور، هر سانتي‌متر مربع بنا چند صد هزار تومان ارزش دارد و اين بها، دقت فوق‌العاده بالا در تعيين مساحت را طلب مي‌كند.

تاكنون اگر چه اشكالات موردي از طرف مسوولان ثبت به سند عادي– قراردادهاي تنظيمي در بنگاه‌ها- وارد شده بود اما هيچ شك و شبهه‌اي نسبت به سند رسمي (آنچه در دفترخانه‌ها صادر مي‌شود) مطرح نبود.

«دنياي‌اقتصاد» روز گذشته اين «اولين شبهه» وارد شده بر سند رسمي ملك را با هدف ارائه پاسخ روشن به متعاملين مسكن، از مقامات مسوول حوزه حقوقي املاك پيگيري كرد. يك عضو هيات‌مديره كانون سردفتران در واكنش به ادعايي كه در بازار مسكن درباره «خطاي تعيين متراژ در سند ملكي» مطرح است، به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: مشكل محاسبه دقيق مساحت آپارتمان‌ها موضوع جديدي نيست و به اختلاف روش بين كارشناسان شهرداري و سازمان نظام مهندسي در تعيين متراژ بناي مفيد و غيرمفيد ساختمان‌ها مربوط مي‌شود. اين اختلاف‌نظر در موارد معدود، اشكال ايجاد مي‌كند بنابراين توصيه مي‌شود خريداران ملك پيش‌از انجام معامله، متراژ دقيق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسي، استعلام كنند.

عضو هيات‌مديره كانون سردفتران در عين حال، حوزه اختيار و عملكرد دفاتر اسناد رسمي را خارج از پروسه تعيين يا درج متراژ عنوان كرد و گفت: مساحت بناي ساختمان‌ها ابتدا توسط شهرداري در پروانه و پايان‌كار تعيين و صادر مي‌شود و سپس با محاسبه مجدد توسط كارشناسان محاسب نظام مهندسي، به ادارات ثبت برای صدور سند اعلام مي‌شود. اين مقام حوزه ثبت رسمي املاك تصريح كرد: به زودي با تكميل نقشه‌هاي كاداستر، چنين مباحث و نواقصي به طور كامل برطرف خواهد شد.

در سيستم كاداستر، موقعيت فضايي و جغرافيايي كليه املاك يك منطقه با لحاظ «ارزش حقوقي» روي نقشه‌هاي مخصوص تهيه مي‌شود. تفاوت نقشه كاداستر با ساير نقشه‌هاي هوايي، در كاربري ثبتي آن است. نقشه كاداستر از لحاظ حقوقي، ملاك عمل مراجع ثبت اسناد ملكي و قضايي خواهد بود طوري كه سند ملكي پس از تكميل كاداستر، براساس كروكي‌ها و مرزهاي بين املاك، صادر خواهد شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» برخي فعالان بازار مسكن اخيرا در تماس با گروه مسكن روزنامه مدعي شدند، افرادي در بازار وجود دارند كه مي‌توانند مساحت آپارتمان‌ها را تغيير دهند! بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اين شايعه با توجه به اظهارات مسوولان نشان مي‌دهد: خطاي موجود در تعيين دقيق مساحت ملك ارتباطي به تباني براي تغيير متراژ ندارد. هرچند احتمال تخلف در همه حوزه‌ها قابل كتمان نيست. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن‌طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد.

البته این کارشناسان تاکید می‌کنند که این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن، عدم توجه خریدار به متراژ عيني در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.

با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی موردنظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.

چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این‌باره به «دنیای اقتصاد» گفت: بر اساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.

محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای صدور سند هریک از واحدهای ساخته شده مي‌شود. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد را می‌کند که تا قبل از سال 90 این کارشناس از سوی ادارات ثبت معرفی می‌شد اما هم‌اكنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود.

عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را برای صدور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.

منشا کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشا دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف‌نظر سازمان ثبت وشهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.

عضو هیات مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند، در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیرمفید، ثبت می‌شود. وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری در تعيين متراژ نهايي بنا می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد. عظیمیان با تاکید بر اینکه به طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چراکه در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از 10 میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران در هنگام معامله آپارتمان‌های مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به‌عمل آورند.

دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند. وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی ندارند.